2014年全国土地行情指标:成交面积同比减三成

       1月5日，发布数据显示，2014年全国300个城市土地成交面积10.3亿平方米，同比减少31%，与2013年相比，2014年300个城市土地出让金总额为2.34万亿，下降27%。

　　土地溢价率也明显下降，21世纪经济报道记者注意到，2014年，全国300个城市各类用地均呈下降趋势，全年仅3个月份同比微增，低溢价成交成主流。

　　根据数据，2014年全国300个城市土地平均溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12%，同比下降7个百分点。

　　这似乎也和2014年的楼市状况密切相关。根据此前发布的2014年12月百城价格指数报告显示，2014年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10542元/平方米，环比下跌0.44%，连续第8个月下跌，跌幅扩大0.06个百分点。同比来看，下跌2.69%。

　　推地量下降20%

　　土地出让金额下降的一个直接原因是地方推地量下降。

　　根据数据，2014年，全国300个城市共推出土地36260宗，同比减少20%；推出土地面积135659万平方米，同比减少24%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11088宗，同比减少26%，推出土地面积48486万平方米，同比减少28%；商办类用地7327宗，同比减少20%，推出土地面积21021万平方米，同比减少25%。

　　报告亦显示，2014年二季度起供地节奏放缓，同比降幅均在两成以上，供应总量较2013年回落。

　　“这和房地产形势密切相关，2014年楼市迅速下行的一个重要原因是供需关系逆转，而缓解供需关系除了要去库存，也要减缓宅地供应。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对21世纪经济报道记者表示。

　　东部沿海省份国土厅一位人士向21世纪经济报道介绍，在楼市不好、资金紧张时，地方政府也卖不出地，相比土地出让总额下降，地方政府更担心的是土地单价下行，只要卖地总额能够抵消土地抵押贷款的利息，就可以不断放大土地金融的杠杆，解决地方资金难题。

　　一线城市楼面地价涨41%

　　值得一提的是，在全国土地市场低迷的状态下，一线城市的宅地成交仍然创历史记录。

　　根据数据，一线城市的住宅地块的出让金额高达3438亿元，卖地总额也是连续第二年超越5000亿元门槛。

　　卖地金额创新高的主要原因是楼面地价的上涨。相比2013年，2014年一线城市土地推出面积和成交均下降，同比分别减少26％、27％；与此同时，楼面均价却高达7705元/平方米，同比上涨41%。

　　一线城市土地市场的这一特征在北京表现得尤其突出。2014年北京土地市场供需下降，其中推地面积同比减少44%；成交面积同比减少42%，但2014年北京土地出让金总额达1917亿元，创历史新高，其中宅地出让金额为1311亿元，占总额的68%。

　　“在全国供需矛盾突出的背景下，房企为避险纷纷自三四线城市向一线城市回归，从而结构性的推高一线城市地价。”张大伟分析称。

　　相比一线城市和三四线城市，二线城市供求量跌幅相对最小，土地出让金同比减少28%，土地溢价率仅为8%，同比下降8个百分点。而三四线城市供求量和土地出让金均领跌，其中推出土地面积同比减少26%；土地成交面积同比减少36%；土地出让金仅为7538亿元，同比减少37%。

　　土地市场的分化亦表现在“地王”地块的区域分布上。21世纪经济报道记者注意到，继2014年“9·30”新政后，土地市场随之升温，并催生了多个“地王”地块，且无论从总价来看，还是单价地王来看，一线城市均是地王榜首。

　　排名前10的总价地王项目中，一线城市共有7宗地块上榜，其中上海黄浦区小东门街道616、735街坊地块刷新2010年以来全国土地成交总价记录。

　　而排名前10的单价地王全部出自北京和上海，其中，全国单价地王地块为上海前滩地区Z000801编制单元36-01地块，楼面地价高达6.7万/平方米。

　　分析认为，2015年房企拿地积极性有望进一步回升，但由于市场整体进入调整周期，房企拿地态度亦会保持谨慎，低溢价成交地块将继续成为主流。不同城市土地市场仍将演绎冰火两重天，一线及热点二线城市优质地块仍将是房企必争之地。