购房缴纳的“定金”房地产公司能不能退？

    案情简介

　　2015年1月10日，宋某经过精挑细选选购了一套商品房，并在售楼处签订了认购书，并缴纳定金5万元。认购书约定了签订正式商品房买卖的时间，房款的数额及何时交付，还约定如宋某未在规定期限内前来签订商品房买卖合同或未依时缴付应付房款，则视作其自动放弃其所认购物业之权利，房地产公司有权没收认购人定金，并有权将该商品房另行出售，认购人不得要求任何形式之赔偿。后宋某在约定时间内来到售楼处准备签订合同时，却发现合同中对于交房时间、违约责任及物业管理等问题的约定不尽合理，双方无法达成一致，最终未能签成合同。事后宋某要求退还定金5万元，但房地产公司以宋某违约未签订合同为由主张定金不退。宋某多次协商未果故将房地产公司告上法庭，要求与其解除认购书并退还定金5万元。

　　法院判决

　　法院经审理认为，原告与被告房地产公司签订的房屋认购书，未违反法律强制性规定，是双方的真实意思表示，故该认购书合法有效，对双方均具法律约束力。但认购书未对涉案房屋的交楼标准、交楼时间、违约责任等主要条款进行约定，原、被告双方在签订正式商品房买卖合同前，有权利就合同的主要条款进行协商，双方因合同主要条款无法达成一致意见导致商品房买卖合同未能订立的，原、被告对此均无过错，属不可归责于当事人事由。根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，原告请求解除涉案认购书及要求被告返还定金的诉讼请求，符合法律规定。综上，法院最终判决解除原告与被告之间签订的认购书，并由被告退还原告定金5万元。

　　律师分析

　　根据《民法通则》第八十九条第三款之规定：当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。据此，对于认购商品房的定金是否能够返还，主要取决于双方的过错程度，即是因为何种原因最终没有签成合同。如果是买受方的过错，如未在规定时间内付款，则认购定金不予退还；如果是卖方过错，如房屋存在质量问题、一房二卖等，售卖方不但需要返还定金可能还需承担赔偿责任。

　　同时，结合《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案就属于这种情况。对于买卖合同条款不能达成一致，在实践中多认定为不可归责于当事人双方的事由。但若所签认购书写明已详细阅读并认可买卖合同条款，在证据充足的情况下定金多数是不予退还的。因此提示大家，商品房买卖金额较大，大家在签订各种合同、协议时一定要仔细阅读文件条款，明确自己的权利义务，避免出现纠纷后追悔莫及。

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