两会房地产话题大为降温 2012真正的刚需元年

   对于广州甚至全国楼市2月份的回暖，业界普遍的观点是———楼价下降、刚性需求出手所致，投资客贡献不多。 但近期市场出现了新的变化，在一些公寓项目内，投资兼自住型买家纷纷“蒲头”（露面），甚至不乏从其他城市“打飞的”（坐飞机）而来的投资客。

　　就在楼市投资暗潮涌动之际，国务院总理温家宝发出“房价远远没有回到合理价位”之言，地产股遭受重挫，刚“蒲头”的投资客动向值得关注。这些投资客是大受打击而“紧急刹车”，还是会坚持出手形成投资热潮？

　　现象：“打飞的”到现场看楼

　　购买住宅受限的Y小姐，近期对楼市的热情再度高涨。当瑞安创逸即将“裸卖”一批不受限购的特价公寓的消息发布后，Y小姐马上让其丈夫到楼盘现场打探情况。上周末，瑞安创逸进行意向客户登记，现场人潮涌动。楼盘有关负责人表示，当天到场的客户超过2000台，现场登记的意向客户也超过200台，“登记客户的火爆情形超乎预期，预计将会提前到本月18日前截止登记正式开售”。

　　即将推出公寓单位的保利天悦，开发商方面称，登记的意向客户同样很多。记者了解到，其中一位来自杭州的女投资客，更豪气地“打飞的”到现场看楼，购买意向非常高。记者和一些看楼者聊天时发现，他们几乎都带着投资的目的而来。

　　现在四处出动看楼的投资客多了多少？没有楼盘和机构能够给出统计数据。业内人士吴定金称，感觉现在改善型、投资型的买家，比前一段时间确实活跃了很多，“看到刚性需求入市、成交持续上升，投资客确实也有入市的冲动”。吴定金同时解释，由于受到限购的影响，投资客会更集中在少数不限购的商用项目上，这样会在一定程度上给人“投资客非常活跃”的感觉。

　　疑问：投资客将何去何从？

　　2009年上半年，广州楼市正是在投资客的带动下成交不断上升，楼价也随之触底反弹。现在广州投资客再次结束“冬眠”，四处搜罗合适的投资产品，是否表示广州楼价将要见底？

　　对此，保利地产有关负责人并没有直接回答，只是说假如不是受到政策的影响，他们不会定出这样的价格，“以后肯定不会再有这样的价格了”。据了解，楼盘目前推出的公寓产品，售价低至18888元/平方米起。而在此前，市场预计该盘的售价为4万-6万元/平方米。虽然市场预计的是一线望江住宅的估价，但同一个楼盘内，如此大的价差，还是会给部分看楼者“划算”、“以后未必会再有”的感觉。

　　相对于保利地产负责人的委婉，中地行董事长徐建平要直白得多：“现在就是买楼的时机，6月份之后价格会不一样。”徐建平作出这样的判断，根据是开发商2008年、2009年发行的房地产信托目前进入兑付高峰，“工程款可以拖欠，但信托款项不能拖欠，开发商必须得卖房还钱”。确实，今年二三月份，房地产信托本金到期兑付将迎来排名前列个高峰期。好买基金研究中心的2月份固定收益信托月报中提示，房地产信托今年3月份兑付额度高达147亿元，面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。在徐建平看来，6月份之后，信托款的兑付高峰过去，开发商的资金压力将会减轻，降价的可能性将会减少，“现在很多开发商一次推出的货量很少，主要就是缺多少钱就推多少货，不缺钱就不推货了，主要就是认为6月份后可以卖更好的价钱”。

　　“本来期望会有更多的政策微调，但‘两会’并没有发出这样的信号，对市场来说有点偏负面”，对于楼市的未来走势，吴定金依然未敢乐观。在他看来，“两会”释放的信号，导致了近期楼市成交量出现冲高回落的态势。

　　值得一提的是，从3月14日地产股大溃败的情况来看，人们对楼市的回暖并没有坚定的信心。在温总理的讲话之后，投资客将会何去何从，依然成谜。