北京楼市供应跌近5个月新低 中端改善项目成主力

8月预计开盘项目信息表（数据来源：亚豪机构，仅供参考） 注：实际入市量取决于项目取证情况

　　在进入楼市传统淡季的7月份后，北京楼市的热度显然赶不上天气的升温。综合我爱我家、亚豪机构的数据显示，7月中上旬（1~20日）北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签888套，与6月中上旬相比下降了28.5%，同比2016年7月同期下滑达66.9%。成交均价方面，中原地产的数据显示，上周北京新建住宅的成交均价为48299元/平方米，价格走势同样趋稳。
　　
　　不仅是成交的不断触底，新盘供应也进一步收紧。亚豪机构提供给北京青年报记者的统计数据显示，8月份预计仅有8个项目入市，创造了最近5个月的新低，并且这一趋势很可能延续至整个下半年。在上周举行的2017年上半年北京市经济运行情况新闻发布会上，政府层面也对楼市进行了如下定位：“当前住宅市场已经降温，在政策稳定、持续的情况下，我们预计本市的住宅市场还将继续保持低位运行的态势。”
　　
　　8月仅8个项目 供应跌至冰点
　　
　　“我们的价格政府不答应，政府标的价格我们又接受不了，公司最后决定先不开盘了。”位于内城区某项目的一位负责人向北青报记者透露，项目开盘就卡在了预售证上，开发商不愿意以低于10万元的价格入市，而监管部门又坚决不让整体报价超过8万元。最后开发商只能被迫暂停了宣传和蓄客，取消了开盘销售的计划，继续等待时机。
　　
　　类似的延期开盘或是取消开盘计划的项目，今年以来并不在少数，直接导致了新盘数量的大幅减少。根据亚豪君岳会统计数据显示，2017年8月，北京住宅市场仅有8个项目预计入市，其中包括一品嘉园、亦庄金茂逸墅、翡翠长安等7个老项目后期，以及招商·都会中心一个纯新盘。
　　
　　亚豪机构市场总监郭毅向北青报记者透露，自去年开始新一轮房地产市场调控席卷全国，在“分类调控”的指导方针之下，以北京为首的一二线热点城市开始着力于收紧调控，并且在进入2017年之后收紧力度进一步加大，尤其为实现控制房价的目标，北京在预售价格监管上严格按照“8万元”红线执行。
　　
　　受此影响今年北京住宅市场的月度预售项目量普遍大幅下滑，尤其是下半年的开局7月份截至23日，仅有5个项目取得预售许可，取证项目量仅相当于春节后空当期的2月份，创造了近5个月的新低，预计这一趋势也将延续至整个下半年。
　　
　　而受到供应极度低迷的影响，截至7月中上旬（1~20日），北京商品住宅共实现成交888套，与6月中上旬相比下降28.5%，同比2016年7月同期下滑66.9%。
　　
　　数据显示，7月中上旬成交最多的新房项目分别是：金隅金玉府，成交103套；龙湖长城源著，成交68套；中国玺，成交32套；亦庄金茂悦，成交31套。与之前主要集中在五环以外的交易状况不同的是，7月中上旬成交集中的金隅金玉府就是五环以内的项目，而丰台区中国玺甚至位于四环以内。
　　
　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在政策从严从紧和楼市整体下行的大背景下，开发商入市意愿减弱，尤其是过往一两年高价拿地的开发项目入市难度更大。北京新房市场目前的供应节奏大幅放缓，再加上限购限贷导致的购买人群减少，使得北京新房市场持续降温。
　　
　　单价5万-8万项目成主导
　　
　　从成交特征来看，在7月成交的新房项目中，单价5万-8万元/平方米的中高端项目占比高达43%，成为特别主导。
　　
　　与这样的成交特征相同，虽然8月预计入市的8个项目均未公布开盘价格，但是从市场行情预估来看，其中招商·都会中心、亦庄金茂逸墅等6个项目售价或将位于5万-8万元/平方米区间段。
　　
　　郭毅表示，去年7月还是单价3万元/平方米以下的住宅产品成交占主导，而随着地王的“好邻居”效应的不断发酵，使得大量同区域项目价格均出现攀升，再加上今年预售价格“8万”红线的压制，一升一压两相作用之下，5万-8万元/平方米也成为商品住宅市场的主力。而这一价格区间也正是当下购买意愿最为强烈、购买能力最为坚挺的改善型需求范围。
　　
　　上周末开盘的昌平回龙观霍营项目首开国风美唐就新推出了210套房源，主打改善购房需求，分别为1号楼和7号楼，户型为85平方米两居及96-127平方米三居。据销售人员介绍，1号楼建面均价约6.3万元/平方米，7号楼建面均价约5.9万元/平方米。据悉，开盘当天，新推房源就大部分售罄，销售金额突破10亿元。
　　
　　不难看出，8万元以下取证入市的项目，在价格区间上也获得了购房人的认可，即便是淡市下，也能取得不错的销售业绩。
　　
　　另外，在2017年已成交的17宗可售纯商住宅用地当中，7宗地块限售均价在5万-8万元/平方米之间；而在挂牌期的13宗纯商住宅用地当中，限售价（含较高价）位于5万-8万元/平方米区间的多达8宗。由此也可以判定，未来较长一段时期内，5万-8万元/平方米的中高端项目将成为商品住宅市场的供需主力。
　　
　　胡景晖也表示，北京新房市场规模本就随着房地产市场进入存量房时代而不断萎缩，政策则进一步加剧了交易量的萎缩。不过，目前北京已经加大了宅地供应力度，上半年自住房用地更是批量释放，所以，虽然近期北京新房的供应成交还将继续维持低量，但未来的供应和成交将会迎来高峰。
　　
　　自住房的入市更会为市场带来结构性的重大影响，不仅能优化供应结构，满足大量刚需的置业需求，还能结构性平抑整个新房市场的价格。
　　
　　可售新盘不足
　　
　　租房将承接一部分需求
　　
　　一方面，可售新房的房源数量急剧减少，但另一方面，越来越多的住房需求开始向租赁市场引导。首先就是开发商的主动转型和结构调整。“他们原本的强项是拿地、定项目、做产品，再售出。现在随着整个外部环境转型，加之政府调控，从开发商角度来看，其实是面临挑战的。” 58集团高级副总裁叶兵表示。过去58同城是帮助开发商卖房子的房产服务平台，但由于现在全国有很多存量地产，其中不乏大量自持物业，如何盘活这类物业，让这些自持物业由售转租，就能帮助开发商有效度过转型。
　　
　　广州不久前发布的“租赁新政”，提出租购同权，三类符合条件的承租人子女可享受就近入学等公共服务权益，也预示着租赁在未来房地产体系中的重要地位。叶兵透露，58集团房产业务中租房业务增长较为明显，目前58同城、安居客、赶集网上每天有超过3000万人次来这里找房，50%的来访为租房业务的贡献。正是基于用户流量的优势，58集团正在尝试和全国各大开发商合作，提供租客、运营和系统的全面解决方案，共同探索“租售并举”住房体系下的新模式。
　　
　　对于广州出台的“租赁新政”，中原地产分析师也认为，广州“租赁16条”从加大租房供应和保障租户权益两方面着手，公积金租房提取额度增加、出租住房税收有优惠、租金不能随便上涨……可以说，政府从微观层面提前考虑到租户的利益。并且新提出的“租售同权”等新的方式也是在商品房供应有限的背景下，引导更多需求进入租赁领域。
　　
　　除此之外，“租赁16条”另一个重要的意义在于将拯救商住公寓市场，让更多商服类物业变身出租物业，解决更多百姓居住问题。不过，业内人士也认为，随着租赁市场的兴起，显示出一线城市在土地不足、住宅不足、公共资源不足和房价较高的大背景，租赁市场大增对于购房需求本身不可能形成挤压态势，但可以有分流效应，一定程度上能有效抑制房价过快增长。（记者 李桁）