三四线上扬一二线收紧 持续影响楼市和地产股

　　（原标题：两个市场，两个世界——如何看待一二线和三四线市场分割？）
　　
　　不能忽视港股地产也是分化的，A股其实也一样
　　
　　1）不能将港股地产理解为普涨，能够看到具备可持续上涨仍然是销售大幅增长的企业，典型的公司也是三四线城市布局的代表，而一二线布局（全国布局的企业，一般也是一二线城市布局）的企业并没有很好的表现。因此，不能将港股地产上涨理解为普涨，其内部也是有分化。2）如果看A股，其实也是一样的情形，上涨的企业也是三四线布局为主的企业，一二线城市的表现也相较一般。所以港股和A股地产股并没有出现冰火两重天，于是，有必要对一二线城市和三四线城市再做一个讨论。
　　
　　三四线城市因基本面+催化剂原因将持续走强
　　
　　1）我们多次提到三四线城市是两个基本面+两个催化剂，这两个基本面分别是人口双向流动（判断一线城市开始有溢出效应，租房市场租金下跌可以验证）和库存40%临界点（判断2018年年底去库存完毕），两个催化剂分别是三四线城市信贷利率（属于正常购房需求，目前仍有折扣，而一线已经上浮）和棚改货币化安置（属于棚改需求）。2）超预期的部分在于棚改货币化安置续期，由于去年央行给棚改投放资金1.4万亿，而这部分还将续期4年，因此，通过货币派生出流通货币每年将新增7万亿左右，而且派生的排名前列个环节就是三四线城市的房企（详细请参考我们深度报告）。
　　
　　而三四线越强，一二线越紧，历史上一二线先进三四线的逻辑被打破
　　
　　1）历史上的逻辑，是一线是先行市场，三四线滞后，同时一线向上和向下的弹性都大于三四线，因此三四线较少放在考虑范围之内；2）现在的背景是去库存，因而天然的将一二线和三四线进行了隔离，三四线通过定向刺激消化库存，能够带动销售上行、投资上行，进而拉动经济增长，最后体现为，房地产各方面的数据都将超市场预期，同时经济还不那么差。这样三四线将维持强势，而三四线越强，一二线的行政调控就将越紧。
　　
　　三四线估值业绩双升，一二线杀估值，对A股来说，依然选取龙头
　　
　　根据以上的分析，三四线布局的公司估值和业绩都将提升，因为行政政策+货币政策双刺激，同时量价齐升，而一二线城市由于行政调控影响，估值会受到影响，然而不会存在杀业绩的行为。因此建议关注行业龙头。
　　
　　（责任编辑：徐帅 ）