香港住宅价格连续7年全球较高 土地供应是关键

春节前夕，李嘉诚在接受记者采访时表示：看到港人的居住面积越来越小，“心里不舒服”。的确，近年来香港新推出的楼盘单位面积越来越小，使许多香港市民感到“不舒服”。香港特区行政长官梁振英在今年的施政报告中指出，解决香港房屋问题的根本办法是加快、加大土地及房屋的供应量。

香港的多次民意调查表明，房屋问题是港人最关心的问题。香港特区行政长官梁振英自上任以来，一直把解决香港市民置业问题摆在施政中的重要位置。过去4年，香港特区政府采取了“双辣招”等调控房价措施，多次成功遏制外来资本对香港楼市的投资和炒卖需求。但是，香港市民置业的问题仍然未能很好解决。目前，楼价高、租金贵仍是困扰香港民众的严峻民生问题。2月6日，香港“启德1号”楼盘一套约149平方米的住宅以4819.8万港币的价格成交，每平方米价格约合28.65万元人民币，再创该地区新高。“启德1号”楼盘是香港特区政府推出的“港人港地”项目，售卖方式及租赁条件都有严格限制：只能售与香港永久居民，且不得以公司名义购买；在转售或出租时均必须取得政府有关部门同意，租约最多5年。但严格的限制措施并没能遏制住楼价的飙升。

居住面积40多平方米的两居室曾是香港一个三口之家的基本配置。随着楼价越来越高，香港三口之家的“基本配置”开始缩水。为了让房子“更便宜”并卖得出去，开发商不断缩小住宅面积。李嘉诚旗下的长江实业曾推出过一批迷你户型住宅，最小的户型只有16平方米，其中卧室的面积仅8平方米。但是，这并不是香港面积最小的住宅。今年香港出现了包括居室和卫生间在内、总面积11.52平方米的户型。业界预测这种住宅总价可能在150万元港币左右，每平方米约合人民币10万元。李嘉诚在接受采访时，记者曾向他连番提出“超小型”户型问题，李嘉诚回答说，收入较低时只能住比较小的住宅，但当经济条件好转后，可以换个更大的住宅。

香港已连续7年成为全球住宅价格较高的城市。一家美国研究机构近日发布的“国际楼价负担能力报告”表明，香港的住宅价格在全球406个大城市中较高。香港的购房“痛苦指数”(房价负担能力指数)仍继续恶化。报告显示，香港去年房价的中位数是当地家庭年收入的18.1倍，2010年这一比例仅为11.4倍。也就是说，普通香港市民要不吃不喝、一家人存款18年，才有可能购买一套住宅。在人们印象中土地面积更少的新加坡，住宅价格中位数占家庭年收入也只有约4.8倍。

在梁振英任内的5个财政年度里，香港特区政府想方设法增加土地和房屋供应，过去累积的严重供不应求情况得到逐步纾缓。政府推出的土地可供兴建住宅数量大幅增加。由于土地供应增加，预期在未来3年到4年，香港的一手私人住宅楼宇供应量将比本届特区政府上任时增加45%，公营房屋增加将超过37%。然而，由于香港楼市的需求量很大，楼价依然居高不下。要降低楼价，就要增加房屋供应；要增加房屋供应，就要继续增加土地供应。正如梁振英在2017年施政报告中所指出，香港的房屋问题归根结底是土地利用问题。

加快加大土地及房屋供应量才是解决香港房屋问题的根本办法。从供应方面看，香港工业大厦的空置率已十分低，不可能再靠重建工厦来增加住宅单位；从成本方面看，楼价高、租金贵是因为土地价格高、供应少。因此，香港要重新思考土地利用规划。目前香港作为住宅用途的土地只占总面积的7%，而郊野公园的占地面积是住宅用地总面积的6倍。香港应该在做好郊野环保的同时，将一些生态价值不高的土地用于兴建公营房屋、非盈利的老人院等用途，以增加房屋供应。特区政府解决土地供应问题的探索应当得到香港全社会的支持。只有土地供应增加了，楼价下降了，香港民众才能安居，感到“心里舒服”。