保障房，透明流转费思量 究竟该如何分配管理

　　浙江在线05月27日讯武汉惊爆“六连号”、经适房小区惊现宝马奔驰……近年来，包括经适房在内的保障房分配，暴露出了种种问题，让人们对保障房的公平多有质疑。保障房究竟该如何分配，该如何管理？如何避免走老路？
　　
　　5月12日，临海市城东景莲家园。这里，就是临海去年底推出的一元廉租房小区。
　　
　　初夏的午后，凉风从楼间吹过，张云琴正在组装小灯管，老公坐在轮椅上。他们身后的家，是一套一室一厅的房子，39平方米，进门即是厨房，里面依次为客厅、卫生间和卧室。陈设都是些必需品，冰箱和打火灶还是别人送的。这位49岁的家庭主妇已经相当满意。年初搬到景莲家园，按照每个月每平方米一元租金的价格，他家每月只需支付39元钱房租。
　　
　　一元租赁房，张云琴是从街坊那里听说。当时，地方政府在各种媒体上大量宣传，社区干部把告示贴到小区楼道里。她试着报了名，没想到很快出现在了申请人名单上，并被张贴在了街道。又过了一段时间，她的名字再次被公布出来，不过这一次，上面盖的印章换成了民政局。
　　
　　临海市建设局建设管理科科长陈引奭告诉记者，目前共有两批253户家庭递交申请，但是最终只核准了120户。“大多都是像张云琴这样的困难家庭，的收入状况，也就是超过低保收入的20%左右。”申请人的家庭住房和收入情况是审核的重点。收入由民政部门负责，住房由建设局来审核。为了防止作假，申请家庭所有成员的姓名、工作以及收入状况都被公布出来。
　　
　　临海的经济适用房实行严格的摇号制度。36岁的金彪符合申请条件，2006年就参加摇号，“当时有306套房子，我没摇中。去年500多套房子，1238人报名，我还是没摇中。”一家三口现在还挤在父亲的老房子里，“大家一起去摇号，机会都是一样的，只能怪自己太"背"了。”金彪希望，下次摇号能优先考虑他们家。
　　
　　去年9月，温州的翟永虎则幸运地摇中了一套房。当时他正在上班，突然接到电话，“说正在电视直播，我被摇中了，竟然还是排名前列个"中彩"的，真是很幸运。”说起来，翟永虎现在依然很兴奋。
　　
　　他摇中的是温州市瑶溪保障房。当地进行公开摇号，并在电视和网络进行全程直播。这是温州排名前列次进行经适房摇号直播，在当地引起了很大反响。温州市房管局副局长林宏华在接受采访时说：“经适房分配必须遵从公开公正的原则，如何做到公开公正？电视直播就是很好的形式，而且是全程公开，让大家都知道。”
　　
　　宁海则根据实际情况扩大保障范围。当地的限价商品房，除了一般的中低收入家庭，农村户籍的伤残军人、部队立功人员和烈士遗属也可购买。
　　
　　这些细致的程序设计，是否能够杜绝当年“六连号”闹剧？中国某研究院华东分院研究总监曹旭东认为，尽管经适房有很多审核监管流程，但是由于经适房利益诱惑较大，如果监管者没有认真的态度，很容易使监管程序沦为走过场。
　　
　　记者采访时了解到，由于我国没有统一、完善的财产登记制度，财产审核非常困难。比如，申请人去外地买房、把汽车登记在其他人名下。一位住建部门负责人表示：申请人有很多途径隐瞒或转移资产，凭借现有的手段很难进行有效监管。
　　
　　曹旭东认为，经适房之所以负面新闻不断，一个重要原因是申请人购入经适房之后可以入市交易。他建议，提高经适房的交易成本，比如将交易时间提升至10年以上，或者只能由政府部门进行回购等。
　　
　　今年夏天，温州聚英家园人才公寓，即将迎来首批大学毕业生居住者。租金该如何收？日常管理会碰到哪些问题？温州市房管局副局长林宏华和他的同事们正在为此忙碌。
　　
　　在数百里外的绍兴，该市房管处副主任、鹅境人才公寓管理者之一的朱春芳已有了些心得。鹅境公寓2008年建成，是当地较早兴建的一批人才公寓。公寓主要面向在附近工作的大学毕业生，户型比较少，最普通的是一个房间加一个卫生间，的也只是带厨卫的一室户。公寓原则上只允许一个人居住。
　　
　　投入使用前，当地发改委核准的基准房租为每月每平方米12元。但是在招租时，价格又降到了10元。考虑到朝向、楼层的差异，租金标准也不尽相同，朝北的房间租金只要8元。公寓的租赁期限为五年，租金按季度进行收取，排名前列年只需缴纳全部租金的35%，此后四年依次为50%、65%、85%、100%。令朱春芳欣慰的是，目前尚未发生拖欠租金的现象。“住的都是大学生，素质比较高。而且我们会提前发通知。”小区目前的入住率达到八成以上。尽管也出现过退租现象，不过多是因为工作调动的原因而离开。
　　
　　林宏华前不久还去过鹅境公寓，并留下了深刻的印象，“房间里桌、椅、卫生间、网络接口都有，楼下还配有超市和餐厅，完全能拎包入住。”小区里的物业则由物业公司打理，“楼里面打扫得干干净净，感觉很不错。”
　　
　　也就在本月，杭州市孔家埭人才公寓首批房源完成租赁签约，入住者来自附近的一家公司。不过据记者了解，这里位置较偏，交通、购物、餐饮等设施还不够完善。
　　
　　宁波市住房和城乡建设委员会副主任诸国平认为，公租房数量在未来几年将急剧增加，后续管理的工作量会很大，除了物业管理之外，还有诸如治安、交通等问题，他建议广泛利用地方政府、社区等力量进行综合管理。也有人指出，公租房如果管理不善，可能出现房屋闲置现象，这将是个新课题。
　　
　　公租房，被定义为面向夹心层的过渡性住房，采用人才公寓的管理模式，租金逐年提高，租赁期限一般为三至五年，这样能使公租房高效流转，为更多人提供保障。
　　
　　记者采访发现，业内人士普遍担心，公租房可能会重蹈“老公房”的覆辙。“人才公寓基本上都是大学生，多数是单身。但是住公租房的，很多人可能都是拖家带口。房租未必好收，将来合同到期后，他们也未必愿意离开。”朱春芳告诉记者。
　　
　　“老公房”是计划经济的产物，曾经是福利房的一种形式。由于实行的是租金制，居民并没有获得产权。管理部门后来想予以清退，但是居民往往拒绝离开，甚至连租金也不缴纳。
　　
　　走进临海旧城区，局促的街道两旁散落着高高低低的老房子，许多是解放前建造的木结构房屋。年过六旬的退休工人老张的房子是上世纪60年代分配的，当时象征性交一点租金，到现在租金还只有每月每平方米1块多钱。近年来，为了保护历史街区，当地政府计划进行清退。为了这事，大家没有少折腾。据有关部门介绍，当地曾经多次组织清房，想要解决群众反映强烈的公房多占、挤占、转租、转让等行为，但是最终也没有成功。
　　
　　为了避免重蹈“老公房”的覆辙，省内不少地方在制度设计上已经未雨绸缪。
　　
　　根据目前的建设规划，5年之后，宁波的公租房保有量将达到五六万套。宁波为此将成立专门的住房保障局负责管理。宁波市目前也正在探索利用网络来健全保障房退出机制，实现档案信息电子联网和实时动态更新，引进数字化管理模式，完善住房保障动态管理。
　　
　　“一定要从源头开始管理，与对方签好合同。”陈引奭表示，对于租房人造假或者拒不退租这样的违约行为，可以请求法院强制执行。“我们还在设想，是不是可以将其与银行的征信系统挂钩？这样将提高对方的违约成本。”
　　
　　朱春芳则认为，不再符合条件的公租房住户，政府虽说可以按合同请求法院强制执行，但是实际操作起来或许并不容易。据她介绍，有些地方也在探讨推行门禁卡制度，在租赁到期之后门卡将自动作废。不过她也指出，如何采用人性化的措施进行有效管理，是一个尚待破解的难题。