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“从行业整体环境来看，我认为毛利率下滑是正常的。”面对众多投资者和媒体的质疑，建业地产执行官陈建业如此表态
在建业地产8月20日于香港召开的业绩会上，毛利率下降显然成为公众关注的焦点，不少投资者及媒体对该公司三四线战略产生质疑，担心其毛利率会否进一步下滑。
中报披露，建业地产上半年的毛利率下跌了9.8个百分点，至35.8%，而期内三四线城市合约销售占比约38%，建业方面预期下半年该部分城市销售占比会上升至62%。
对此，陈建业表示，35.8%的毛利率处于正常水平，不必过多担忧，下半年毛利率将会维持现在的水平，不会出现下滑。“预计未来毛利率会在30%-40%之间。”
此外，对于上半年已达57.6%的负债率，财务官兼执行副总裁胡冰表示，这是负债率排名前列次超过50%，在上半年50多亿的合同销售之中，6月份完成16亿，占三分之一，而且大部分为按揭，所以现金回款比较慢。
“在这个节点上，公司负债率会比较高一点。”胡冰续称，从行业角度来看，57.6%的负债率不算高，整个行业平均水平在70%-80%。“尽管如此，建业还是会坚持谨慎的负债率水平，对自己的要求是控制在75%以下，是在50%左右。”
对于下半年，陈建业表示，将以审慎的态度继续收购土地，只要地价低，性价比高的土地都会购买。若资金不足，会考虑各种形式的融资。
除了上述两位管理层，建业地产投资者关系总监梅世荣以及董事会办公室副主任郭卫强也出席了当天的业绩会，以下为建业地产2012年中期业绩报告现场实录：
现场提问：集团加大在郑州以外地区推盘，导致均价变化比较明显。而下半年计划是在郑州以外城市进行开发，三四线城市比重将会增加，这样会否影响下半年的毛利率？另外，为什么上半年公司销售录得同比增长，但经营所得的现金流却是负值？在现在的情况下，为什么公司决定要派发中期股息？
陈建业：首先，房地产的推盘并不是开发商想在某个阶段推什么盘就推什么盘，而是根据土地储备的具体情况，比如在哪个城市有多少储备、具体项目的开发节奏等等。
去年，建业地产的确定收入增加主要是因为郑州联盟七期售价比较高，同时该项目占比较高，达70%，因而去年毛利率非常高。
因为建业地产实行的是省域化发展战略，推盘比较均衡，除了郑州之外，我们也在其他地区推盘。由于郑州市受限购令影响，而其他地区经济也在不断发展，所以郑州的占比在不断下降，我们在河南省的发展是均衡的。
虽然毛利率下降了，但是我们推盘的节奏和量都在增加。但是，我们录得的销售额在增加，这对公司的发展是健康的。
胡冰：关于利润率的问题，税率是其中一方面，我们的实际税率从去年的59%降到55%，其中，很重要的原因是联盟七期取得特别高的利润率，毛利率接近60%，整个项目在去年开盘。
而今年的市场形势不是你想卖哪个盘就卖哪个盘，这个要根据推盘节奏进行。今年没有这种高毛利率的项目，所以我们在土地增值税方面，增值税率不多，实际税率也出现了下降。但是，我们在净利率提升方面会进一步改进。
对于我们派发中期股息的问题，是这样，建业地产以前一直都是固定的，每年年末派一次，按照利润的30%。但是，根据过去这四年的观察，每年到分派股息的时候，股价都会有一些波动。所以为了平缓股票市场的波动，形成比较频繁派息的节奏，不像以前一年派一次。但是，我们总的派息政策是不变的，全年总的派息额也不变，只不过是从一年派一次变成一年派两次，尽量减少股价的波动。
针对今年上半年的形势，公司适当做了一些土地储备的安排，所以现金流出现负值。
现场提问：您刚才说到去年土地储备不足，所以扩大了土地储备。但是，一些投行认为你们这样买地风险很高，今年余下几个月会否改变买地的方针？
陈建业：先看一些数据，上半年我们土地购置154万平方米，均价为439元/平方米，如此低的土地价格，为公司未来的发展奠定了良好的基础。
下半年将继续保持稳健审慎的购地策略，如果土地价格合适，位置较好，性价比较高，经过测算后判断其具有发展空间，同时在公司资金承受量允许的情况下，将会继续获取土地。
现场提问：如果资金不够会不会考虑发债？
陈建业：房地产行业是资金密集型行业，因此对资金的需求是一直存在的。如果政策允许，所有的融资方式我们都可以考虑。
现场提问：对于即将到来的金九银十，建业地产有怎样的判断？上半年已有小幅增长，下半年公司会否有信心完成目标，亦或超额完成全年目标？
陈建业：在省域化战略方针指引下，上半年建业取得了一定的成绩，比去年同期增长13.6%，为完成全年的任务打下了良好的基础。
虽然下半年有金九银十传统的说法。但是，从去年严厉调控以来，每个月的销售额变化已经不像2008年、2009年之前那么显著，去年十月份我们还称为断崖式的下跌，所以我认为下半年市场发展应该是平稳的。
同时，我和我的管理团队也会努力工作，争取完成下半年的工作任务。
现场提问：不久之前，河南限购新政备受关注，作为深耕河南市场的建业地产，对此怎么看？对于下半年的政策走向怎么判断？
陈建业：就郑州市来看，限购令不会取消，也不会松绑。
建业地产会在这样的市场环境中努力发掘自住型需求和改善型需求，有信心做好郑州市场的工作。除了郑州之外，河南其他城市都是不限购令，这些市场的增长将会促进整个业绩平稳均衡的增长。
现场提问：上半年，你们的负债率达到57.6%，这是排名前列次超过50%，这一高水平会否长时间持续？另外，建业在商丘有一个比较大的项目，该项目投资大概是多少？
胡冰：负债率排名前列次超过50%是由各种原因构成的。在上半年50多亿的合同销售之中，6月份完成16亿，占三分之一，而且大部分还是按揭，现金回款比较慢，所以在这个节点上，公司负债率会比较高一点。
对于整个行业来说，57.6%的负债率不算高，整个行业平均水平在70%-80%。尽管如此，我们还是会秉承比较谨慎的负债率水平，建业地产对自己的要求是控制在75%以下，是在50%左右。
陈建业：去年国务院批准了以河南省为主，发展中原经济区的规划。在这样一个战略规划指导下，今年年初河南省委省政府发布了17号文件，其中心议题是要在各个地级城市建设中央商务区以及特色商业街区。各个地级市政府为了适应当地经济发展也都在做这个工作。
作为深耕河南的地产企业，我们也应该抓住这种机遇，顺应发展潮流，因此公司和地方政府签订战略合作协议，我们将在CBD建设中发挥重要作用。
商丘和平顶山的项目都是基于这个判断和目的同当地政府签约，但是具体的实施是要分步进行，投资也是一样，并非一年就要投十几、二十亿。因为项目要征地、前期投入、我们还是按部就班的推进，不会影响公司现金流的安全。
现场提问：从现在的情况来看，公司现在的毛利率已经见底了吗？下半年还会有下滑的空间吗？现在已经锁定全年入帐金额大概有多少？
陈建业：从行业整体环境来看，我认为毛利率下滑是正常的。
同时，我们的毛利率在35.8%，我认为这个数字也是正常的，不值得过多担忧。下半年毛利率将会维持现在的水平，不会出现下滑。
胡冰：截止到7月份，我们已经完成合同销售目标的66%，在锁定确认入帐方面，已在六月底完成“时间过半任务过半”的目标。
现场提问：短期借款占总贷款的比例是有点高，请问下半年对这些短债的偿付怎么安排？另外，公司的平均借贷成本接近10%，在业内属于比较高的，对于降低借贷成本有什么计划？另外，CB方面，近来建业也有一些安排，目前的进度怎么样？
胡冰：首先，关于CB，因为是在9月1日开始，不着急，所以就把它调整到短期负债里面。目前，我们在与债权人进行沟通，短期内不会进行偿还。
至于其他借款的17亿，主要包括在上半年发行的百瑞信托第三期，其结构和排名前列期、第二期是一样的，发行后半年之内都是作为短期借款借给我们。之后再选择项目，投入到项目中作为资本金。这个在下半年就会找到合适项目，该部分的规模近12亿，如果17亿减去12亿只剩5亿，所以这些钱都不是短期内需要偿付的，只是刚好处于这个时点。
现场提问：现金回笼方面，上半年公司销售速度还可以，但是和回款速度不是很匹配，到六月底，公司已经销售但是还没有收回的现金大概是多少？
胡冰：我们上半年总合同金额是51.4亿，而6月份单月的合同金额为16亿，占比近三分之一，而且项目是在下半年开始开盘的，办理按揭需要一个过程。所以，公司上半年的回款率是70%，低于去年年底的90%。总的来说，正好这个时点的开盘率较高，因而导致目前回款情况不太理想。不过，这只是短暂的情况，不需要太担心。
现场提问：建业地产在过去一年内，管理层CEO和CFO都换了新的面孔，这对于未来河南建业在整体战略的布局上会不会有一些改变，大的方向和小的执行方面跟以前会不会有什么不同？
陈建业：今年CEO和CFO出现了变动，我觉得这是正常现象。因为，王总(王天也)对公司的发展做出了很大的贡献，由于他有个人的事情要处理，暂时离开了公司，但是他还是建业地产的顾问。
另外，对于坚持省域化发展战略、在河南本地发展的建业地产来说，CEO和CFO的变动不会对我们的战略布局和战略发展产生影响，我也相信经过这么多年的发展，建业地产已经有一批年轻人能够承担起新的责任和新的任务。
不难看出，公司今年的业绩增长还是非常正常健康的，而未来公司也将持续健康发展下去。
现场提问：刚才也提到公司的借贷成本在业内算是比较高的，而公司过去几年的净负债比例是却低于同行，为什么会出现平均借贷成本比其他的公司还高，未来有什么计划把借贷成本进一步降低？
胡冰：今年增加借贷成本主要有两个原因。排名前列，今年4月份的时候，我们做了新加坡币4.75的借贷。
第二，还是我刚才提到的，把7亿人民币的百瑞信托作为借款的时候，是有10%的固定收益，高于银行的正常水平。但是，这只是半年期，是为了尽快把资本金投入进去。所以，在短期内显得高了一点。
至于下半年如何降低借贷成本，国内银行有存贷比的限制，河南地区银行放贷的速度比起深圳等经济比较发达的地方相对会慢一点。我们还是会以国内银行贷款为主，同时也会在境外商业银行做一些融资活动，因为境外的融资成本会比国内的更低。
现场提问：公司上半年的去化率大概是55%左右，与往年相比似乎慢了一点。是否意味着相较于去年，三、四线城市的销售今年会更充满挑战性？
胡冰：上半年我们的去化率是55%，去年是60%。其实，今年我们在做业绩预测时，是按50%来预测的，因为考虑到今年年初以来整个市场比较灰暗，我们也比较保守。但实际上，现在的情况比当时预测的情况还要好5%。
而下半年我们会有一些项目在三、四线城市，我觉得这方面不必太担忧，因为建业进入三、四线已不是一、两年，省域化战略已经实施十年了。
现场提问：三、四线城市的销售价格会比一、二线城市低一点，利润率也会低一点，而相比去年同期，今年上半年的利润率也确实降下来了。那么在进一步深入三、四线城市的同时，公司的长期利润率会不会往下走？
陈建业：2002年到2008年完成了布局阶段，建业地产在郑州等18个地区都有项目落地。
2008年到2012年，按照董事会的规划是进入到攻坚阶段，也就意味着我们要在已经落地的城市提高市场占有率，并为下一步深入到县域城市奠定基础。
第三阶段则是纵深阶段，纵深阶段是要进入县级城市，包括一些发展比较好的乡镇。
而进入县级城市战略是从去年实施的，被称为“有条件选择性地进入经济发展比较好的中型县级市”。河南现在大概有50个县级以上的城市，人均GDP已经突破3000美元。众所周知，人均GDP突破3000美元是房地产行业进入快速发展的时期，同时其房价也处于快速增长期。这30-50个城市的房价大概要超过3000元人民币。
而2004年进入一些地级城市时，大部分地区的房价还不到2000元。现在进入县级城市，房价已达到3500-4000元，这个水平完全能够支持我们的产品落地，完全能够保证我们有一定的利润的空间。
进入三、四线城市并非今年上半年利润率的降低的主因。之前也提到过联盟七期这个项目，该项目利率非常高，售价达到2万元，它的毛利率在60%以上，而且所占份额又比较大。
而今年由于市场形势的影响，销售比较低迷，尤其是在3月份以前。加之没有这样高利润的项目，在三、四线城市在均衡发展，因而我们的利润率只能达到35.8%，我们认为这个毛利率水平基本上可以。预计未来毛利率会在30%-40%之间。
现场提问：目前经济欠佳对于河南省购房者的购买力是否会有影响？
陈建业：河南的城市化率已超过40%。可以说，城市化率在30%-70%之间的时候发展速度是非常快的。按照省政府的要求和规划，河南每年的城市化率要提高1.7%。众所周知，河南常住人口排名第三，如果按照实际人口，应该是排名前列人口大省，有1亿人，其城市化发展会带动大量的购房需求。
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