罗伟：曲靖楼市将迈入新“丛林”

　　作为瑞竹霖营销机构负责人的罗伟最近一段时间以来一直很忙，除了找合适的项目之外，空闲时间就泡在自己的微信圈里，将微信好友进行分类后一一拉进他建的各类地产微信圈里，譬如昆明地产圈、曲靖地产圈等等。在一个多小时的采访中，有将近半个小时是在聊微信和拉业内的好友们入“微”。除此之外，曲靖成为他除昆明之外每个月来得最多的城市。“每个月我来不少于1次，只要在曲靖，我就在3个地方，金麟湾、吃饭的地方和宾馆。”在闲聊中他还不忘借机宣传下金麟湾。

　　而自他2005年年底来曲靖运营金湘花城项目之后，便和曲靖楼市结下了不解之缘。随后运营了曲靖楼市的排名前列城市综合体，在2011年的房交会上，他口中的“双嘉倾城”成为了当年曲靖楼市的佳话。此后他再度转战昆明，将重心偏移到商业地产项目上，并联合昆滇主流媒体组织一些房地产高峰论坛，在论坛上为瑞竹霖代言，时不是抛出一些让业内为之瞠目的言论。

　　限购松绑将分流曲靖的客户群体

　　进入7月份以来，“限购松绑”成了房地产行业的新闻热词。自6月27日呼和浩特成为全国排名前列正式发文放开限购的城市之后，进入7月，先后有多个城市公开发文取消或放松限购。与曲靖同属滇中一小时经济圈的昆明的也不例外。6月16日，一条传播于微信朋友圈的关于“昆明取消限购”的消息不胫而走，事后官方进行辟谣，取消限购属于闹乌龙。而在此后，虽官方进行了辟谣，但在呈贡新区事实上已经取消了限购。7月20日云南省统计局发布了今年上半年经济数据，截至6月末，云南省商品房待售面积达1190.52万平方米，同比增长31.4%，待售面积为近几年来的较高水平。其中，住宅待售面积812.3万平方米，增长34.8%对此，云南省统计局党组书记、局长、新闻发言人姚堂文在2014年上半年全省国民经济运行情况新闻通报会上表示，目前云南省正在计划制定出台楼市松绑政策，减少对房地产市场的行政干预。而未来，为了缓解库存压力，还有可能以政府回购直供保障性住房的形式消化存量。

　　2011年3月份以来昆明作为云南排名前列也是少有一个进行限购的城市，随着全国除一线城市以外的其他限购城市纷纷取消限购，8月11日，昆明正式发文取消已经实施近4年的楼市“限购令”。

　　昆明取消限购对曲靖楼市会产生什么样的影响呢？作为长期研究昆明和曲靖楼市的罗伟给出了自己的看法：“首先是进一步稀释投资客和中高端客户群体。昆明一旦取消限购，曲靖的客户就会被分流，因为从区位优势上来看，昆明的楼市更具有投资价值和投资前景。曲靖的客户群体有不少是到昆明投资买房的，而自昆明限购以后，这部分客户就选择在曲靖置业，这让曲靖的一些楼盘尤其高端楼盘收益，如果限购取消，曲靖的高端楼盘将会受到影响。更进一步的说，曲靖的一些开发商将面临更大的市场竞争压力。”

　　而事实上，自去年以来，昆明已经有多个项目来曲靖进行巡展，挖掘曲靖的市场。如果昆明限购取消，那些因为昆明限购人而选择来曲靖买房的昆明人也将随之减少，曲靖楼市的销售将面临更大的压力。曲靖楼市有将近30%的房子是被外地人包含辖区内周边县份的人买走，而这其中，昆明人也占据一定的比例。那么未来曲靖楼市在取消限购之后将何去何从呢？罗伟从另外的层面给出了自己的答案。

　　曲靖楼市将向品质时代迈进

　　“曲靖楼市从来就没有真正进入品质化时代。”坐在金麟湖畔的金麟湾生活馆内对于曲靖楼市的品质“开炮”了。在罗伟的眼里，楼市的品质化是什么呢？在他看来出了房子本身的建筑质量之外，还涉及到社区的环境、配套、物业服务等方面的品质。

　　在他看来，曲靖楼市十年来经历4变化。从城市区域上来说，如果按以往以南城门为城市边界来看的话，如今的曲靖城市被放大了4倍。从房地产开发层面来说，曲靖的楼市经历了量变到质变再到量变的变化。自2009年以后，曲靖房价一路突飞猛进，一些开发商在名利欲望的驱使下，到处拿地、屯地。这也是导致开发商从质变再次迈入到量变的根本原因。尤其是2010年以来，曲靖楼市一路向好，开发商纷纷抢时间点，对于开发商来说就是不断的拿地、盖房、销售，一直在奔跑，谁跑的快谁就成为这个市场的领头羊。曲靖楼市的另外两个变化是房价的变化和房地产开发商市场思维的改变。从房价来看，中心城区的房价从十年前的千元时代迈入到今天的4000元时代，一些核心地段的房价一度突破7000元大关。从市场思维的角度来看，曲靖的开发商从以往单纯立足于本地向周边市场进行拓展，举个简单的例子，2008年以前曲靖就没有被省级媒体关注过的项目。而现在，曲靖楼市的市场拓展从项目本身到官方都将思维进行了延伸，譬如到贵州红果进行项目展示，到县份上打户外广告，这些都是市场思维的改变。

　　曲靖楼市的发展不良性

　　对于当下曲靖楼市的现状，罗伟和一些业内人士的看法一样，曲靖楼市发展不良性。“低品质、同质化、开发周期长似乎成了曲靖楼市的通病。”虽然很长一段时间以来，罗伟也是曲靖楼市的参与者，但一提及当下曲靖楼市的现状，罗伟的话匣子又再次打开了。“曲靖城市的发展滞后于房地产的发展，一个合理的城市应该是城市引导地产，而不是地产引导城市。现如今的曲靖就像一个大工地，到处在盖房子，城市的发展跟摊大饼似的，说得不好听一点，有些盖好的房子充其量不过是城市新农村而已。从另外一个角度来看，曲靖楼市的土地价格虚高，这就导致了一些小高层、高层项目单纯的追逐利润而提高容积率，这样的人居环境能好吗？”

　　对于如何扭转曲靖楼市当下这一现状，罗伟希望开发商要追求品质建设，要重视市场营销和产品定位，21世纪，酒香不怕巷子深的年代已经一去不复返了。找准自己的竞争优势，对市场进行深度细分，开发适合自己的产品，进行适度跨界。同时要重视团队建设和人才的引进。

　　地产营销首先要懂得营销城市

　　做房地产开发，研究一个城市的格局很重要。在罗伟的眼里，目前曲靖的城市格局已经初步形成。中高端住宅在南片区，商业地产主业集中在北片区，西片区以工业地产为主，东片区的以中低端产品为主，而城市中心以城市商业为主导。而在这些区域里面，随着城市功能的进一步细化和区分，如果在格局里面做了与这个区域不相吻合的产品，那局面就变得被动和尴尬。

　　对地产开发来说，城市的格局一旦定了，那城市营销就显得尤为重要。“从大的层面来讲，曲靖的城市灵魂是什么？我个人认为就是8个字，‘宜居城市、安全曲靖’。曲靖市只要围绕这8个在在城市功能、品怕、配套上下功夫，对开发商进行正面的引导和积极的支持，那么曲靖楼市的现状一定会得到改变。”谈及城市营销罗伟再次回到了自己所熟悉的领域。“下一步随着沪昆高铁的通车以及空港经济圈的逐步闭合，昆明与曲靖之间的产业链条融合将更加紧密，按照滇中四城的发展规划，随着交通的‘无障碍’化，曲靖的楼市从开发品质到价格都将得到进一步的提升，关键是开发商找准自己的产品定位和角色定位。”