海南“双暂停”细则出炉 加强产权式酒店开发管控

海南省人民政府办公厅关于落实省政府2016年22号文件有关问题的通知

琼府办〔2016〕151号

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

为进一步贯彻落实《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号，以下简称“22号文”）关于加强房地产开发管控的要求，切实做好暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）和产权式酒店用地审批，以及暂停新建商品住宅项目规划报建审批（以下简称“两个暂停”）等工作，经省政府同意，现就有关问题通知如下：

一、进一步明确“两个暂停”的有关内容

（一）“22号文”关于暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批的范围包括：暂停农转用及土地征收审批；暂停供应审批（含土地供应方案审批、发布土地出让公告）；暂停非商品住宅用地改为商品住宅用地及产权式酒店用地审批；暂停商品住宅用地容积率提高审批。

“22号文”下发之日前，市县已发布商品住宅用地使用权招拍挂出让公告，以及已依法批准改变土地用途、提高商品住宅用地容积率的，可以继续按照法定程序供应土地、办理改变土地用途及提高容积率、补缴土地出让金等手续；已取得建设用地使用权但因政府原因不能开发，需要依法采取土地置换方式处理的，置换给土地使用权人的土地可以依法办理土地征收、农用地转为建设用地、置换等用地审批手续。

（二）“22号文”关于暂停办理新建商品住宅项目规划报建审批的范围是指“22号文”下发之日前未取得建设工程规划许可证，或建设工程规划许可证失效的商品住宅项目。

“22号文”下发之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住宅项目，可按原规划许可继续实施。已取得建设工程规划许可证按规定申请延期的，可按原规划条件办理延期；建设工程规划许可证已过期或未依法申请延期的，暂停办理规划报建审批。

（三）列入“两个暂停”的市县，分期开发商品住宅项目和商住等混合开发项目中的商品住宅部分的用地审批及规划报建审批属于“两个暂停”的范围。

（四）填海形成的土地用于项目开发建设的，要纳入市县“多规合一”进行统筹，编制所在区域的城乡规划，并依法办理用地及规划报建等手续。列入“两个暂停”的市县，填海形成的土地用于商品住宅和产权式酒店项目建设的，属于“两个暂停”的范围。未列入“两个暂停”的市县，填海形成的土地用于商品住宅和产权式酒店项目建设的，纳入该市县商品住宅用地计划管理。

（五）保障性住房项目、列入省棚改计划的棚户区改造项目中在拆除旧房的原址上建设的商品住宅项目、征地及拆迁补偿安置住宅项目不纳入“两个暂停”范围和商品住宅用地计划管理。

二、规范“两个暂停”操作程序

（六）“22号文”中关于商品住宅库存消化期的计算，以商品住宅库存量除以最近24个月的商品住宅月均销售面积得出。商品住宅包括普通住宅、高档公寓和低层住宅3类。商品住宅库存量以期末累计商品住宅可售面积〔已取得预（销）售许可证未销售的商品住宅建筑面积〕为准。商品住宅库存量、商品住宅月均销售面积及商品住宅分类数据，均以房地产管理信息系统（网签系统）数据为准。

（七）“两个暂停”实行半年评估动态管理的制度。每年6月、12月底，由省住房城乡建设厅统计截至本月末各市县商品住宅库存消化期。对商品住宅库存消化期高于全省平均水平的市县，在下一半年实施“两个暂停”，由省住房城乡建设厅会同省国土资源厅下达实施“两个暂停”的市县名单。

三、加强未列入“两个暂停”市县商品住宅用地计划管理

（八）未列入“两个暂停”的市县，实行商品住宅用地计划管理，商品住宅用地计划周期为半年。商品住宅用地计划指标建议由市县国土资源局和住建（房产）局提出，并经市县政府同意后，报省国土资源厅和省住房城乡建设厅。上半年未列入“两个暂停”的市县，于1月30日前上报本市县上半年商品住宅用地计划指标建议；下半年未列入“两个暂停”的市县，于7月30日前上报本市县下半年商品住宅用地计划指标建议。

（九）省国土资源厅会同省住房城乡建设厅根据市县往年商品住宅用地供应情况，以及上年度或当年上半年商品住宅消化（销售）量、商品住宅库存消化期、未开发的商品住宅用地量等情况，核定市县商品住宅用地计划。对未开发的商品住宅用地量较多的市县，要从严控制商品住宅用地计划。市县未按期上报商品住宅用地计划的，由省国土资源厅商省住房城乡建设厅根据有关情况直接核定其计划指标。

（十）农垦系统商品住宅用地计划指标实行单列，不占用所在市县指标，按照不超过全省商品住宅用地计划指标总额的10%予以核定并下达。省农垦投资控股集团有限公司应当及时将计划指标分解下达给各下属单位，但不得下达给属于列入“两个暂停”市县范围的单位，并应将分解方案报省国土资源厅、省住房城乡建设厅和市县政府备案。

（十一）各市县不得超商品住宅用地计划指标办理商品住宅项目、产权式酒店项目用地供应以及改变土地用途用于商品住宅项目、产权式酒店项目用地审批。超过商品住宅用地计划指标的，省土地统一交易市场不再受理相关市县商品住宅用地及产权式酒店用地入市交易事宜。市县节余的商品住宅用地指标不结转至下一年度。在商品住宅用地计划下达前，因项目建设等情况确需提前使用商品住宅用地计划指标的，市县国土资源局报经省国土资源厅同意后，可预先使用，并在商品住宅用地计划指标下达后，核减已预先使用的指标。

四、加强已供应商品住宅用地的管理

（十二）“22号文”中关于“鼓励将尚未动工的商品住宅用地，调整为旅游地产、商业地产等经营性房地产用地，不再继续用于普通商品住宅开发”的内容，是指鼓励市县通过依法调整土地用途，引导尚未动工的商品住宅用地用于旅游地产、商业地产等经营性房地产用地后，就不再继续用于普通商品住宅开发。普通商品住宅是指同时具备住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）两个条件的商品住宅。

（十三）“22号文”中关于“对闲置土地应严格依法处置，并暂停用于开发普通商品住宅”的内容，是指闲置商品住宅用地经依法处置后，按照规定可以继续开发建设的，暂停用于开发普通商品住宅，但可以用于除普通商品住宅以外的其它项目建设；同时暂停闲置的非商品住宅用地改为普通商品住宅用地。

（十四）因暂停规划报建，影响土地动工开发的，土地出让合同约定的动工开发日期可以相应顺延。土地恢复规划报建审批后，规划报建审批部门应当及时向社会发布公告。实施“两个暂停”前，土地已经构成闲置，且依法应当征收土地闲置费或无偿收回土地使用权的，市县政府应当依法进行处置。

（十五）“22号文”中关于禁止企业参加新的商品住宅用地竞买的情形，是指企业取得的商品住宅用地中，未按照约定期限动工的面积超过了土地总面积的50%。其中，单宗商品住宅用地已动工的，按照整宗土地面积计算动工面积。房地产企业取得多宗商品住宅用地的，按照所在市县所有宗地面积确定总面积和未动工面积。企业取得的用地情况和商品住宅用地动工情况，可以根据土地动态监测系统的数据确定。

五、加强产权式酒店开发管控

（十六）产权式酒店指开发单位开发建设后将客房产权分割出售，配套经营性用房及设施由酒店产权人所有，并委托酒店管理公司统一经营管理的酒店。

（十七）产权式酒店项目必须严格按酒店的标准和要求进行规划、设计、建设及装修，且硬件配置水平不应低于三星级旅游饭店的标准要求。严禁借产权式酒店项目的名义在土地使用、规划设计、功能用途以及后续经营等方面变相开发商品住宅。

（十八）各市县产权式酒店开发比例不得超过本市县上一年商品房销售总面积的20%。上一年商品房销售总面积以房地产管理信息系统（网签系统）数据为准。

六、其他要求

（十九）各市县要高度重视房地产管理信息系统的维护和使用工作，足额落实系统维护经费，安排专职人员负责，确保系统稳定运行。要强化系统使用，及时将已批准预售商品房项目信息录入系统，并督促企业对已售商品房及时进行网签和备案，确保系统信息全面、完整、及时、准确。

（二十）省住房城乡建设厅和省国土资源厅要加强对市县房地产管理信息系统维护和使用、商品住宅用地计划指标使用等情况的监督检查，对不执行本通知规定、弄虚作假且情节严重的市县，报请省政府依法依规问责和处理。

（二十一）本通知具体应用中的问题，由省国土资源厅及省住房城乡建设厅分别按照各自职责予以解释。省国土资源厅及省住房城乡建设厅2015年印发的《关于加强年度商品住宅用地计划管理工作的通知》（琼国土资用字〔2015〕77号）同时废止。

海南省人民政府办公厅

2016年7月9日

（此件主动公开）