二孩效应显现 改善型住房受市场青睐

在我国，独生子女时代正在迅速过渡至“二孩时代”。二孩的降生，也刺激了改善住宅市场。记者走访西安市场了解到，“二孩效应”下，开发商正在重新定义和细分产品，改善型住宅更受欢迎。

房地产受人口增长影响较大

在经历了黄金十年的发展期后，随着我国人口红利的消逝，房地产市场的“天花板”也渐行渐近。然而，去年底国家宣布实施全面二孩政策，无疑让房地产界人士欢欣鼓舞。

“近几年流行的一个判断是，人口净流入的城市，房价就会上涨，反之就会陷入停滞甚至衰退。”西安东郊一家楼盘销售部吴经理表示，从2011年开始，我国人口结构迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，意味着买房的主力军规模已经在减小了。全面放开二孩后，首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。

从中长期来看，根据机构测算，到2028年底，全国由15~49岁(1980年开始执行计划生育)人口组成的家庭将达到1.8亿户。这其中，“单独”家庭约7200万户，占比为40%，而“双非独”家庭9540万户，占比53%，“双独”家庭1230万户，占比有7%，这意味着全面二孩政策将对未来房地产市场需求产生正面影响。

购房需求受养育成本限制

在乐观的数据背后也有隐忧，独立地产评论人李连源认为，实际购房需求的提升将取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。从目前大中城市的情况来看，工作压力和较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此，该政策的实际效果还有待检验。

克而 瑞的研究显示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口将在9000万～9200万之间，年均700万人左右，相当于每年新增住房需求1.4亿平方米。这个数据，相对于目前年均12亿平方米的全国商品房销售面积，所带来的增量市场将是有限的。

一项调查显示，相对于一二线城市高昂的养育成本，由于在三四线城市养育两个孩子的负担要轻得多，新政策的出台对这类型城市的影响更大，新生人口的增多将有助于三四线城市商品房的消化。

改善型住房需求有望得到释放

记者走访了解到，在全面二孩政策落地一年后，随着一些家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。

“中小户型尤其是80平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，现在打算购买100～140平方米三室户型的客户明显增多了。”含元路一家楼盘售楼人员告诉记者，全面二孩政策，无疑能为房地产市场带来增量购买力，一定程度上缓解目前供过于求的市场格局。西安市场首次改善型的产品面积均划定为144平方米以下，大部分为三室两厅的户型。“对于生二胎的家庭来说，三室可以满足住房和功能需求。”

中金的研究报告也表示，改善性需求将成为中国房产市场的一个关键推动因素。目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。