三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法

三亚市人民政府 
关于印发三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法的通知

三府〔2015〕112号

各区人民政府,各管委会,市政府直属各单位:

《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》已经六届市委常委会第68次会议、六届市政府第43次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真组织实施。

三亚市人民政府 
2015年6月19日

(此件主动公开)

三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法

排名前列章 总则

排名前列条 为实施本市棚户区改造范围内房屋征收补偿安置工作,改善棚户区居民居住环境,提升城市形象,加快推进棚户区改造工作顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规和国家有关棚户区改造的政策规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内的棚户区改造征收补偿安置工作,适用本办法。

第三条 本办法所称本市棚户区改造范围是指经海南省住房和城乡建设厅批准的棚户区改造项目等。

棚户区改造征收补偿安置内容包括国有土地上房屋征收补偿安置和集体土地征收补偿安置等。

第四条 市棚户区改造办公室(以下简称市棚改办)负责本市棚户区改造的指导、组织和协调工作。

各区人民政府负责实施本辖区内棚户区改造征收补偿安置等具体工作。

市住房城乡建设主管部门是本市国有土地上房屋征收的管理部门,对本市国有土地上房屋征收补偿安置工作实施监督管理。

市国土资源主管部门是本市集体土地征收的管理部门,对本市集体土地征收和房屋补偿安置工作实施监督管理。

市发改、财政、规划、综合行政执法、工商和公安等其他相关行政管理部门应当按照各自职责,协同做好棚户区改造工作。

第二章 国有土地上房屋征收补偿安置

第五条 房屋征收补偿协议由各区人民政府作为房屋征收部门与被征收人签订。

如需以其他部门作为房屋征收部门或者委托房屋征收实施单位的,由市住房和城乡建设主管部门或者市国土资源主管部门报市政府批准后实施。

第六条 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,由市住房城乡建设主管部门从已备案的具有相应资质的房地产价格评估机构库中随机抽取;被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时间节点为房屋征收决定公告之日。

市住房城乡建设主管部门牵头组建市房地产价格评估机构备案库,报市人民政府批准后实施。

第七条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估;被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产估价专家委员会申请鉴定。

第八条 被征收人可以选择货币补偿、产权调换或货币补偿和产权调换相结合的补偿安置方式,具体补偿安置方式由被征收人自行选定。

第九条 征收住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,按安置房屋的市场评估价值补偿。

被征收人选择产权调换的,在不改变国有土地使用权取得方式的情况下,按照被征收房屋套内面积调换住宅房屋。征收房屋产权调换比例如下:

第十条 征收非住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,按市场评估价格补偿。

被征收人选择产权调换的,按照被征收房屋建筑面积调换非住宅房屋,并给予适当的停产停业损失补助。征收房屋产权调换比例按照本办法第九条规定执行。

第十一条 被征收人自行将临街的底层住宅改变为商业经营用房,同时符合下列条件,按照本办法第九条规定补偿,另外按照安置房屋市场评估价值的50%给予货币补偿:

(一)持有房屋权属证书;

(二)持有工商执照并正在营业中;

(三)被征收前连续3年以上(含3年)依法纳税。

对选择产权调换或者货币补偿的,房屋征收部门均应当发放停产停业损失补助。

第十二条 被征收人没有房屋所有权证书但是有合法手续的房屋,按照本办法第九条至第十一条规定进行产权调换或者货币补偿。选择货币补偿或者办理安置房屋权属证书的,必须完善个人全产权过渡等相关手续。

被征收人没有房屋所有权证书,也没有合法手续的房屋,按建成时间作如下处理:

(一)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前建成的,按本办法第九条至第十一条的规定予以补偿。

(二)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之后,2008年6月12日《中共三亚市委 三亚人民政府关于坚决打击违法建设行为的决定》(三发〔2008〕3号)施行之前建成的,按政府房屋征收公告发布之日的建安成本予以补偿。

(三)2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行之后建成的,不予补偿。

被征收人持有合法用地手续,但地上没有或者只有少量房屋及其他附着物的征收补偿办法,由各区人民政府在征收补偿安置方案中确定。

未超过批准期限的临时建筑,按批准使用的剩余期限予以补偿。

第十三条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

作出房屋征收决定的市人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

第十四条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报市人民政府作出补偿决定,依法送达被征收人并予以公告。

第十五条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。

市人民政府在申请人民法院强制执行前,应当依法书面催告被征收人履行搬迁义务。

申请人民法院强制执行的,市人民政府应当按照规定提交作出补偿决定的有关文件、被申请人的基本情况、并附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第三章 集体土地征收房屋补偿安置

第十六条 符合以下情形之一的,认定为集体土地上棚户区改造项目的安置对象:

(一)原籍村民。指户籍在本村,政府征地决定发布之日前是本村常住人口,具有本村集体经济组织成员资格,享受集体福利(分红)待遇的人员及其子女(含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者)。

新出生婴、幼儿因客观原因未及时进行申报户籍登记的,按《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国户口登记条例》的相关规定,由村委会核定、报区人民政府审核通过后按原籍居民执行。

(二)转户村民。指户籍关系转户后在本村,具备第二轮土地承包经营权资格,符合本集体经济组织成员资格,享受集体福利(分红)待遇并长期居住生活在本村的人员及其子女(含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者)。

(三)上门女婿和入嫁媳妇。指在政府征地决定发布之日前,户籍在本村,办理合法婚姻登记手续,具有本村集体经济组织成员资格,享受集体福利(分红)待遇,并长期生活在本村的人员及其子女(含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者)。

(四)外嫁女。指按照《三亚市人民政府关于印发三亚市“外嫁女”征地补偿费分配的指导意见的通知》(三府〔2013〕214号)的规定,具备原农村集体经济组织成员资格的“外嫁女”及随其生活的未成年子女。

以上四种征收补偿安置对象(以下简称“安置对象”)身份的认定,在村委会和村民代表的监督下,经村小组、村民委员会讨论确定,报区政府批准后予以公示。

存在其他情形需要纳入安置对象的,根据实际情况,由各区人民政府在征收补偿安置方案中确定。

第十七条 被征收人原则上可以选择以下两种补偿安置方式。

(一)被征收人选择产权调换的,按照以下方式进行安置:

符合本办法第十六条规定的安置对象,按每人60平方米(房屋建筑面积)的标准进行安置(被征收人违法计划生育政策的,具体安置标准由各区人民政府在征收补偿安置方案中制定)。

安置房面积与被征收人符合安置补偿条件房屋(或部分房屋)面积的差额部分参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定(2013年修订)》(三府〔2013〕43号)中房屋拆迁补偿标准结清差价。

同时,在征收区域内按每人10平方米经营性用房面积,给予被征收人安置。已预留集体经济发展用地的棚户区改造项目,不再给予被征收人经营性用房安置。

(二)被征收人选择货币补偿的,按安置房屋面积和奖励安置面积的市场评估价格进行补偿。安置房屋面积与被征收人符合安置补偿条件房屋(或部分房屋)面积的差额部分参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定(2013年修订)》(三府〔2013〕43号)中房屋拆迁补偿标准结清差价。

第十八条 被征收人宅基地面积超出175平方米的,超出部分参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定(2013年修订)》(三府〔2013〕43号)规定的征地补偿费标准(每亩145600元)补偿。

第十九条 本办法第十七条所称被征收人符合安置补偿条件房屋(或部分房屋)包括:

(一)被征收人取得房屋权属证书的,以登记房屋建筑面积为准。

(二)被征收人未取得被征收房屋权属证书的,符合安置补偿条件的房屋(或部分房屋)包括:

1.1999年9月24日《海南经济特区土地管理条例》排名前列次修订公布之日以前建成的房屋。

2.1999年9月24日之后,2006年9月13日《三亚市农村宅基地管理办法》施行以前建成,持有村和镇有效宅基地划拨证明,每户不超过175平方米宅基地上的房屋。

3.2006年9月13日之后,2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行之前建成,有合法土地审批手续,占地面积不超过175平米且建筑面积不超过270平方米的房屋(或部分房屋)。

4.2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行之后建成,有合法土地房屋审批手续,占地面积不超过175平米且建筑面积不超过270平方米的房屋(或部分房屋)。

第二十条 在对被征收人符合安置补偿条件的房屋建筑面积(或部分房屋)进行安置补偿后,建筑面积超出部分按以下方式处理:

1.被征收人房屋建成时间在1999年9月24日《海南经济特区土地管理条例》实施之后,2006年9月13日《三亚市农村宅基地管理办法》施行以前的,按本办法第十七条规定给予房屋安置补偿后,建筑面积超出部分参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定(2013年修订)》(三府〔2013〕43号)中房屋拆迁补偿标准增加30%给予货币补偿。

2.被征收人房屋建成时间在2006年9月13日《三亚市农村宅基地管理办法》施行以后,2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行之前的,按本办法第十七条规定给予房屋安置补偿后,建筑面积超出部分参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定(2013年修订)》(三府〔2013〕43号)中房屋拆迁补偿标准给予货币补偿。

3.被征收人房屋建成时间在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之后的,按本办法第十七条规定给予房屋安置补偿补偿后,建筑面积超出部分不予补偿。

第二十一条 户籍在本村,但不属于本办法第十六条规定安置对象建设的房屋,以及户籍不在本村的被征收人建设的合法房屋或者有合法手续的房屋,参照市场评估价格给予适当补偿。

第二十二条 被征收集体土地上非住宅房屋的补偿,参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定(2013年修订)》(三府〔2013〕43号)执行。

被征收人自行将临街的底层住宅改变为商业经营用房,持有营业执照和税务登记证三年以上的,发放停产停业损失补助。

第四章 房屋建成时间和不予补偿的认定

第二十三条 房屋建成时间原则上按照以下程序认定:各村小组、村委会(居委会)对本村(社区)房屋的建成时间进行调查和登记,经村民大会或者村民代表大会(社区居民会议)讨论通过后公示7日。在公示期内无异议的,由村委会(居委会)提供相关材料交由区政府核准后,报市综合行政执法主管部门备案。

第二十四条 有下列情形之一的房屋或者建筑物,不予补偿:

(一)集体土地上安置对象在“一户一宅”以外宅基地上的房屋,但合法取得的房屋除外。

(二)集体土地上安置对象以外的人员在本村建设的没有任何权属登记和审批手续的房屋。

(三)2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之后建成的,没有房屋权属证书或者合法手续的房屋建筑物。

(四)超过审批期限的临时建筑物。

(五)其他经依法认定为违法建筑的房屋。

但被征收人若能在规定时间段内签订协议并主动搬迁腾房的,给予适当的材料费补助;超过规定时间段未签订协议也未搬迁腾房的,由市综合行政执法部门依法强制拆除并给予处罚。

第五章 安置房来源、过渡安置补偿和奖励

第二十五条 棚户区改造安置房的筹措方式为原地建设安置房、异地建设安置房和回购商品房三种。

第二十六条 住宅房屋和商业用房的搬迁补助费按户为单位发放,被征收人选择货币补偿的,一次性发放搬迁补助费;选择过渡房安置的,按两次发放搬迁补助费。

搬迁补助费的具体标准由各区人民政府在征收补偿安置方案中制定。

第二十七条 对选择产权调换的被征收人,采取发放临时过渡安置费后自行过渡安置的方式。临时过渡期不超过30个月,从被征收人腾空房屋之日起计算。若临时过渡期超过30个月,继续发放临时过渡安置费。首次发放临时过渡安置费的,应按照18个月的标准向被征收人一次性发放。

被征收人选择异地安置的,应当发放生活补助费和交通费。

临时过渡安置费、生活补助费和交通费的具体标准由各区人民政府在征收补偿安置方案中制定。

第二十八条 征收国有土地上住宅房屋,被征收人选择产权调换的,产权调换房屋差额面积在5%以内(含5%)的,按建安成本价格结清差价;差额面积超出5%的,按相关部门审定的开发建设成本价格结清差价。

征收国有土地上非住宅房屋,被征收人选择产权调换的,产权调换房屋差额面积按征收区域新建同类非住宅房屋市场价格结清差价。

政府因征收集体土地向被征收人提供安置房进行补偿的,实际安置建筑面积与应安置建筑面积差额,参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定(2013年修订)》(三府〔2013〕43号)中房屋拆迁补偿标准结清差价。

第二十九条 征收国有土地上的房屋,只能进行异地安置的,或者被征收人自愿选择异地安置的,按照原被征收房屋套内面积10%给予被征收人奖励。

集体土地上棚户区改造征收区域内规划无住宅用地,只能进行异地安置的,或者被征收人自愿选择异地安置的,按照等值原则补偿差价。同时,在征收区域内按每人10平方米经营性用房面积给予被征收人奖励。

鼓励被征收人选择单一货币补偿并给予适当奖励,具体奖励办法和奖励标准由各区人民政府在征收补偿安置方案中制定。

第三十条 被征收人提前搬迁或者按照规定时间搬迁的,应当给予适当奖励。具体奖励办法和奖励标准由各区人民政府在征收补偿安置方案中制定。

第三十一条 被征收人入住安置房后的物业管理等后续管理事项,由各区人民政府根据实际情况制定具体办法。

第六章 保障政策

第三十二条 特困户、低保户政策

(一)被征收人的家庭人均收入低于较低生活保障的,依法将其纳入较低生活保障。

(二)户籍在改造区内、无自主产权房屋且居住在改造区的特困户、低保户,可直接向市住房城乡建设主管部门申请租赁住房补贴或公租住房实物配租。

第三十三条 教育、就业、社会保障及其他政策

(一)被征收人中的零就业家庭成员、抚养未成年子女的单亲家庭成员和享受较低生活保障待遇的人员,在法定劳动年龄内、有劳动能力和就业愿望的,人力资源社会保障主管部门应当将其纳入再就业政策扶持范围。

(二)人力资源社会保障主管部门应当免费为被征收人提供就业政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍等公共就业服务。

(三)被征收人的子女可以选择继续就读原学校,也可以选择转学就读。符合转学就读条件的,市教育主管部门应当依据其新迁住址划定的招生范围依法办理。

(四)被征收人办理农业户口转为非农业户、户口迁移及居民身份证等手续的,市公安部门应当依法予以办理。

(五)市交通主管部门应当提供便利的公共交通服务保障,满足棚户区改造安置小区居民的出行需求。

(六)各有关职能部门应当简化办事程序、提高办事效率,为棚户区改造项目提供有效便捷服务,必要时实行上门服务。

第七章 附则

第三十四条 棚户区改造项目范围内的青苗和房屋以外的地上附着物的补偿标准,参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定(2013年修订)》(三府〔2013〕43号)执行。

第三十五条 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定办理。

第三十六条 本办法所称异地安置原则上是指在棚户区改造项目征收红线范围以外进行安置。具体异地安置的界定标准由各区人民政府根据项目实际情况确定。

第三十七条 海棠区、鹿回头社区和半岭温泉等项目,继续沿用原有规定办理。

第三十八条 本办法自公布之日起施行,《三亚市城市房屋拆迁管理规定》(三府〔2005〕138号)及其附件《三亚市城市房屋及附属物拆迁补偿标准表》(三府〔2006〕124号)同时废止。三亚市人民政府已经颁布施行的规范性文件与本办法不一致的,按本办法执行。

第三十九条 本市行政区域内棚户区改造范围以外国有土地上房屋征收和集体土地征收补偿安置标准可参照本办法执行。

第四十条 本办法由市人民政府负责解释。 

（责任编辑：杨大立）