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龙湖的逆周期扩张: 首次进入深港深耕华南市场

2017/06/02 08:46 来源: 21世纪经济报道 评论
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区域深耕一向是龙湖的公司战略,在城市群和都市圈的背景下,华南和粤港澳大湾区板块自然也成为龙湖发展的重中之重。

导读

区域深耕一向是龙湖的公司战略,在城市群和都市圈的背景下,华南和粤港澳大湾区板块自然也成为龙湖发展的重中之重。

同一天,龙湖叩开了深港两城的大门。

5月16日,龙湖先是在深圳以4.82亿人民币竞得沙头角地块,随后又以联合体形式斥资72.3亿港元在香港取得启德地块。在布局了全国20余座城市后,龙湖终于进入深圳、香港市场,从而将其华南版图进行了深拓,又及时对应了粤港澳大湾区的发展规划。

区域深耕一向是龙湖的公司战略,在城市群和都市圈的背景下,华南和粤港澳大湾区板块自然也成为龙湖发展的重中之重。龙湖广州公司高层透露,从两年前进入广州开始,龙湖在整个华南的扩张便已开始,公司力争三年内实现广州份额进入前五名。

深耕华南

“未来,华南将成为龙湖的下一个增长极。”两年前进入广州时,龙湖高层就曾公开表达过对华南市场的倚重。

自2012年开拓华南板块以来,龙湖先后进入厦门、泉州、佛山、广州四地。加上本次拿地的深圳、香港,目前龙湖的华南版图已扩至六座城市。

龙湖地产官网显示,目前龙湖华南地区的在售项目包括厦门新壹城、春江郦城、春江彼岸及嘉誉,泉州的嘉天下,广州的天宸原著和佛山的春江名城等七个项目。

当前,龙湖的华南业务正在快速增长。2016年财报显示,龙湖华南的7个在售项目销售额为107.4亿元,占总销售额的12.2%,同比增幅达121%。记者统计发现,仅今年1-4月,龙湖在华南区域的签约额已达67.8亿元,相当于去年全年的63.1%。

销售额快速增长的同时,龙湖在华南的拿地动作频频。目前,龙湖在华南的土地储备主要分布在厦门和广州两地,以及深港新竞得的地皮。据龙湖官网数据,其在华南地区的土地储备约为346.23万平方米,占总土储比重约8.35%。

作为在华南的重仓地,近年龙湖在广州和厦门的拿地节奏也在逐渐加快。

去年11月,龙湖与首开合作取得的广州开发区及白云新城的两地块,共占地13.19万平方米;去年12月,龙湖与首开合作取得的厦门翔安及集美两地块,共占地11.46万平方米;今年3月,龙湖取得广州中新知识城地块,占地16.61万平方米。

从项目类型看,龙湖在华南以中高端改善型住宅为主,其次是商办用地或涵盖联排别墅、高层公寓、SOHO 商铺、购物中心等在内的大型综合社区。

近年来,龙湖更加倾向于竞得商住性质的土地,近期取得的深港两块地皮就是例证。

据悉,本次新竞得的深圳沙头角地块用地性质为商办,规划建面1.35万平方米,折合楼面地价为35756元/平方米;而香港九龙启德地块占地约9721平方米,规划建筑面积约5.3万平方米,未来将配套商场、写字楼、酒店、住宅、旅游休闲等设施。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,今年以来,龙湖明显加快了全国补仓速度,落子深圳不单是填补空白,也是其在华南的重要战略步骤。

在完成对华南六城的布局后,深耕华南成为了龙湖重要的发展方向。据了解,下一步龙湖极有可能继续深入华南一二线城市群,以求获得联动效应。

“龙湖将以广州为出发点,辐射周边佛山、中山、珠海等地,深耕广东。”龙湖广州总经理毛文斌表示。

尽管扩张步伐逐年加快,但今年前四月,龙湖华南区域在集团总销售额占比仅11.3%,仍然偏低。对此,毛文斌表示,未来龙湖将在广州、佛山等地参与旧改项目、以股权合作或其他模式取地,尽快拉升区域公司规模。

逆周期逻辑

去年底以来,尽管房地产市场在调控下整体表现低迷,但龙湖却成为了逆周期“跑赢大市”的难得样本。

2016年业绩会上,龙湖地产首席执行官邵明晓透露,龙湖2017年的销售目标为1100亿元,较2016年销售额约880亿元上升25%。

今年前四个月,龙湖即已完成全年销售目标的54.6%。据龙湖公布的销售业绩显示,今年1-4月其累计签约600.2亿元,同比上涨幅度达200%,签约面积402.8万平方米,均创同期历史新高。

在业绩逆周期上行的背后,是龙湖拿地策略上的逆周期扩张。

兴业证券研究显示,截至2017 年4 月底,龙湖通过公开市场拍卖/收购等方式一共获取21 个新项目,总建筑面积达到444.9 万平米,权益建筑面积为302.6 万平米,权益土地款为210.9 亿元,平均楼面地价仅为6969 元每平米。

严跃进指出,龙湖的销售业绩较好,因此在今年有积极扩张拿地的资金实力,而目前龙湖大规模拿地的举动显示龙湖有在核心城市补库存的倾向。龙湖既想通过增储促进销售业绩的快速成长,也想借核心项目来树立企业的品牌。这也是万科中海外等资金充裕的大房企逆周期拿地的逻辑。

而在房地产行业住宅开发达至天花板、房企普遍转型的背景下,龙湖同样表现出“长跑选手”的特征。着眼后市,龙湖的主营业务将由房产开发、商业运营、物业服务三部分组成,商业运营和物业服务贡献的利润比重将逐渐增加。

地产开发业务方面,龙湖透露,今年在售的主力项目将达到107个,其中30个为全新项目,54个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分需求的客户。

长期以来,由于一线城市自持成本高企,龙湖一直在“以售养持”,这意味着,拿地后售出是仅有的选择。如今随着热点城市拿地成本的不断提高,龙湖也开始加码对资金运营要求更高的持有型商业。在龙湖的计划中,其将把地产销售回款的10%坚持沉淀到商业地产扩张中,并用10-15年左右的时间,使持有物业的利润贡献比例提升至30%。据悉,目前这一业务占比不及5%。

数据显示,去年龙湖的税前租金收入为19亿元,同比2015年上涨35%,但仍仅占总营业收入的3.5%。截至去年底,龙湖拥有开业商场21座,已开业商场面积194万平方米,整体出租率达到95%。此外,今年龙湖还将有5座商场开业,合计建筑面积为64万平米。

随着其商业项目在全国的铺开,龙湖主打的商业项目“天街”或将进入更多一二线城市。而本次龙湖新竞得的深港两块商办用地,也被外界视为其在华南版图的商业突破点。

此外,自2017年起,龙湖还将长租公寓业务“冠寓”列为其物业服务战略,主要聚焦国内12座一二线城市,广州及深圳均在其中。据称,未来龙湖计划每年新开1万至1.5万间长租公寓,三年后的租金收入或将达到10亿以上,并将毛利率维持在35%左右。

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责任编辑:王文东  JN423
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