房企巨头开启降负债

上半年楼市调整期，行业并购频现。融创、富力大笔收购万达资产包等事件，也让各界将目光聚焦至房企现金流与负债率上。近期布局的半年报中，处在排名前列梯队的碧桂园、恒大、万科三家企业均在其半年报最醒目的位置标注出降负债率，并向外界展示未来其降负债率的决心与信心。

强化现金流 降低负债率

在2017年，随着调控收紧，房地产信贷也明显紧缩。房企也在积极强化现金流，同时降低融资成本，降低负债率。

恒大较新发布的上半年业绩显示，其资产负债率为75.5%，同比下降4.2个百分点。

据恒大首席财务官潘大荣现场透露，到今年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

上半年销售收入全行业排名前列位的碧桂园，在降低负债率上也有不错表现。截至2017年6月30日碧桂园净负债率37.8%，同比下降24.8个百分点；加权平均借贷成本5.32%，同比降低44个基点，长短期借贷、境内外借贷比较均衡。

碧桂园针对目前较低的净负债率水平表示，会在规模和负债之间平衡，净负债率控制在不超过70%，以净现金流为正的基础上调整。

万科半年报则显示，截至6月底，万科持有货币资金1,075.6亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（501.4亿元）；净负债率仅19.61%，继续保持在行业低位。

“单纯的负债率数据并不能代表房企的安全，大家关心负债率，实质上是关心现金流的安全。这些年，融创在现金流管理上下了很大的功夫，时刻都保持着充裕的流动性。”融创中国公司执行董事及行政总裁汪孟德称，房地产企业负债基本上是用来买地，要保证企业安全，关键就是买对地。如果地的质量不高，就谈不上销售、谈不上周转、更谈不上利润。地买对了，流动性就会变好，就能保证充裕的现金流。

更重利润增长目标

从房地产龙头企业的指标数据看，今年市场销售尽管再创新高。

在政策调控持续高压下，不少企业正在适当调整发展战略，由单纯追求发展规模和市场占有率，变为更注重追求效益。

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示：“今年年初，恒大启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由规模型发展战略向规模+效益型发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的 三高一低发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的三低一高发展模式转变。此次恒大交出有史以来较好的半年报，反映其战略转型成效显著。”

一周楼语

“匀速”才能跑得更久

负债率是考验企业经营风险的指标。早年间，一些房企为了快速发展，不惜采用高杠杆、加大负债率的方式。不过，随着房地产行业游戏规则变化，土地成本走高，行业趋于平淡，这种模式开始被慎用。而目前大部分还活跃的房企，风险意识比谁都强。

可以说，企业在快速发展过程中，高杠杆是普票现象。如果企业2-5年的长期负债比例较高，但整体结构合理，也不会有太大影响。

不过，调整负债率并非易事。监管趋严之下，房企内生逻辑，即盈利水平显得尤为重要。有没有能力低价拿到土地，在规模竞争上能否加速快跑，能否较好控制公司成本，这些都考验着房企“长跑”的能力。