董国涛：在金麟湾以体验之名度假生活

       自2009年来曲靖做媒体以后，我个人觉得每年要是不采访一次敏大地产副总经理董国涛就算不上对曲靖的楼市有多了解。还好6年来，作为曲靖楼市高端精品住宅代言人的他一直给我这样的机会。从2009年金麟湾靠一个3个洞的高尔夫练习球道将曲靖的别墅卖出了当时的“天价”，到2010年对曲靖楼市宜居城市的剖析，再到2011年滇中四城一小时经济圈对曲靖楼市的影响。2012年谈商业地产，2013年谈别墅、旅游地产。时间过得飞快，转眼到了2014年，再次采访他还是在一个清晨，在金麟湾的会所。而此时的金麟湾已今非昔比，那个曾经3个洞的高尔夫练习球道如今已经变身为中国离城最近的标准18洞高尔夫球场，昔日的“敏大·金麟湾”也升级为“温泉·金麟湾”。而不变的又是什么呢？是敏大地产对精品路线数年如一日的坚持和坚守。

　　温泉·金麟湾的跨界与体验

　　如果有一天你在曲靖泡到了土耳其风格的温泉这一点也不奇怪。而这一切随着一句“50万入住温泉”的广告语席卷曲靖的街头的时候，“金麟湾真温泉”就变成了现实。今后金麟湾不仅仅是曲靖高端别墅的标杆，也将是曲靖乃至云南温泉度假的代表。目前，金麟湾的温泉主题乐园正在规划建设中，敏大将致力于打造全球知名温泉度假酒店。“我们敏大在曲靖已经把金麟湾做到了一定的高度，今后就算有其他地产项目，要复制金麟湾的可能性不大，一如全世界没有两块相同的高尔夫球场一样。敏大要做的就是培养团队和新的赢利模式探索。下一步敏大转型做什么呢？做旅游度假地产。而这转型与云南自身的转型也是相契合的。今年云南提出了要从旅游资源大省向度假资源大省进行转变，而未来我们做休闲度假产业，也是顺势而为。”在谈及今后敏大转型及公司下一步的发展重心的时候，董国涛着重强调了公司的转型和跨界。尤其对体验给予了新的定义。

　　“不要做被时代抛弃了的东西，我们的温泉度假酒店要做的就是体验感。譬如当下流行的电子商务它解决的是买卖问题，它跟逛超市不一样，超市里买东西就有体验感。如今做商业地产就是要把体验加入到其中。举个简单的例子，传统的百货商场，一楼就是卖香水、化妆品、眼镜之类的，这是十多年前就干的事情了，现在还要继续干吗？像上海的K11购物艺术中心，它一楼大厅什么都不卖，在它的楼上甚至还养着一群猪，这就是体验。这换做传统的百货商场能做到吗？对于地产开发商来说，体验就是地产开发的跨界。那敏大又如何玩跨界呢？从住宅地产到旅游度假地产就是玩跨界，我们加入了体验的元素，如不同地域、不同国家的温泉风格，我们的有机农庄，我们的鲜花广场等等。”

　　对于时下很多人提出的曲靖是座工业城市，旅游资源匮乏等不同的声音，甚至对敏大在曲靖做旅游地产、度假地产表示疑虑的时候。董国涛觉得曲靖作为一座工业城市跟旅游是不冲突的。“很多时候俗跟雅看你怎么做。传统意义上的旅游地产就是山清水秀。那工业和旅游是如何玩跨界的呢？譬如我在青岛就参观过青岛啤酒是如何生产出来的，参观他们的生产线，让我很震撼。同样在曲靖我们举个例子，烟叶是如何变成卷烟的，有什么样的生产工艺。这是打个比方，很多时候关键看我们怎么去做。一如很多人问我，我们的温泉度假是面向曲靖、全省、还是全国啊？其实我个人认为好的东西跟立足本地还是外地是没有差别的，例如宾利汽车它面向全球发售，而不是仅限欧洲市场。”

　　人性化元素才是较大的“奢侈品”

　　在很多人的眼里别墅是奢侈品，当然很多人也把金麟湾的别墅看作奢侈品中的精品。诚然，自金麟湾项目启动以来，金麟湾走的是高端和精品路线。那作为奢侈品操盘手的董国涛又是如何看的呢？

　　“通常意义上我们买房子关注的是地段、配套、质量、物业和价格，而在这其中，我看过一个统计数据，质量、物业的关注度只占到10%。但在我们敏大不一样，我们更注重售后服务体系的建设。这就好比我们自己家里养了一个姑娘，我们平时把她打扮得漂漂亮亮的，但终有一天她要嫁人，她嫁到别人家里也要做个贤妻良母，而不是一个花瓶。一如我们的别墅，再是奢侈品，它首先是一个生活品。而我们所要做的就是奢侈品与生活品的结合。这也是我们为什么重视产品质量和物业服务。从我们开发1期到3期住宅，我们的产品都在做不断的优化。在产品设计上更加人性化。譬如同一个户型的房子，里面的一堵墙十个业主在装修的时候把这堵墙拆掉了，那就说明我们的户型设计有问题，那下次设计的时候我们就要重新论证。再譬如我们在别墅的设计上，我们是充分考虑到业主未来装修方便和装修后的使用效果。以卫生间为例，卫生间的开间尺寸是1.86米，为什么是要这个尺寸呢，因为在业主装修的时候两边各留了3公分，刚好可以放3块600*600的地砖，装修方便也不浪费。相当于我们现在做的产品就是毛坯房按照精装标准来做。”

　　在采访中，董国涛不间断的会穿插一些家庭的元素来举例子。在他的眼里，再好的房子也是拿来住的，既然是人住的房子那就跟人今后的生活息息相关。如果没有好的物业和质量作保障，那这样的房子花不菲价钱买下来又有什么价值。这也是金麟湾自2008年以来至今只开过一次盘的原因。“因为我们根本就不需要开盘，我们的业主重复购买率超过了72%。我们的服务以业主需求为导向，这正是我们有好的品质和物业服务作保证才得到了业主的认可。正因为如此，我们的房子大部分被业主给重复购买了和推荐给了自己的朋友。”

　　目前，敏大的物业每年都会组织3-5次的外出考察，去发达地区先进的物业管理公司学习成熟的物业管理经验。在物业管理上，敏大物业通过不断的借脑和借力成为曲靖高端物业的标杆。

　　曲靖楼市要转型以产品为导向

　　马年的楼市并非像人们想象的那样“马上就好”。在库存累积、销售不畅、去化率低下，楼市持续疲软和低迷。作为四线城市的曲靖也难以独善其身。“去化率不足，投资持续下降其实首先是购房信心的问题。买房的人在观望，开发商也在观望。”对于曲靖楼市持续低迷的状态董国涛给出了自己的看法。

　　在谈到今年以来很多开发商都转变营销思路和营销模式，甚至包括敏大自己在营销策略上也做了一定的调整。“在楼市向好的时候，开发商卖房子是寻找自己项目的卖点和亮点，那时候的楼市有亮点就有销售。而当整个楼市发生逆转的时候，由单一的卖方市场变成买方市场的时候，这时候对于购房者来说是如何找到自己的买点。这样一个变化对于开发商来说就是要开发出好的产品以置业者的买点相契合，这样才能达成享受，而不是按以往的营销模式一个劲的吆喝。”

　　曲靖今年以来楼市持续低迷，而今年6月15日与金麟湾毗邻的碧桂园开盘却创造了曲靖楼市的一个“奇绩”。对此一些业内人士想不明白，甚至不愿意接受这样一个事实。

　　“其实他们更多的是不愿意接受自己的产品卖不掉，而别人的东西那么好卖，而且是在一个相对低迷和观望的楼市下。我们永远要相信，好的东西永远是有市场的，在这一点曲靖碧桂园和我们的产品恰恰就证明了这一点。”对于曲靖楼市今年以来发生的一些变化，董国涛再次回到了产品层面来谈问题。“曲靖楼市好的产品本来就不多，而在一个不好的市场里，开发商只有扎下根来把产品做好，而不在是单纯以利润为导向，以成本为导向，想着法子把容积率调高，多盖点房子，如果开发商还只是停留在这个层面的话那么未来路子将越走越窄。我们更多的是要做精做优我们的产品，着眼于提升整个小区的配套、物管和环境，开发商要走得更远的话，要在自己的领域不要有明显的短板，同时把自己强的东西做到优质。”