买卖二手房省钱法： 扣除利息中介费再缴个税

　　记者日前接到读者报料，二手房交易可以扣除贷款利息、中介费等费用后再计算个人所得税！据此，记者前往广州市地税局咨询得知，其实该项规定在2006年就已出台，只是目前的二手房交易中，个税计算方式大多采用核定征收，即按照总房价×1%计算。实际上，若采取据实征收，即按房产买卖差额×20%计算个人所得税，卖家可以扣除贷款利息、中介费等费用后再计算个人所得税，这样个人所得税可以更省。

　　对此，有业内人士指出，根据楼价的上涨幅度、当初的交易成本等因素的不同，两种不同的个税征收方式差异会很大，因此建议根据自己实际情况选择最适当的征收方式。

　　“合理费用”可以不计个税

　　据了解，其实转让二手房所得可扣除营业税、贷款利息等费用计个税的规定早在2006年已经出台。不过，要想扣除合理费用后计个税，需要采取据实征收个税的方式，需要卖家提供购房合同和当初的购房发票，个人所得税则根据买卖差额×20%征收。

　　记者查阅2006年广州市地税局转发的《转发关于个人转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，通知规定转让二手房所得可以扣除合理费用后计个税。

　　通知表示，除了在原先转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用基础上，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用也可以在税前扣除。不过，据记者了解，由于住房装修费用容易造假，加上很多房子都是带装修出售，在计算个税的过程中很少将装修费扣除。

　　如目前二手房的买卖主要会涉及住房贷款利息、中介服务费、营业税、个人所得税、契税、产权登记费、工本费等，算起来也是一笔不小的费用。记者为此算了一笔账，如现有一套房原先购入时是60万元，现在（不满5年）以总价100万出售，房子增值40万，现在可以扣除的合理费用包括：4年的利息假设是7万元，中介服务费按2%计算是1.2万元，营业税（按5.5%征收）是3.3万元，契税按1%征收是6000元，产权登记费和工本费各50元，总共涉及的合理费用是121100元。如果仅仅按照买卖差额扣税，那么支付的个人所得税将是40万×20%需要交纳8万元，而扣除合理费用再计算个人所得税，则是（400000-121100）×20%，需缴纳55780元，可节省个人所得税24220元。

　　大部分交易仍青睐核定征收

　　据了解，根据目前的相关规定，二手房交易过程中，有关个人所得税的征收主要采取据实征收和核定征收两种方式。其中，如果不能提供购房发票的二手房交易，采取核定征收的方式，即按照总房价的1%征收；如果能够提供购房合同和当初购买发票的，采取据实征收，即个人所得税根据买卖差额征收20%。

　　记者了解到，在目前广州的二手房交易中，采取核定征收的比例占了绝大部分。一位按揭公司的相关人士表示，在二手房的买卖中，绝大部分不符合免征情况的卖家都是采取核定征收个人所得税。

　　为何选择据实征收个人所得税的情况较少？对此，满堂红研究部高级主任肖文晓表示，除了部分卖家无法提供购房发票外，前几年由于房价涨幅较高，不少买家认为如果按照据实征收，按房价增值的20%征收个人所得税，还不如核定征收，按照房价1%征收划算。例如4年前购买一套市区小两房，总价在50万左右，现在卖出去售价是120万。如果据实征收，需缴纳个人所得税14万，核定征收则是12万。“并且税务部门在计算个税的时候，自己也会评估房产的价格，最终个税收多少有一定的不确定性”。

　　不过，据中原地产项目总经理黄韬介绍，由于现在二手房交易在房管局留有“案底”，所以五六年前交易的二手房再交易，通常都采取据实征收方式计算个人所得税。而很久以前成交的房子，由于发票找不到等原因，则仍旧可以采取核定征收计算个人所得税。

　　楼价滞涨选择据实征收更有着数

　　其实，据实征收除了无法提供发票和征收个税相比要多等问题外，按照规定，扣除支付的住房装修费用、住房贷款利息以及各种手续费、公证费等，都必须提供有关部门出具的有效证明。在实际操作中，类似的手续比较繁琐，而且有些证明材料更是年久遗失，增加了采取据实征收扣除合理费用计个税方式的难度。

　　值得一提的是，受房子当初的交易费用、增值情况等因素影响，同一套房子在不同时期采取据实征收和核定征收计算的个税多少也大不相同，哪一种方式更划算，还需要具体案例具体分析。

　　不过，肖文晓也表示，现在随着房地产调控深入，未来几年的楼价会趋于稳定，不会再有前几年楼价疯涨的情况出现。因而，据实征收在个人所得税方面的优势也将得以显现。“或许未来的二手房交易，会有越来越多的人采取据实征收的计个税方式”。

　　而黄韬也表示，现在二手房的交易日益规范，个税也将越来越多地采取据实征收的方式，因此将合理费用扣除再计算个税也可以节省一笔不小的费用，值得卖家重视。

　　算账

　　扣除“合理费用”后，个税少缴2万余元

　　现有一套房总价100万，出售时房子增值40万

　　◎如按照核定征收方式计算个税，则个人所得税=总房价×1%=10万◎如按照据实征收方式，不扣除“合理费用”计个税，则个人所得税=买卖差额×20%=8万元

　　◎如按照据实征收方式，扣除“合理费用”计个税，则个人所得税=（买卖差额-合理费用）×20%=55780元

　　备注：按照目前的相关二手交易费用，上述主要涉及的合理费用包括：4年的利息假设是7万元，中介服务费按2%计算是1.2万元，营业税（按5.5%征收）是3.3万元，契税按1%征收是6000元，产权登记费和工本费各50元，总共涉及的合理费用是121100元。

　　（根据房子当初的交易费用、增值情况等因素，同一套房子在不同时期采取据实征收和核定征收计算的个税多少也大不相同，哪一种方式更划算，还需要具体案例具体分析。）

　　提醒

　　“合理费用”包括哪些？

　　按照规定，合理费用是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费、住房装修费用、住房贷款利息、公证费等费用以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用都可以在税前扣除。

　　扣除“合理费用”计个税如何办理？

　　据广州市地税局工作人员介绍，根据据实征收方式计算个人所得税，在办理扣除“合理费用”计算个税时，只要在办理过户时出具贷款支付利息、手续费、公证费等费用的支付证明（或发票）就可以办理。

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