二线城市楼市收紧 楼市拐点恐将至

二线城市楼市房价持续上涨，投资客不断涌入，面对这样的情况各地政府也开始积极调控，收紧楼市政策。

日前，合肥市土地管理委员会召开第五次主任会议，随后市场传出消息称合肥将执行差别化住房信贷政策。虽然并非官方证实，多位业内人士则对排名前列财经记者指出，依据合肥楼市的火爆程度，合肥出台调调控措施将是大概率事件。

中原地产首席分析师张大伟认为，上述现象说明未来政策开始收紧，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。

虽然今年去库存是大背景，但是面对一二线楼市过热的情况，调控措施在所难免。

     市场流传的合肥市土委会2016年第五次主任（扩大）会议材料

记 者获取的市场流传的会议文件照片显示，合肥提出执行差别化住房信贷政策。商品房较低首付比为25%，下列三种情况购买商品房的首付比为40%：居 民家庭拥有一套住房，在本市市区范围内，无购房贷款记录的，包括在外地贷款的记录；居民家庭拥有一套住房，且有相应贷款结清；居民家庭无住房，但有一次贷 款记录。

同时，名下有一套房且相应贷款未结 清，为改善住房条件再次申请的，首付比为50%。此外，下列情况购买商品房的首付比为60%：居民家庭有两套及以 上住房且有购房贷款记录；居民家庭有两套及以上住房。且已经结清购房贷款记录；居民家庭有2次购房贷款记录，且已经结清排名前列次购房贷款记录的停止向第三套 及以上的购买提供住房公积金的贷款。

这意味着，合肥进一步提高了购房的首付比例，首付门槛提高，从货币端就抑制了房屋的需求。

一份报告指出，在全国市场处于高位盘整阶段，合肥此时出台收紧组合政策，市场成交量进一步萎缩为大概率事件。一方面是在前期过火后，需求早已透支，后继需求难以为继，另一方面，房价上涨和信贷收紧，使得观望情绪加大。

事实上不只是合肥，苏州南京在此前也因为楼市过热而出台了相应的举措。

今年4月，南京市发改委正式发布的关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读中，明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%-12%之间，同时南京将采取6项措施遏制房价过快上涨势头。

到了5月，南京更是宣布将实行土地出让较高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让较高限价，对竞买人报价超过较高限价的， 终止土地出让，竞价结果无效;物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准 许成本，不作为申报价格的组成部分。无独有偶，苏州也在今年5月对部分土地设定较高报价，对报价超过较高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。

张大伟认为，去金融杠杆将是调控的主流政策，对于各地城市来说，目前房价上涨的城市数量逐渐增加，这些城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，大幅调整的可能性不大。

面对这样的调控，中金证券则认为调控过后拐点将至。其认为地产成交开始减速，同时主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间成为拐点的标志，同时各地政策收紧因此房地产将进入下行空间。

中金证券地产行业首席分析师宁静鞭指出，房地产已经处于周期的中后段，或将提前进入下行期。下半年短期快速加杠杆是隐忧。中国加杠杆速度在逐年提升，且一线城市中深圳加杠杆速度较快，其中福建和广东杠杆利用率偏高。