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房价涨势放缓 置业窗口开启?

2016-11-29 08:57:53 来源: 理财周刊 作者:甄爱军

随着调控效应的释放,房价上涨幅度已经出现收窄现象,大幅上涨态势得到遏制。专家预计,未来随着调控的深入,房地产市场将会进入平稳时期,房价涨幅会被控制在小幅波动范围内,这对购房者而言,或许是不错的购房时间窗口期。

房价上涨压力减轻

随着调控政策效力的不断释放,房价上涨压力已经开始出现减轻迹象。

根据国家统计局日前公布的《2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》, 2016年10月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%,相比9月份1.8%的增幅有明显回落态势。

纵观今年前三个季度变化发现,房价环比增幅明显收窄。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程,在北上深三大一线城市的带动下,持续保持上涨态势。在2016年5~6月份因为一线城市调控收紧导致增幅收窄,7月份出现持平态势,而8~9月份在热点二线城市的带动下继续攀升。到了10月份受政策调控的影响,房价环比增幅出现明显回落。

就市场的具体表现来看,不管是房价上涨城市的数量,还是具体城市的较大涨幅,均出现回落迹象。根据国家统计局的数据,与9月相比,2016年10月70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有7个,上涨的城市有62个,持平的城市有1个。环比价格变动中,较高增幅为4.9%,较大跌幅为0.8%。而在9月份环比价格变动中,较高增幅为8.2%,较大跌幅为0.3%。这进一步反映了10月份房价较高增幅在收窄,而较大跌幅在扩大。

变化非常明显的是深圳,由于受到“史上最严”政策调控,10月份深圳商品住宅成交均价出现明显回落,从9月的61600元/平方米的历史高位回落至55611元/平方米,环比下滑幅度达1成,此次调控终于让深圳楼市走出了以往“越调越涨”的怪圈。

房价上涨幅度放缓,上涨压力减轻,得益于调控力度的收紧。同策咨询研究部研究经理许之静表示,本轮调控为中央整体布局,绝非偶然出台政策,目的在于明确“去杠杆”、“抑制资产泡沫”,遏制房价过快上涨。调控力度大的城市主要集中在重点一线城市、区域内单极或双极城市,诸如合肥、郑州、厦门及福州等区域,以及受重点一线城市外溢影响的城市(其中包括三四线城市)。根据中央会议精神的要求,二线城市是要“稳定住”,当前,苏州、杭州等城市房价上扬过快,诸多购房需求都是一线城市长期限购后的投资外溢需求,执行限购后将明显打压这些城市的市场热度,以及将投资客拒之门外,对平抑市场价格,稳定当地市场,起到关键作用。

部分二三线城市补涨

现阶段部分二三线城市进入补涨阶段,但在调控收紧的大背景下,这样的变化恐会招致调控收紧。

数据显示,部分二三线城市已经成为最近一段时间内房价上涨的“带头大哥”。国家统计局数据显示,2016年10月份,70个城市中,有63个城市房价上涨或止跌。其中无锡、长沙、郑州、济南和杭州5个城市的房价环比增幅较大,分别达到4.9%、4.5%、3.5%、3.4%和3.2%。当然,包括赣州、武汉、福州、南京和秦皇岛的增幅也较大,位列前10位。

从同比情况来看,由于在今年前三季度的持续大涨,部分热点二线城市已经取代北京、上海、深圳,成为涨幅较大的城市。数据显示,由于在此前几个月的强劲上涨表现,合肥和厦门两个城市的房价上涨幅度最为“高调”,同比涨幅分别达到48.6%和45.9%,领涨全国。而此前一直以“领跑者”出现的深圳,10月份同比涨幅为32.1%,已经滑落至第6位(具体可见表)。

对于这样的变化,专家预测有可能会招致新一轮调控的到来。研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,一线城市的房价偏高,加之已经实施严厉调控,使得部分投资投机资金开始撤出一线城市,转而进入二线城市,从而促使二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。包括无锡、长沙、郑州等二三线城市的上涨态势更明显,此类城市控制房价的压力也开始增加,未来可能会遭遇调控或者调控加码。首当其冲的是武汉,此前一直保持不小幅度的稳步上涨态势,在10月份环比涨幅为3%,已经挤进涨幅榜前列。

表1  新建商品住宅价格同比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅后10位的城市 城市 增幅 城市 增幅 合肥 48.6% 锦州 -3.9% 厦门 45.9% 丹东 -1.7% 南京 44.4% 牡 丹 江 -1.6% 上海 37.4% 乌鲁木齐 -1.6% 无锡 34.5% 包头 -0.8% 深圳 32.1% 济宁 0.7% 杭州 31.5% 遵义 0.9% 北京 30.2% 南充 1.2% 福州 29.1% 唐山 1.3% 郑州 28.6% 呼和浩特 1.3% 数据来源:国家统计局

未来楼市趋于平稳

随着调控政策影响效应的释放,未来楼市将会趋于平稳,成交状况出现阶段性低迷情形。

楼市调控力度越来越紧。以上海为例,近期不断释放调控收紧信号,如在10月19日央行总部召开会议,要求各商业银行要继续严格执行限贷政策,同时要继续强化对首付资金来源的审查,加强居民收入证明的审核,并防范各类资金违规流入土地市场;11月8日,上海银监局发文要求辖区内商业银行严格执行房地产市场调控政策,全面加强个人住房信贷风险管理。再比如杭州,在10月底接连出手实施调控后,在11月10日再次出台调控政策,要求上调住房公积金及商业贷款首付比例,停发三套以上住房贷款,加强首付资金来源审核的同时还将加强开发商拍地资金来源的监管。此外,包括福州、武汉、广州、成都等重点城市仍然调控政策频出,从资金监管、土地拍卖调控等多个方面向楼市传递调控收紧信号。另外,各地对市场秩序的整顿也在加强,各种违规行为也不断被披露出来。

业内人士预计,考虑到市场受到调控政策的影响,成交量估计会出现明显的回落,而房价也终将趋于平稳。作为先行指标,二手房成交量已经出现明显回落。根据公布的数据显示,在10月份,北京、上海、深圳三大一线城市二手房成交量环比下滑均超过两成,分别达到31%、32%和21%。热点城市二手房成交状况同样出现下滑情况,其中苏州下滑幅度较大,环比达到56%,此外天津、厦门、杭州、济南等城市同样也出现明显下滑情形。

此外,开发商方面也出现了观望态势,这有可能会进一步影响到今年年末的成交状况。如在10月份,北上广深四大一线城市供应量环比下滑幅度均超过5成。专家预测,这种状况在短期内不会得到改善,随着供应量的减少,成交随之会受到影响。

不过对购房者来说,未来一段时间内应该会迎来一个不错的购房“时间窗口”。毕竟受到政府调控的影响,现在已经拿到预售证的项目,大多已经对价格做出了让步,售价比之前的心理价位低了不少。

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