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卖房未成房产却网签给他人 网签转委托业内常见?

2016/05/04 09:08 来源: 北京晚报 评论
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  卖房未成,房产却被网签给了一个陌生人,而办理网签的中介公司也并非是自己委托的那家。为了“解冻”自己的房屋,房主陈先生近日将中介公司、网签对象诉至昌平法院,要求法院确认网签合同无效。然而中介公司表示,网签转委托是业内常见的情况,办理网签时只要资料齐全即可。
  
    卖家说
  
    房子没卖成 网签却生效
  
    去年,陈先生决定出售自己名下的一套房产。因为常年在外地工作,他以自己的父亲为代理人,通过A房地产经纪有限公司与谢先生签订了一份房屋买卖合同。但事实上,A公司并没有房产中介的资质。
  
    根据北京市的相关规定,二手房屋的出售必须经过网签,而由于A公司没有中介资质,无权办理网签,于是便将陈先生的房产信息转交给了B房地产经纪有限公司,让其帮助完成网签。
  
    但房屋买卖并没有顺利成交,陈先生表示,由于始终没能办下购房人资质的审核,最终谢先生放弃了购房。
  
    谢先生确实没能通过住建委的购房资格审核,但他表示自己早已交付定金,而由于陈先生一方拖延办理过户手续,导致他恰好在购房期间与北京户籍的妻子离婚。婚姻的破裂,也让谢先生丧失了购房资格。
  
    与谢先生的交易虽然没有成功,但陈先生随后发现,他这套房子的买卖网签却已经办理,而网签合同的对象,并不是买家谢先生,而是一位陈先生素不相识的陌生人韩某,而且网签合同上也没有陈先生本人的签字。
  
    陈先生认为,B公司无权代理自己进行网签,因此将B公司、韩某起诉至昌平法院,主张网签协议无效。这起案件近日在昌平区法院开庭审理。
  
    买家说
  
    借名给真正买家网签买房
  
    法庭上,陈先生、韩某均派代理人出庭,对于房屋买卖的过程,双方也各执一词。
  
    韩某的代理人表示,韩某之所以被卷入这起纠纷,完全是为了帮谢先生一个忙。因为都是多年老友,韩某对谢先生的家庭变故有所了解,为了帮谢先生解决购房问题,韩某就将自己的购房资格“借”给谢先生。两人间签订了合同,约定房屋由谢先生出资,在谢先生将房屋过户至自己名下之前,韩某不得自行处置房屋。因此,在网签合同上,购房人就变成了韩某。
  
    韩某代理人则表示,事前各方其实都进行过沟通,但仅是口头通知,并没有书面的证据。
  
    对这种说法,陈先生则表示不认可。“你和一个人签合同,对方突然说我不干了,我要转给别人,你干吗?”陈先生的代理律师说。
  
    对于网签的合同对象换了人,陈先生无比诧异,并且这份网签合同的居间人,也并非是此前选定的A公司,而是B公司。整份合同上,只有自己的名字没有变化。
  
    而已经网签的房产,在网签信息撤销前不能被二次买卖。为了“解冻”自己的房产,陈先生首先起诉了谢先生,但因为无法联络上对方,案件暂时还没有结果。
  
    面对陈先生急于再次出售房产的行为,韩某的代理人表示,房地产市场的升温,正是陈先生迟迟不为谢先生办理过户的原因,“少说涨了30万吧。”而时间的拖延,间接导致了谢先生购房资格的丧失,这才有了“借名买房”的情况。
  
    “如果我没有购房资格,我会支付定金吗?”韩某的代理人反问道。
  
    中介说
  
    为购房人省开支 网签转委托很正常
  
    在网签合同中,中介公司由A变成了B。虽然B公司不是这次买卖双方的居间人,但其表示,网签完全可以转委托,并不是只有居间人才可以完成网签,“住建委没有相应的规定,我就是帮朋友个忙,他转委托我,我就帮着办了。”
  
  虽然B公司称对A公司情况并不清楚,对于A公司转委托的原因,也仅是含糊地解释称对方“公司管理混乱”。但陈先生的代理人当即指出,A公司根本不具有房产中介资质。
  
    “这个我不清楚。”B公司代理人称,他们只是为了帮朋友一个忙。但随后,他表示转委托是业内的潜规则。
  
    “链家中介费高,我转委托,给你省个五六万,你说你做不做?”B公司代理人说,业内转委托的现象十分普遍,很多购房人为了省下一笔开支,也会表示认可。
  
    对于自己的行为,B公司的代理人表示确实存在疏忽。因为网签不需要双方当事人到场,而同宇伟业公司提供了双方所有的完整资料,包括房产证、身份证等材料,于是他下意识认为合同就是合法有效的。而韩某的购房资格也具备,手续齐全,网签合同就这样完成了。
  
    针对陈先生提出的网签合同没有本人签字的事实,B公司表示,网签合同直接打印出来确实是没有各方签章的。房屋买卖的流程就是在网签后,在住建委的网站打印出合同后,才能联系买卖双方前来签字。而陈先生的房屋买卖之所以没有完成,是因为陈先生的父亲没有配合完成相关手续,才导致没有完成过户。
  
    “我听法院的判决,只要法院说要撤网签信息,我现在就回去填申请表。”B公司表示,网签必须依法撤销,这是为了保护购房人的利益。
  
    律师说
  
    中介公司只能
  
    为自己的客户办理网签
  
    这次纠纷中,谢先生“借名买房”固然是事件的导火索,而A公司的转委托行为更是让韩某的合同绕过了网签前的审核,间接“促成”了网签事实。根据B公司的说法,转委托已经成为了业内的潜规则,也并没有法律法规进行明确的规范。
  
    但北京市天驰君泰律师事务所程璇律师表示,在实践中,很多的所谓转委托行为,其实是没有中介从业资格的“黑中介”从事中介服务的“无奈之举”。因二手房买卖都需要网签,但网签时,需要中介机构通过住建委颁发的用做房屋核验和网签的U盾生成网签合同,并且这个U盾仅限本中介机构进行居间服务时使用。而如果是“黑中介”,则不可能有进行网签的资格,为了完成中介的职责,他们只能求助于正规的中介公司。
  
    依据住建委的规定,进行网签的中介机构必须是买卖合同的居间方,也就是说,中介公司只能为自己公司的客户办理网签。因此,网签转委托显然与此规定不符,而并非如B公司所说的“无法可依”。
  
    如果消费者在购房时遇到这种情况,程璇律师建议可以向“黑中介”所在地的区县住建委进行投诉和举报。
  
    合同对象换人
  
    必须经双方同意
  
    对于合同对象改变的问题,韩某的代理律师表示,韩某和谢先生私下有书面协议约定,只是房主姓名写为韩某,实际出资和使用权都属于谢先生,所以购买人的变化,其实对陈先生并没有任何影响。即使韩某和谢先生出现纠纷,也只是两人之间的矛盾。
  
    直到现在,我国关于二手房交易依然没有一部专门的法律,都是由各省市自行制定地方法规进行规范。但在发生购房合同纠纷时,《民法》、《合同法》中都有相关条文可以规范。
  
    程璇律师表示,合同的订立是有固定规则的,合同的双方必须是确定的,如果需要更改,必须经过各方当事人或代理人同意才可以进行。从谢先生改为韩某,这个变化涉及到合同权利义务的转让,必须经陈先生或其父亲同意才可以进行,如果没有经过这一步骤,合同就属无效。
  
    不论谢先生是因何原因丧失了购房资格,都不影响其转让了合同权利义务的事实。
  
    如果真如谢先生所言,是因为陈先生的拖延让他丧失购房资格,他是否能向陈先生主张权利呢?程璇律师表示,通常来说,居间合同都会约定过户的时间和条件,因此可以根据合同的约定来判断,究竟是谁的原因导致未能过户。认定了责任后,受损失的一方可以根据合同的约定向对方主张赔偿。

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责任编辑:傅伟红  JN447
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