以收入增长“填充”房地产泡沫已然失效

　3月31日是各地公布调控目标的最后日期，除了北京说“稳中有降”，大部分公布房价控制目标的城市都将房价目标定为“不超过GDP增速或是居民可支配收入的增幅”，涨声一片，民怨四起。尽管住建部感到不妥，要求各地重新考虑，听取社会意见，但有的地方城市官员直接表态，“不予考虑调整，因为说了房价下降的好听话，最后做不到，容易被问责，如果真的要让房价下降，只有在统计数据上做手脚，因为房价是由市场决定的，而不是由官员决定的”。

　　地方官员在某种程度上的确说了实话，因为房价上涨的推手并不完全由地方说了算。一般而言，大家都认为推动房价上涨两大动力，一个是货币，一个是土地。货币政策属于中央政府管辖，地方可以游说，可以施加影响，但没有直接话语权。而在土地方面，虽然土地出让金归地方政府所有，但中央部委例如国土部则可以在规划上施加控制。

　　这两大动力哪个更为根本呢？我们认为是货币。发出更多的货币，其实就是创造更多的需求，造成利率的下降，它不单单影响通胀预期、坚定老百姓购房保值的心理，还可以影响城市化进程。所谓高速城市化，就是将大量劳动力、土地纳入到城市的扩张版图之中，吸引这些便宜的生产要素进入城市，来获得更高的收益，它的中介必然是高速发放的货币。试想，如果货币政策不是高速扩张，而是非常稳健的速度，那么城市化的速度将是沿着一般利润积累的速度。房地产发展商按照10%左右的利润来制定拿地和建房速度,机械生产商也将沿着稳定的利润积累速度来确定发展速度，政府卖地的规模也将会受制于一般积累的速度，大城市提供的就业机会也将沿着稳定的增长速度，中国的贸易顺差也不会有现在的规模，大学也没有办法按照爆炸性的方式去扩招……整个社会将是非常稳健的速度运转，它的速度是自发的。

　　很多人觉得，高速扩张的货币政策是迫不得已，是外部输入的。我们认为，中国的扩张货币政策恰恰是世界性货币扩张政策的一部分，它不一定起点，但也是启动的一部分。这是一个相互循环螺旋上升的过程，是一个世界性的杠杆率加大的过程。中国用扩张性货币政策加速城市化，大量劳动力、土地和资金在自由市场制度的安排下，形成不可思议的商品生产潮，这些商品换来大量的贸易顺差，这些顺差又借给美国人，形成更大的对华商品需求。这又传递到国内，引发更大的地价上涨、房价飙升和保值需求心理。

　　就目前情势看，中央政府是不愿意过度收缩货币的，不愿意迅速加息，因为担心会影响经济增长。这个在“发展中解决问题”的思维用在货币思维上，是不太对路的。而地方政府也领会到这一点，房价“涨声”是主旋律。

　　中央对房价调控思路是这样的：让房价稳定或者略降，然后通过民众收入增长来逐步负担目前的高房价，例如房价不变，居民收入增长复合率10%，如果房价高出合理价格一半，那么6年就可以“填充”泡沫。从而达到平稳调控的目的。但是，由于货币本身的螺旋式机制，使得这根本不可能实现，在泛滥货币作用下，居民收入增长将影响到财产性价格的增长。所以，当地方政府提出房价不超过居民收入增长水平，其实意味着他们既认可目前高房价是合理的，也承认货币螺旋机制。而政府原本打算，以无房居民收入增长来逐步消化高房价泡沫的策略是行不通。控制房地产泡沫，必须要懂得“舍得”。