众房企“年底冲业绩式卖房”今冬难觅

年度销售目标完成率通常被业内看做是衡量房企全年表现的指标之一，以往到了年底，众多房企必然要去库存做促销“以价换量”，来冲刺全年的业绩。但今年，出现这一现象的可能性较低。

截至目前，已有多家房企公布了今年前11个月的销售业绩，其中公布业绩的10家企业在前11个月销售数据乐观。这或许意味着，在短期内冲业绩或卖房促销的动力非常小。

千亿房企扩容至10家 融创首次入队

某研究中心提供的数据显示，尽管受到调控的影响，11月成交量出现下调，但从成交数据看，包括万科、恒大、融创等在内的10家公布销售业绩的房企今年前11个月合计销售额达到了10528亿，同比上涨73%，而10家目标为8955亿，房企已经超额完成年度目标。除已实现3000亿销售金额的恒大和万科，碧桂园也已迈入了3000亿房企阵营，且负债健康，现金充裕。据碧桂园公告显示，截至12月11日，碧桂园2016合同销售额突破3000亿元，同比大幅增长143%。而2015年，国内未有一家房企销售破三千亿。

此外，得益于土地市场上的快速扩张和储备，以及项目的收并购，融创完成了今年的城市布局，销售额实现了跳跃式的攀升，而这几年其近三分之二开发项目都是通过并购获得的。截至10月底，融创实现合约销售金额约1080.3亿元，同比增长91%，首次进入千亿房企行列，也成为三年来排名前列新晋的千亿房企。

至此，据亿翰智库监测，2016年全年销售金额超千亿的房企或将超10家。与2015年7家千亿房企相比增加近50%，行业集中度快速提升。房企阵营已基本稳定，现阶段黑马恐难再现。从监测的30家房企销售情况来看，今年前11个月，80%房企均已完成全年销售目标，最典型的就是融创、万科、恒大、碧桂园、新城及深业等企业。继2015年成功跨入2000亿元行列之后，恒大于今年8月将2000亿元的全年销售目标上调至3000亿元，上调幅度高达50%，较2015年2013.4亿实际销售额大幅提升49%。今年第三季度，恒大首次以2805.8亿元的累计销售金额赶超万科的2629亿元，终于成为国内销售量较大的房企。截至目前，其已超额完成全年目标销售额，目标完成率高达116.28%。

碧桂园销售同样增速迅猛，其7月调高年初定的1680亿销售目标至2200亿，之后仅用2个月的时间便完成调整后的销售目标。此前12月6日，碧桂园公布，前11个月共实现合同销售金额约人民币2881.4亿元，换言之，在不到半个月的时间里，碧桂园已经实现销售118.6亿元。从1000亿到2000亿元，碧桂园花费103天，而从2000亿到3000亿元，仅用了82天。碧桂园公告称，良好的业绩主要受惠于良好的市场环境，进一步完善的项目战略布局，在不同市场提供适销对路的产品，合理的市场策略，以及合伙人制度的有效实现。

楼市下半场，并购或成常态

“虽然房企收获了销售额历史较高的一年，但风险也越来越大。”业内人士表示，今年房企收获成交量爆发的一年，宽松的房地产政策刺激了房地产市场探底回升。一二线城市销售量快速上涨，促使房企销售业绩快速提升，但这种爆发酝酿了后续再上涨的风险。整体看，市场需求的透支，不利于2017年销售业绩上涨。而房企的销售大量集中在热点一二线城市，推动土地的价格在这些热点城市处于相对高位，导致企业利润率并无提升，从今年中报数据来看，房企利润大量转向了利息资本化、少数股东权益和税收等三个方面，加上未来高地价项目销售的不确定性，未来利润增长仍显乏力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征。有统计数据显示, 截至11月14日,沪深两市共发生27宗房企重大重组事件,涉及金额总计1083亿元。而在去年同期,仅13家上市公司发生重大重组事件。这一“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”，届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。随着楼市进入下半场，随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

在政策持续加码的情况下，企业销售业绩基本已成定局，亿翰智库分析认为，大型房企现金流充沛，并已实现全国化布局，企业跨周期、抗风险能力较强。即使2017年市场出现下行，对这类企业影响较小。重点在于制定战略如何度过2017年可能会来的寒冬。

增长点行业大洗牌 房企开辟新盈利

标普全球评级信用分析师黄馨慧预计，2017年中国房地产开发商的合同销售额或将下滑5%-10%，这对于标普去年同期时做出的2016年中国开发商销售额将增长20%的预期，无疑是明显逆转。

实际上近两年，房地产开发企业盈利能力处于下滑通道，不少房企面临净利润率持续走低，“增收不增利”的现象普遍存在。某地产研究中心统计数据显示，今年前三季度，132家上市房企合计营业收入为8780.5亿，而净利润只有687.8亿，平均利润率跌至7.8%。三季度营业收入相比二季度环比下调了34.5%，而净利润下调幅度则达到了63%。

随着房地产行业利润率持续下降，寻找新的利润增长点，成为大型房企主要的战略方向。早在今年年中，宝龙地产总裁许华芳就表示宝龙的未来，一是通过管理的精细化向内部要利润，从粗放到规范再到精益；　二是通过环节延伸向价值链后端要利润，开辟新的可持续的盈利点。宝龙将在商业营运环节的精准化、定制化、互联网化方面发力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，虽然2017年下半年会遭遇市场调整期，但众所周知，市场低迷期地价相对合理，届时，房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年下半年之后下一轮市场上行周期的发展机会。（新闻晨报）