冯玉华：运营曲靖城市幸福指数

　　"欲穷千里目，更上一层楼。"在安厦集团董事长冯玉华的办公室桌后挂着这样一幅字画，深刻地传达着安厦集团十五年来的不懈追求和探索。从单纯的住宅开发，到涵盖住宅、商业、文化旅游、养老、工业综合开发;从建筑企业到城市运营商，将来甚至可能上市。在冯玉华的带领下，安厦一直在追求更高、更快、更强的节奏。

　　安厦谋变之路

　　采访中，除曲靖楼市和现有项目外，冯玉华谈得更多的是安厦这十五年的发展变化和战略调整。采访结束后，当记者提出给他拍照的时候，站在那副宇画的前面，他的表情透露出的是坚毅和踌躇满志。而他的坚毅和踌躇满志源于安厦成立十周年一次战略调整。跟许多本土开发商不同是，安厦的脚步开始远涉版纳进军旅游地产，在曲靖本土也开始着手运营目前曲靖市中心较大的商业地产项目。与此同时，云南十大历史文化旅游项目的"三国历史文化旅游项目"也是在这一年开始筹备的。

　　这一年，曲靖的房价还游离在2000元/㎡上下，很多市民也在要不要买房的问题上徘徊和纠结。在珠江源大城市规划蓝图指引下，安厦集团开始了崭新战略转型与布局。

　　对于当时的冯玉华，他思考最多的是安厦要到哪里去，未来安厦的出路在哪里。做了十年的住宅地产开发，此时的他思考着当人们有了房子之后要做什么。一如他刚刚成立安厦的时候，怀着的是一种"居者有其屋"的想法，那当人们都有房子之后呢?他首先想到的是人们生活方式的改变，以及通过房地产开发去改变人们的生活方式。生活方式的改变意昧着需求的改变，那安厦将如何改变呢?那就是企业发展战略和产品业态的改变。

　　在项目论证阶段，版纳、马龙项目都受到了来到公司各个层面的不同声音，甚至包括自己的家人。冯玉华坚持了，事实上证明他的坚持是对的。坚持源自于对国家宏观发展战略的掌握和对市场的洞察力，进入的产业必须符合国家的经济发展方向和趋势，不能背道而驰。因此，公司的发展战略开始向旅游地产、养老地产和商业地产进行转型。当马龙的盛水湾每天接待游客超过500人次，节假日上千人次的时候，连冯玉华自己都感到有些意外。

　　而这意外的背后更多的源于冯玉华对市场冷静的思考和预判。"大多数人从表面上认为不要去做的产业，我反而会去尝试。‘逢冷必热、逢热必冷'。"冯玉华说，"前期我们也要广泛征求意见，但是一旦决策定了后，就要义无反顾地坚持下去，绝不动摇。"采访中，冯玉华一直在强调"坚持"的重要性，不仅是公司，他告诫年轻人对职业方向的坚持同样重要。

　　曲靖楼市刚需仍有空间

　　面对市场的低迷，安厦怎么应对? "首先要调整心态，不要追求暴利、不贪大求量，要稳定现有的项目其次，要完善产品结构;最后要苦练内功，从产晶研发、成本控制、营销管理等方面强化内部管理。"冯玉华给出了安厦的答案。

　　冯玉华认为目前曲靖的楼市刚性需求还是比较大，曲靖的住宅开发虽然相对有些过剩，但只要稳定现有的开发量， 2-3 年内能消化完。关键是调整心态，不贪大求量，把现有项目做精做好。"虽然安厦单个项目还是受到一定冲击，但安厦今年的整体销量不降反升。以宣威的万盛国际来说，开盘当天就卖了360多套房子，这是安厦从成立至今从来没出现过的。从中可看出，市场的刚需旺盛，关键是要做好产品和定价。以万和国际来说，我们今年也对产品规划进行了一些调整，之前我们想做的是市中心的豪宅，住宅户型面积从130-180平米，但我们现在进行了调整，产品线更丰富，主力户型面积调整到40-80平米，较大的135平米，这样调整以后，就适合刚需型产品。"

　　冯玉华特别强调的是，开发商要增强服务意识。在以往，很多开发商就单纯地进行盖房子和卖房子，很少有企业重视物业服务，甚至是对物业管理和服务的忽视。随着人们生活水平的提高，生活方式的改变，物业服务就成为房地产开发比较核心和关键的要素之一。

　　做曲靖市排名前列体验式商业

　　一个人的幸福是什么呢?每个人都会有自己不同的答案。那生活在一座城市的幸福又是什么呢?无外乎那几个要素:安全、宜居，这其中又包涵着很多内容。

　　去年以来，万科转型做城市配套服务商，首先提出了社区商业的概念。随着社区商业的兴起，曲靖也不乏首吃螃蟹的人。今年开盘的一些商业地产项目也提出了社区商业的概念。而在城市配套领域，早在好多年前，由靖的一些开发商就通过先建城市公园再开发房地产的模式来提升整个片区的配套和价值。2010年安厦集团与恒大集团签约，双方共同投资60亿打造曲靖西城片区的西城公园项目。

　　2011年，安厦与昆明较高端的商业百货卖场金格百货签约，双方共同打造曲靖的高端百货。而这一项目就在曲靖市中心的万和国际项目，万和国际涵盖大型购物中心、酒店、公寓和写字楼，作为曲靖的排名前列商业CBD综合体项目，该项目的建设无疑将大幅度的提升曲靖的城市形象和城市品位。

　　在很长一段时间里，安厦的项目都集中在西片区和东片区，而万和国际项目对于安厦来说也是一次蜕变，从住宅地产向商业地产的蜕变，从城郊地区向中心城区进军。万和国际项目也被列为云南省150 个重点城市综合体建设项目。

　　在谈到当下电商对传统商业的冲击，冯玉华认为当下商业地产一定要做体验式商业，在招商上要引入知名品牌。"什么是体验式商业?举个简单的例子，我去星巴克喝杯咖啡，会在旁边的杯子店顺便购买一个杯子回家。传统商业百货卖场解决的是单纯的买卖问题，而体验式商业不一样，譬如我到商场买书就是买书，而体验式商业不同的是我去吃饭时我又把书店给逛了，我不是刻意去做什么。"而万和国际要做成曲靖的排名前列体验式商业卖场。

　　安厦职业经理人可期

　　如果说当下安厦的转型是从住宅地产向旅游地产、养老地产、商业地产、文化地产进行转型的话，那下一步更多的转型是团队和人才配备的转型。在采访中，冯玉华也表达了对资本市场的意愿。"市场不景气，找钱比找项目更重要。目前，安厦集团每年开发量在50万平方米，年上缴税金过亿元。

　　对于当下安厦集团的管理结构，冯玉华说他不满意现在的管理结构设计。"我一个人又当董事长又当总经理，下一步我想引入职业经理人。"对于职业经理人的选择是空降还是内部培养，冯玉华表示都在考虑，在未来3-5 年内会解决这个问题，把安厦集团的决策和执行相互分开，这样有利于风险控制。而对于团队的建设，他希望自己的员工同时也希望当下的年轻人树立自己的价值观，要有自己的一个人生目标。目标一旦定了，就要去行动，就要去坚持，就要自强。要去适应这个社会的发展，要不断的学习和提升自己。在问及如何理幸福的含义时，冯玉华这样说道"每个人都有自己的幸福感，但一个人如果没有经历就没有经验，没有经验就没有未来。没有未来又何谈幸福感"。