买家看中租金回报 海外置业屡见“大额交易”

    在上周刚结束的上海之春房展会上，“海外置业展”占了的半壁江山，而且展会前后各种形式的海外楼盘宣传此起彼伏。抛开投资移民、留学等其他因素不谈，纯为投资的案例越来越多。

　　海外置业持续发酵

　　“上海之春”海外置业馆自始至终都人气很旺，展会期间现场成交6套，意向成交50套，预登记500套，与去年相比均有较大幅度上升。 而这股热度展会过后仍在持续。

　　上周日，也就是房展的最后一天，一场菲律宾地产推介会就趁热打铁地举行了。现场有不少客户是刚在展会简单了解情况后，就直奔推介会现场听取详细介绍。推介会介绍的是马尼拉市中心的两个高档住宅项目，其中模仿意大利风情的“威尼斯乐园”是其主打产品，房型包括1房到3房2厅，所有住房均带阳台，面积从40到119平方米。

　　由于菲律宾留学置业的比例很低，所以主办方将其与旅游挂上钩，置业推介会同时也是“旅游推介会”。

　　今年是奥运年，伦敦市中心泰晤士河畔的豪宅借着伦敦奥运的“西风”来沪做推介，这也是该项目第三次来到上海。从该项目已售出的一期房源来看，亚洲投资客的比例占到全部买家的近一半。

　　这个名为NEOBANKSIDE的楼盘其实已是上海的“常客”了，在完成上海的宣传活动后，下一站目的地是香港。它是由英国两家开发商共同合资开发建造。项目位于泰晤士河南岸，毗邻泰特现代艺术馆，地处伦敦的“文化中心地带”，不过离伦敦奥运会场馆所在地还有一定的距离。整个项目共有四栋全玻璃幕墙高楼，开发商称可将圣保罗大教堂和泰晤士河尽收眼底。

　　两年前，该项目推向市场，并首度来到上海宣传。目前A、B两栋已售完，D栋由开发商自己持有。此次，NEOBANKSIDE携C栋的最后18套保留房源登陆上海，两房三房都有，从价格上来看，这个位于泰晤士河畔的新楼盘价格近似于“汤臣一品”，不过较它2010年10月排名前列次来沪时的价格还略有上涨，当时是均价折合人民币约15万元/平方米，现在15万成了“起步价”。代理商排名前列太平戴维斯住宅销售部助理董事卢劲颐说，这批房源最小户型相当于80平方米，售价约合人民币1200万元。这个价位相当于新天地某豪宅项目一套大两房的价格。的房型面积超过260平方米，售价超过3000万人民币。

　　在接待现场，在记者停留的约半小时时间内，共有四批人先后进来看房，全都是中年妇女，大部分人都能自己用英语和老外顾问交流。而且提问也都比较专业，提问顺序多为交通状况、租金回报、附近学校等信息。

　　“纯投资”案例增多

　　从去年严厉的限购政策开始执行以来，海外房产开发商及国内销售代理商频繁发力，英国、澳大利亚、新加坡、日本……各国楼盘的上海推介活动几乎是连轴转，有的已成为常驻机构，定期在固定场所举办推介活动。去年11月还出现过两家澳大利亚楼盘的代理商同一天在相隔不远的两家酒店内“打擂”的场面。

　　大额的交易也屡见不鲜。去年初，一名浙江籍投资客在新加坡中心城区买下一套定制豪宅，400多平方米的“大平层”单价折合人民币高达22万元/平方米，总价达1亿元左右。

　　与过去海外置业多为投资移民、获得居住权或子女入学考虑不同，近年来去海外纯投资房产的案例多了起来，信义房屋有关人士表示，去年年中，就有一名投资客刚刚在日本置产。他家住上海因从事国际贸易工作的关系，经常往来於东京与上海间，因此对东京有一定程度的了解。经过挑选后这名投资者看中了隐身在东京时尚大街表参道静巷里的一套豪宅，当时售价1亿日元（约合700万元人民币）。再加上日本的房屋买卖是按照“专有面积”（相当于中国的使用面积但不含阳台面积）计价，经核算售价合理之下就快速决定购买了。他购入房屋后本来是要自住的，但发现东京整体的租金报酬率还算不错，故决定先采取出租的方式，每月有约50多万日元的租金收入，扣除相关的必要费用后投资报酬率约有5%。

　　伦敦豪宅来沪推介，记者也注意到置业顾问一般都会劝意向买家长期持有，并一再强调租金回报很稳定，大约能在5%左右。

　　海外置业是否会吸引越来越多的上海投资者。ACG澳洲房产中心市场总监张家赫认为，限购政策刚出台时，曾出现过“一窝蜂”办理海外置业的情况，现在出现这样的情景已经很难了。“主要还是国内部分城市房价出现了下跌。”张家赫坦言，现在在活动期间听完介绍就直接签约的客户比较少，一般当场签约的以老客户居多。

　　海外购房最担心资金安全

　　美国、英国、澳大利亚、加拿大、马来西亚、新加坡、菲律宾……一名参加了上周上海之春海外置业展的白领表示，看的房子越多，自己的思维也越混乱。业内人士提醒，当前海外的房产项目越来越多，包括纯地产项目、投资、留学、移民项目等，所以欲到海外置业，必须准确判断自己的需求。

　　一份由某海外置业网发布的置业调查显示，在“海外购置地产，您最担心的问题”选择上，购房者海外置业最担心的问题是资金安全问题，占比为28.4%；其次是税费问题，占比25.5%；房屋管理难的问题位居第三，占比22.5%，最后是房屋是否可自由转让，占比20.6%。

　　业内人士表示，海外置业需规避风险，投资者需多注意国外的购房政策。他认为，目前中国人在海外购房不光是单纯的投资行为,往往和家庭的长期规划相关，如子女教育、个人发展、全家移民和退休养老等。

　　置业提醒

　　海外置业应防范包括政治、政策、市场、汇率等四大风险。排名前列，国家之间的关系可能会影响海外置业；第二，政策风险，即各国的购房政策在不断变化，因此要了解当地住宅市场的政策和供求关系。另外，不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者有特殊要求；第三，市场风险，即项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素；第四，汇率风险，海外投资必须考虑汇率风险。

　　了解这些还只是排名前列步。购房环节还有许多需要注意点。法律界人士提醒，鉴于语言不同、文化背景有差异等因素，国内购房者了解境外机构的信用以及相关法律信息存在难度，海外置业还是存在一定风险的。投资者要提高风险意识，全面了解房屋的产权确认方式、房屋买卖的交易流程、房款的支付方式、物业持有成本的计算、税费的征收、房贷政策等。

　　看房经历

　　一个中国人在美国的看房经历

　　看房时间段可随意看房，不用签“看房协议”

　　晨报记者 徐运

　　“中介和房东的关系都挺随和的，中介可以在房东房子里做做东西。”在美国考察的施先生出于好奇无意中当了一回“看房客”，这次“无心插柳”的看房经历让他感触良多，他发现中介、房东、看房客之间的关系都很和睦,“进去看房子时，中介和房东不会老盯着你，都是让你敞开来随意看的”。

　　“OPEN HOUSE”尽情看

　　美国有个很好的看房时间段，叫做OPENHOUSE，一般是周日的下午1点到4点，基本全国统一，只要想出售的物业，许多都会参与OPENHOUSE。在房子门口挂上个标牌或放个气球，表明物业是OPENHOUSE，买房者就可以随意在这个时段进入参观，不需要任何手续，仅仅做个简单登记就可以了。

　　哪些房子会在周末OPENHOUSE，上网一查就知道了。施先生在查看房产信息时，发觉与国内的区别还是很大的。

　　这里房子最重要的是地段位置。美国的向导也说，美国看房，影响价格最重要的因素是地段，包括区域是否高档，是否方便、是否离轨交近，是否是学区房等。因此，在网站上检索房产信息时，具体地理位置以及离轨交远近等信息属于最重要的信息，常常是标注在最显眼的位置，而所谓具体面积大小，往往是要点看“detailinformation”才能看到。

　　其二，房产信息并不是那么注重面积，每个看房客也不会去精细计算面积。“反映房子大小，常常用多少BEDROOM（卧室）和多少BATHROOM（卫生间）来标记，似乎这个比具体多少英尺大小更重要。对于在国内看房首先问面积而言的我们，还是有些纳闷的。”施先生一度担心这样是否会让人钻空子，因为有的300或500平方米的大HOUSE也只有3个BEDROOM，3个BATHROOM，因为他们的客厅、餐厅都很大，或者BEDROOM本身很大，这样标注不划算。或者如果有人刻意“把一个100平方米的房子硬生生地隔成 3个 BEDROOM 和 3个 BATHROOM”，“后来听美国朋友说，像这样的情况不可能出现”。

　　因为，一般性的房间分割面积有规定，不可能割得太小，更不可能只有BEDROOM，而没有客厅、餐厅、厨房等，因此，老美的一居室，一般就是指中国一室一厅一厨一卫，有时还有衣帽间或储藏室；二则，买房总归是要实地去看的，太小或局促的房子却刻意多出卧室，买房者也不会欣赏，而卖家反而会失去诚信。

　　中介在房东家做色拉

　　为了充分利用时间，施先生曾在一个下午看了 3套房，排名前列套是一处 1926年的单独HOUSE，标价69万美元，中介是一位老太太。“当然我们就是随便问问，最后寒暄了几句，也不用留什么电话，就与老太太告别了，估计她还将在这个房子里呆一个下午，直到4点OPENHOUSE结束。”

　　这之后又看了一套标价154万美元，1987年建的独栋别墅。一分价一分货，这别墅明显比之前看到1926年的强很多，砖结构，上下三层，还有地下室，总共建筑面积大约要500平方米，三间卧室，还有两个客厅，一个书房，3.5个卫生间（其中0.5个卫生间表明只有厕位，没有淋浴），还有两个壁炉，装修很考究。在它三层式错落的阳台上还有一个大的露天温泉式浴缸，里面热水都冒着热气。“老外还是很会享受的，在阳台上也可以泡温泉。”

　　有意思的是施先生看房时，房产中介的小姐在厨房自己做曲奇和色拉，看房后要走时，她还请施先生他们喝饮料和吃曲奇。“老外的中介和房东的关系都挺随和的，中介在房东的房子里做做东西也正常。”

　　【看房心得】

　　在完成这次“意外”的考察后，施先生总结了颇多美国买房的特别之处。

　　房价确实比较便宜，“我们看的是华盛顿周边北弗吉尼亚地区比较中高档的区域，可房价估计也只有上海内环的一半左右”。施先生还曾参观了一套800平方米的别墅，主人介绍说2003年左右买时只花了90万美元，而且所有家具都齐全。最贵时大约2006年左右涨到200万美元，如今又掉到150万美元。

　　OPENTIME的模式很好，你可以集中看很多房子，而且进去看房时，中介和房东不会老盯着你，都让你敞开看，人家还是很放心的，房子里这么多家具，他们也不担心遗失，主要大家都相互信任。

　　中介的心态也很平，“我在这里联系过几家，他们绝不会主动来骚扰你，不会乱发短信或邮件之类的，在OPENHOUSE或是其他时间看房，更本不需要签什么看房协议。 ”