单价地王已退隐江湖 今年近七成地块底价出让

像2009年底这种开发商在土地市场一掷千金的热闹场景，如今已经很难看到，今年以来土地市场的冷清有目共睹。       ■吴胜 摄 ■本报地产评论员 刘莉

　　不少购房者以及业内人士一定还记得，尽管调控从去年4月中旬开始亮剑，但“地王”依然在南京楼市此起彼伏，从城南到城北，从江宁到江北，再到年底时的河西，各个板块的地王纪录不断被刷新。

　　但今年以来，开发商拿地的热情迅速降温。据《扬子楼市》统计，今年前9个月，南京一共卖地41幅，其中有近七成都是底价成交，而且商业地产占了很大的比重，即便如此还频频出现流拍的现象。

　　前9月卖地收入剧减

　　在调控不断加码的背景下，楼市一片萧条，土地市场也不能独善其身。

　　据《扬子楼市》统计，今年前9个月，南京共拍卖45幅地，其中4幅土地流拍，41幅成交，成交面积为266.43万平方米，成交金额为196.98亿元，与去年一年的441.23万平方米、554.99亿元的数据做比较的话，可以看到，今年前9个月的土地市场降温明显，虽然出让面积达到了去年的60.4%，但卖地的收入只有去年的35.5%，今年以来南京的土地交易可谓跌入了低谷。

　　与过去动辄多家争抢一块地、一场拍卖要大战上百回合的激烈场面相比，今年南京的土地市场平静了许多，在前9个月成交的41幅地块中，底价成交的就有27幅，占到了65.9%的比重。

　　对此，365网尚数据监控中心的专家认为，受限购令的影响，市场趋冷，因此开发商拿地的热情受到了影响。与此同时，调控下商品房销售速度减缓、银行放贷从严，让开发商的钱袋子也受到了影响。

　　总价地王也是底价拍出

　　根据《扬子楼市》的统计，2010年南京楼市共诞生了6个“地王”，其中有5个都是单价地王，比如去年年初，长发都市夺得的城南雨花台风景区的G75地块，使得城南板块的楼面地价一举跃升至15977元/平方米，超出底价一倍多，雅居乐拿下江北长江隧道口地块后也将该区域的楼面地价推至了7813元/平方米的新高，此外江宁、城北和河西的楼面地价纪录也分别被刷新。6幅地王中，位于下关滨江的两幅超级地块，因为出让总价超过200亿元，成为了南京楼市的总价地王。

　　今年的南京又出现了几个地王呢？统计结果显示，今年单价地王已经销声匿迹，连去年轰动一时的“地王”邻居今年也意外爆冷。4月底推出的G13浦口区新浦路7号地块，就在雅居乐地王的隔壁，但结果令人大跌眼镜的是，这幅“地王邻居”竟然只有一家企业报名竞买，最终底价成交，楼面价格仅为4202元/平方米，比去年江北时期的7字头地价低了不少。

　　而从总价方面看，今年3月3日南京市公开拍卖的NO.2011G07地块最为引人关注，因为出让起始价高达44.72亿，未开拍即已成为河西总价地王。据了解，这块地将作为河西“海峡城”的建设用地之一，最终由包括世茂、新鸿基、恒基兆业及台湾远雄、东元等企业投资组建的联合体竞得，地块以底价成交。

　　本月猛推16幅地块

　　今年土地市场的萧条，与供应量也有一定关系，比如今年的2、3、5、6、7月这五个月，每月只有一次土地出让，而8月份则剃了光头，一块地也没卖。时至“金九”，南京土地市场明显呈现出了放量的趋势。

　　9月3日、5日和11日三天，国土部门连发3条出让公告，共推出16幅地块，总出让面积达112.2万平方米，其中7幅为纯住宅用地，5幅为商业用地，3幅商住混合用地，还有1幅停车库用地，创下今年南京单月推地数量峰值。

　　近期大量上市的地块前景如何呢？对此，南京链家市场部经理舒莉莉等业内人士普遍认为，在调控背景下，开发商资金受限，无论是贷款还是回款能力明显减弱，而且年关将至，各方面的款项需要支付，开发商会更加理性，“疯狂拿地”的情景应该难以再现。

　　2011年1-3季度地价排行榜

　　土地性质

　　具体地址

　　■本报地产评论员　金海亮

　　拿地企业

　　楼面地价

　　（元/m2）

　　成交价格

　　（亿元）

　　企业性质

　　2011年1-3季度地价排行榜

　　港台企业联合拿地

　　民企

　　民企

　　央企

　　民企

　　央企

　　民企

　　民企

　　海峡建设投资（控股）有限公司

　　南京青奥城建设、南京奥体建设

　　金盛集团

　　中海地产

　　北京乔波冰雪世界体育发展有限公司

　　五矿地产

　　南京启迪科技园发展有限公司 

　　金地集团

　　4752

　　3376

　　10074 

　　4010

　　1778

　　-

　　3291

　　3875

　　44.72

　　33

　　13.66

　　13.5

　　10.2

　　10

　　8

　　7.7

　　建邺区扬子江大道以南，江东南路以北

　　建邺区滨江大道以南，江山大街东、西两侧

　　建邺区水西门大街以北，江东中路以西

　　浦口区江浦街道团结村2号

　　浦口区总部大道以北地块

　　江宁区科学园弘景大道以南地块

　　江宁开发区内环路以南，苏源大道以东

　　栖霞区新尧新城后新塘西

　　商住用地

　　商住用地

　　商业用地

　　二类居住用地 

　　商住用地

　　住宅用地 

　　商业金融业用地

　　商住用地 

　　NO.2011G07

　　NO.2011G14

　　NO.2011G22

　　NO.2011G20

　　NO.2011G15

　　NO.2010G69

　　NO.2011G04

　　NO.2011G11

　　地块编号

　　专家观点

　　■本报地产评论员　金海亮

　　观望态势将进一步加剧

　　争当地王的热情不再

　　南京房地产促进会秘书长　张辉

　　调控之下房产市场的不景气传导到土地市场，所以造成了今年土地成交量下降，底价成交现象普遍。争当地王的热情不再，土地市场趋冷也是宏观调控期望的结果。

　　土地市场的表现反过来又会作用于房产市场，房价的走势和地价也是紧密相连的。土地底价成交甚至流标，肯定会让房产市场的观望情绪更浓。

　　品牌房企仍在“掘金”

　　南京同步房地产投资顾问机构

　　董事长　史刚　

　　目前土地市场的表现和楼市调控有着密切关系。现在，各家资金都比较紧张，特别是时至年底，表现会更强烈些。楼盘销售趋于停滞状态。这个时候再去拿地热情肯定不高。从调控传递的信号来看，调控会从紧从严，调控时间长，这对在土地市场拿地有直接打击。

　　对于中小房企，因为土地门槛的提高，将被迫异地边缘化开发甚至被挤出去。

　　一二线城市的土地将向资金雄厚的品牌开发商集中，未来房地产开发必定是品牌房企的“掘金运动”。

　　明年上半年还将下滑

　　南京工业大学天诚不动产研究所

　　副所长 吴翔华

　　房产成交下滑会传导到土地市场，直接影响到土地成交。对于调控，土地市场会比房产市场有更长的周期需要来消化影响。明年上半年，土地市场的成交仍然会下滑。

　　2010年土地市场成交较好，上市供应量就集中在今年下半年到明年上半年。今年因为市场冷淡，买房人的购买信心逐渐消失，等到2012年底特别是2013年，待适应调控要出手购买时，就会发现因为今年土地市场不景气，房源供应减少，可能会出现买不到的现象，这对抑制房价不是个有利消息。

　　地价低会直接影响房价

　　世联地产华东区域分析师 

　　吴志辉

　　从统计数据分析，今年的土地溢价率已接近2008年的水准，当年土地的溢价率为11.2%，而今年截止到目前的溢价率为12.7% 。不仅与2009年39%的高溢价率无法相提并论，也不及去年26%的溢价率的一半。

　　整体来看，今年的土地价格没有太大涨幅，这也会直接导致房产市场上涨动力不够。

　　地王追踪

　　■本报地产评论员　徐巧燕　高宏年

　　这些地王仍在闲置

　　随着时间的推移，南京楼市近年来拍出的“地王”正陆续进入规划建设阶段。不过由于企业开发政策调整、拆迁征地、政府规划有变、囤地、纠纷等等原因，一些“地王”的开工仍然杳无音信，处于闲置状态。

　　铁管巷地块：“地王”成了停车场

　　拍卖日期：2004年1月15日

　　出让价：5.45亿　

　　动工时间：预计2012年7月开工

　　对于南京市民来说，位于新街口金鹰对面的铁管巷停车场绝不会陌生，但是很多人也许不知道这块地中的A地块2004年曾以31455元/㎡的单价成为南京“单价地王”。“铁管巷地块”是铁管巷A、C地块的统称，公开资料显示，这两块地位于白下区铁管巷，规划用地性质均是商业、办公、金融、酒店式公寓。其中A地块用地总面积11286㎡，C地块用地总面积8909.5㎡。

　　虽然铁管巷地块位于南京最繁华地段且身价不菲，但是谁又能想到地王也有一段“辛酸史”，从2004年至今，铁管巷地块已经4度易主。最近的一次是2010年7月28日，江苏凤凰置业有限公司通过股权转让成为铁管巷A、C地块的实际持有人，据凤凰股份年报披露，铁管巷A、C地块预计于2012年7月开工。

　　顾家营地块：闲置六年成菜地

　　拍卖日期：2005年7月6日

　　出让价：6.5亿　

　　动工时间：待定

　　位于南京东郊的顾家营地块2005年以6.5亿的出让价成为当年的“地王”。地块东至钟山学院，南接绕城公路，西至江苏省农科院，北至南京农业机械化研究所，用地总面积为42.5万㎡，实际出让面积为29.6万㎡，规划用地性质为二类居住用地。

　　当年，顾家营地块由新加坡国浩公司与南京福中公司联合竞买所得，但之后因为土地分割纠纷，顾家营地王走上了漫漫“晒地”路。一晃6年过去了，当年的地王现今荒草丛生，周边的居民见这块地一直荒着，就“荒地利用”在地块上开出了一片菜地，当年的地王就这样华丽丽地变身为“东郊菜地”。

　　虽然荒了6年，但是顾家营地块的土地价值却随着近几年房价的飞涨成倍增长，从周边地块的拍卖价推算出，顾家营地块的地价较2005年涨了至少5倍。在6年“晒地”过程中，曾数度传出地块转卖传闻，但直到现在，顾家营地块仍处于闲置状态。

　　这些地王即将亮相

　　在调控政策及土地监管日益严厉的背景下，前几年火爆市场行情中诞生的众多区域“地王”即将逆市而出，其中大多数已经正式开工建设，部分即将上市。

　　不少“老地王”动起来了

　　2007年11月16日拍卖的美达象山路地块当时以出让价12.05亿元、楼面价12130元/㎡刷新了江北地价的新高成为此区域新的地王，如今在此地块上建造的美达九月森林别墅项目预计较快9月底开盘；河西地王华润所街项目也预计10月份入市，一期5栋房源均在200㎡以上，开盘均价约3万元/㎡，起价600万元一套。

　　此外，江宁开发区内环路以南的地王项目——银城千花溪预计“十一”期间公开现场售楼处、年底前开盘；中北G44项目（中北英郡）样板房示范区预计也将在近期推出。

　　明后年将迎来上市高峰

　　目前大部分“地王”项目都已经正式动工，预计明后年将迎来上市的高峰。总用地面积约213万㎡的三汊河地块在2009年迎来新东家后开发建设进入正轨，目前其地块之上的恒盛尚海湾项目正处于前期开发阶段；招商局河西G54地块新确定案名为“招商珑原”，是招商地产在南京的排名前列个精装项目，规划为9栋的高层，主力面积在120、130㎡左右；高科置业在仙林湖的高科·荣境项目也正在施工。

　　类似的“地王”动工项目还有很多，雅居乐的江宁项目、万科的安品街项目、栖霞的仙林湖项目等等都已经正式开发建设。