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周锦彦:玩转曲靖楼市的“先手”营销

2014-09-20 14:21:51 来源: 搜狐焦点网

  "先下手为强,后下手没房" "首付三万买公馆" "每天直降1000 元"这些极具诱惑力的广告语,从今年年初就成为了曲靖各大媒体的"常客"。而这些广告语均出自同一个项目,那就是南疆坤城 (论坛)。自年初推出"1980元抢板式大宅"后,坤城8月1日再出重拳,坤城二期将在曲靖今年房交会正式开盘,创下了曲靖历届房交会的记录一一排名前列在房交会上开盘的项目。

  七盘联动潮爆曲靖房交会

  在房交会当日开盘这本身就是一种考验。作为曲靖楼市一年一度盛宴的房交会,每家开发商都会在房交会下足功夫,老盘抢金九银十的档期,新盘也是使出浑身解数在赚足眼球的同时为后期蓄水集客做铺垫。同样对于购房者来说也是如此,相对于以往全城东西南北的踩盘,此次更为集中和直接的对比。

  通常来讲,下半年是曲靖楼市的开盘热潮,很多楼盘通过房交会展示和蓄水之后通常会选择在9月下旬和10月份进行扎堆开盘。今年以来,由于曲靖楼市一直处于低迷状态,一些开发商迫于现金流的压力也一改以往的开盘思路,今年上半年开盘的项目也不在少数。而下半年随着楼市预期的逐步回暖,下半年无疑将成为曲靖楼市的一场大戏,而房交会将掀开这场大戏的帷幕。

  坤城此次再次打破常规,选择在房交会上开盘。他们唱的又是那一出戏呢?“我们房交会上开盘首批拿出30套房源来,为的就是让那些买我们房子的人真正享受到实惠。从8月1日认筹开始到9月5日开盘当天再享10%的优惠,开盘当天买房的人较高可享受到8万元的优惠。这样大幅度的优惠在曲靖楼市上也算得上是震撼。” 对于打破常规首次在房交会上开盘,坤城的项目营销总监给出了自己的看法。

  “选择在房交会前开盘还是房交会上开盘,我们也曾犹豫过。曲靖的房交会跟昆明的房交会是有很大不同的。对于昆明的房交会来说,房交会就是项目展示自己形象的一个好机会。而对于曲靖房交会来说,房交会就是楼盘展销会。很多购房者来房交会就是来买房子的。我们选择在房交会上开盘也是经过充分的论证和考虑的,在房交会前开盘,很多要买房的人都在等待房交会,在房交会后开盘吧,很多想买房的人在房交会上就被分流,经过综合考虑后我们最终决定在房交会上进行开盘,一方面我们拿出了极具诱惑力的优惠,另外一方面,房交会上开盘,可以保持我们项目的热度和保鲜度。为了此次开盘,我们集团进行了7盘联动,集中了昆明、嵩明、曲靖、宣威7个楼盘联动,充分展示我们云南省房地产开发集团的工程、技术、营销和售后,7盘联动在曲靖历届房交会上也是一家开发商参展楼盘最多的,再加上我们房交会首日开盘,这无疑将成为本届曲靖房交会上的一大亮点。”

  让核心竞争力回归产品本身

  虽然坤城在曲靖楼市率先打出了1980元抢板式大宅的口号,同时也拉开了曲靖楼市的“降价”序幕。但提到坤城项目的核心竞争力,周锦彦还是强调产品本身才是坤城的核心竞争力。

  “对于开发商来说,不能一味地降价,就价格本身而言,价格是有底线的,你在怎么降它都是有成本管控的,开发商都会有合理的利润空间。开发商更应该着力于自己产品的品质,强化自己的核心竞争力,让价值转换为价格。就我们坤城项目本身而言,是曲靖楼市排名前列推出板式住宅。对于板式住宅,在2013年的房交会上我们针对板式住宅进行了重点的宣传,无论户型设计到小区的整体环境。在赠送面积上我们也有优势。住建部发布的新版《建筑工程面积计算规范》中提到:自2014年7月1日起实施,开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间,将不再以全赠送的形式出现。这也意味着以后阳台、露台、飘窗都需要客户自己花钱购买。而我们目前实行的还是阳台、露台、飘窗不同面积近的赠送。”

  除了赠送之外,周锦彦还强调了坤城项目整个社区环境。“交通动线的人车分离,楼间距和栋间距足够宽保证了社区视野足够开阔。”

  坤城作为南疆地产进驻曲靖后的排名前列项目,项目产品涵盖联排别墅、花园洋房、高层公馆和商业街组成了一个30万平米的地中海原生建筑群。社区采撷地中海建筑设计中的精华元素,构筑“原味地中海”风格的建筑、景观形态。户型设计合理,实用空间超大,人性化设计,充分的个性改造空间,117—208平米地中海风情奢华空间。在今年的房交会上,坤城的美诺卡公馆119和132两个户型来进行重点推荐。

  投资渐退潮刚需正摩拳

  坤城是刚需房还是改善型住房?在今年这样一个市场下,似乎连周锦彦自己也分不得不是太清了。“从我们前期的蓄水来看,来我们这里看房子的人以80后和90初的人居多,婚房置业占主导,而35岁以上人群二次置业明显在减少。从7月份来看,我们认筹的30多张卡,其中只有1个客户是来做投资置业的,其他的都是刚需客户。从我们项目本身来说,从户型结构到社区环境原本都属于改善型住房,但随着市场的变化,现在刚需和改需也没有太明确的区分了。”

  在谈到曲靖楼市是否存在开发过剩的现象,周锦彦认为近年来随着曲靖楼市一路向好,目前曲靖的一些开发商也从其他行业转入到这个行业,由于行业经验不足,缺乏人力、技术等的支撑,一些开发商贸然进入,在局部区域也造成开发量的过剩。加之市场更为理性,购房者可选择的价格、区位很多,在选择面上考虑的因素也很多,譬如社区环境、配套、物业管理等方面。人们买房子不在单纯满足于居住本身的需求,这也给开发商提出了更多的考量。

  对于未来曲靖楼市的预期,周锦彦预测曲靖楼市下半年到明年上半年有逐步回暖的迹象,但今年下半年不会太明显。随着整个楼市大环境的改观,尤其是下一步限贷的逐步松动,曲靖楼市持续低迷的状态会有所改观。

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