国务院批准盘活土地二级市场 34个地区先行试点

土地二级市场一直是公开的存在，但国家并未有明确的规范文件出台。而今土地二级市场的盘活和建设工作正式启动。

日前，经中共中央、国务院同意，国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《方案》），对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出部署。

《方案》指出，选择转让、出租、抵押等交易量较大且不动产登记工作基础较好的大、中城市作为二级市场试点，涉及30个省（区、市）的34个市县（区），试点将在2018年底前完成。其中，28个试点地区开展国有土地二级市场试点，6个地区开展国有和集体土地二级市场试点。

“近年来，随着经济发展方式转变，产业结构调整和升级，土地二级市场的土地需求日益强烈，交易逐渐活跃。而过去二级市场发育不理想很重要的原因就是，政府将土地二级市场也垄断起来。完善土地二级市场建设成为土地市场制度建设的重要一环。”一位国土部门人士表示。

土地二级市场需求爆发

一般来说，土地市场分为两种，一种是一级市场，即土地通过招拍挂程序出让，一般是个人或公司向政府买地；另一种是二级市场，即土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。

当前我国二级市场的土地需求日趋强烈，交易日益活跃。根据国土资源公报数据，截至2015年底，84个重点城市处于抵押状态的土地面积近50万公顷，抵押贷款总额11万亿元，近几年抵押贷款每年净增近2万亿元。

国土资源部有关负责人表示，我国实行土地有偿使用制度近30年来，土地二级市场对促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程发挥了积极作用。然而，随着经济社会发展和改革深入，土地二级市场运行发展中的一些问题也逐步凸显，交易规则不健全，政府的服务和监管不完善，交易信息不对称、交易平台不规范等问题比较突出，制约了存量土地资源的盘活利用，难以满足新型城镇化和经济转型发展需要。

土地二级市场的规划和监管迫在眉睫。

根据《方案》，要通过改革试点，到2018年年底，在相关地区建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供支撑。

土地二级市场试点地区选择转让、出租、抵押等交易量较大且不动产登记工作基础较好的大、中城市，共34个市县，如北京市房山区、天津市武清区、河北省石家庄市、山西省太原市、江苏省南京市、福建省厦门市、陕西省西安市、重庆市主城9区等等。其中6个已开展集体经营性建设用地入市试点的县（区），同时开展国有和集体土地二级市场试点，其中包括上海市松江区、浙江省湖州市德清县、广东省佛山市南海区。

《方案》明确了建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

同时，明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。明确以划拨、出让、作价出资（入股）和授权经营等方式供应的建设用地在转让前应满足的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让收入，直接办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，由受让方依法依规足额补缴土地出让收入。以出让方式取得的建设用地使用权转让的，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应保障其交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。以作价出资（入股）和授权经营方式取得的建设用地使用权转让，可以参照以出让方式取得的建设用地使用权转让规定。

根据《方案》，各地可根据本地实际，在地方权限内探索差别化的税费政策。充分发挥城镇土地使用税在节约集约用地中的作用。对于闲置土地，从严征收土地闲置费。

有利房企拿地及行业并购

土地二级市场试点工作会给这些试点地区的土地市场和房企带来哪些影响？

“对于转让机制而言，《方案》明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件意味着以划拨、出让、作价出资（入股）和授权经营等方式供应的建设用地在满足条件后均可进入二级市场，有利于进一步完善土地市场的供应体系。而部分区县国有和集体土地二级市场试点同步开展，在引导部分产业园区、工商业建设向农村转移，推进当地产业结构调整和提升同时，缓解城市建设用地压力。同时，完善市场调控，有利于强化一二级土地市场联动。”分析师指出。

该分析师进一步表示，对于房地产开发企业而言，一方面，二级市场土地供应体系的完善和地价的稳定，有利于降低土地成本，使开发企业更好地获取土地储备，另一方面，充分发挥城镇土地使用税在节约集约用地中的作用，从严征收土地闲置费，也将使部分资金压力较大的企业进一步承压。同时，对土地二级市场建设完善也将使企业间土地并购等相关行为进一步提速，行业集中度再提升。

一位房企人士则认为，国家出台这样的政策，有利于土地资源再配置。试点方案推出可以促进土地资源进行一手配置后，出现不符合或无法推进的情况下，进行第二次土地资源配置，可以快速让真正使用人、受益人得到土地使用权。其形式包括转让、出租、抵押三种，更大程度上活跃土地市场。比如，《方案》中所提到的完善交易机制、健全服务体系，就是把土地的二次配置进行国家承认的规范化，从而促进土地二次甚至三次、四次交易。

尤其是在一线及部分二线热点城市一级土地市场拍卖寸土寸金且竞争激烈的环境下，更多房企可以在土地二级市场寻找更好的投资机会，这也会促使房地产行业并购行为加剧。

但也有分析人士担心，《方案》的出台可能会滋生潜在风险，比如允许土地二次甚至三次交易会助长炒地等暗箱操作行为。不过，随着土地二级市场试点工作的逐步开展，相关法律法规建设也有望建立健全。（中国房地产报）