八成土储来自并购 阳光城年内发力土地市场

这是最 好的年代，也是最坏的年代。在信贷收紧的当下，如何实现阶梯式增长、逃离卖股求生的命运或许才是当下房企的重要课题。

12月26日，阳光城集团（以下简称阳光城）副总裁张海民向媒体透露，今年内通过并购获得大约1900万平方米土地，目前一共有土地储备3800万平方米，可支撑未来3年发展。

据了解，并购是阳光城去年以来的主题词，为此阳光城在多方面采取措施保证并购渠道畅通。据张海民称，至今阳光城账面现金仍保持有200亿。

一名业内人士指出，国内目前依靠股权并购、合作增加土储的房企中有进入千亿梯队的恒大、碧桂园，有年内冲击千亿的融创，也有300亿到500亿增长期的旭辉、阳光城。

房企间开始频繁发起并购，既受市场环境影响，也是资金、人力、管理等多方面压力之下房企的转型路径。而早已从百亿规模得到阶梯式增长的阳光城，也已经历了高周转、高负债阶段。如今公司意识到要在土地成本管控上做文章，与同为闽系的房企旭辉相比，阳光城的并购之道能否助其实现业绩提升？

年内拿地百幅

阳光城并购最早涉足的城市是长沙。今年5月30日晚间阳光城发布公告称，拟通过全资子公司阳光房地产与宏辉房地产以34.7亿元收购新华都集团、新华都购物（002264）、龙祥投资、厦门明昇、陈发树、陈志勇等9名交易对手合计持有的中泛置业100%股权。此次并购为阳光城带来大约300万平方米土地储备。

年内在华南地区的并购令阳光城得以落子华南，比如发生在广州南沙的并购一次性增加了300万平方米土地储备，在佛山的并购增加80万平方米储备；在刚刚结束的物产大并购中，阳光城增加了200多万平方米土地储备。

21世纪经济报道从知情人士处了解到，阳光城接下来将会在福州完成一宗并购，涉及150万平方米的土地规模。

可以说，这些并购构成了阳光城本年度大部分新增土地储备。在招拍挂市场，阳光城也有所斩获，规模最 大的在杭州市场，一共获得4幅地。目前为止，阳光城土地储备中20%来自于公开招拍挂市场，80%来自于并购。

有行业人士初步统计称，纵观今年并购市场，较为激进的是恒大、碧桂园、融创、阳光城、旭辉等。阳光城尤以今年在并购上表现较突出。一名业内人士指出，阳光城过去两年拿地步伐有所放缓，导致其在去年底开始发力土地市场。

据21世纪经济报道不完全统计，今年阳光城拿地接近100幅。通过并购，阳光城新进入9个城市，成立了8家地区公司。其中珠三角区域的深圳、广州、东莞、佛山四个指标性城市一次性通过并购实现布局。这与张海民是广东人不无相关，他亲自担任阳光城在广东地区投资方面业务的负责人。此外，公司在成都、郑州、武汉、南昌等地也实现了战略布局。

并购增长路

据张海民透露，目前阳光城整体战略是进入20个城市，现在已经进入16个，还有4个城市有待明年拓展。

在他看来，公司深耕一些城市，才能有效发挥品牌与规模效应，提高人的集中度。据其透露，阳光城的并购具有多重辅助：其一是在资金渠道方面从去年开始在筹措融资创新，曾在业界牵头做资金池，最 高峰时做了5个资金池，涉资500多亿，目前公司只用了200亿。此后阳光城还成立两家基金公司。

阳光城的第二个创新在于一级开发和旧改项目的获取。12月27日，阳光城长三角一级开发公司正式成立，目前已经获取3个旧改项目和1个一级开发项目。

张海民指出，如果靠公开市场竞拍土地，最终做出来的项目利润很难达到要求。因此，阳光城看好一级开发和城市更新项目，目前在上海和深圳、东莞有更好的项目，会支撑公司后续发展。

翻阅阳光城已经公告的旧改项目，有6个分别在上海和北京。而一些还没达到公告条件的项目，未来也将支撑阳光城的销售业绩。据透露在今年下半年，公司收购了北京两栋商办物业50%股权，位于东三环国贸桥国贸大酒店后。

上述知情人士透露，阳光城并购来的土储分布于长三角、大福建、珠三角、内地城市四大板块，将为明年的经营业绩贡献80%。

“现在的土地储备排名就是5年之后的房地产公司排名。”张海民指出，近三年房企间的比拼在于土储，此后拼的就是并购与融资能力。

对于21世纪经济报道记者提出的公司去化周期问题，张海民指出，将会在产品服务上花功夫，打造高端、次高端、改善型产品，并重点打造soho产品线。

与恒大、碧桂园、融创等公司类似的是，阳光城希望通过并购实现高销售目标，但是利润率仍然是横亘在这家公司面前的最 大问题。此前两年，由于高周转与高负债，尤其是土地成本抬升，阳光城今年来净利润呈下滑趋势。2014年公司实现净利润13.24亿元，2015年为17.33亿元，2016年上半年仅为1.71亿元，今年三季度净利润为3.63亿元，同比仍然大幅下降。