房地产行业结构性问题:土地成本升高挤压利润空间

　　去年在宽松货币政策的刺激下，全国商品房的销售面积同比增长了22.5%，销售金额同比增长了34.8%；但繁荣的背后，除了“馅饼”，还有“陷阱”，在销售增长的刺激下，地产上市公司的总资产增长了33%，带息负债增长了32%，权益资本却只增长了17%，扩表的背后主要是负债的推动。相应的，虽然2016年的销量有所增长，但地产上市公司的土地储备总量仍相当于6-7年的销售量。业内人士认为，地产行业在光鲜的业绩背后存在着一些突出的结构性问题，其中有商业地产施工面积10倍于年销售面积；土地成本升高挤压利润空间；低谷中八成地产上市公司面临再融资风等等。今天着重报道房地产行业结构问题之一的土地成本升高挤压利润空间的问题。
　　
　　国土资源部的数据显示，2016年，105城市居住用地的地价同比上升了7.9%，商业用地的地价同比上升3.1%，工业用地的地价同比上升2.9%；2017年一季度，居住用地的地价同比又上升了2.1%，2016年以来的累计涨幅达到10.1%。
　　
　　其中，一线城市居住用地的平均地价累计上涨了23.5%，达到22624元/平米，二线城市居住用地的平均地价累计上涨了9.2%，达到5802元/平米，三线城市居住用地的平均地价累计上涨了6.6%，达到2552元/平米。
　　
　　具体到各城市，截至2017年一季度末，北京（楼盘）居住用地的平均地价同比上升19.8%，达到61072元/平米，2016年以来累计上涨了25.3%；上海（楼盘）居住用地的平均地价同比上升24.7%、达到47701元/平米，2016年以来累计上涨了33.4%；深圳（楼盘）同比上升8.7%、达到47798元/平米，2016年以来累计上涨了13.1%；广州（楼盘）同比上升38.7%、达到40545元/平米，2016年以来累计上涨了43.8%。
　　
　　而二线城市平均的地价涨幅要显著低于一线城市，平均只有9.2%，但其中，苏州（楼盘）、厦门（楼盘）、南京（楼盘）、太原（楼盘）、合肥（楼盘）、济南（楼盘）等城市的同比地价涨幅都在20%以上，厦门的平均地价更是达到29407元/平米，直追一线城市；与之相对，哈尔滨（楼盘）、昆明（楼盘）、西宁（楼盘）、长春（楼盘）、银川（楼盘）等城市的平均地价涨幅不到3%；三线城市方面，平均的地价涨幅更小，为6.6%。
　　
　　在此背景下，地产上市公司2016年新增土地储备的平均单位成本则达到7900元/平米（中位数为6850元/平米），新增土地储备的单位成本平均相当于当期销售均价的54%（中位数为44%）；其中，销售额在百亿元以上的地产上市公司，2016年新增土地储备的平均单位成本约为8200元/平米，新增土地储备的单位成本平均相当于当期销售均价的55%；而2016年地产上市公司的新增购地支出平均也已相当于同期合同销售金额的55%，这不仅占压了企业的大量资金，还导致行业整体的利润率呈下降趋势，未来一旦房价停止上涨，甚至掉头向下，许多企业将面临亏损压力。 记者 兰文
　　
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