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清华报告:10年内房价涨幅最大3城市(名单)

2016/02/25 09:05 来源: 中国经济网 评论
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  原标题:清华大学报告:北京房价10年上涨380% 深圳涨508%
  
  中国经济网北京2月25日讯  2016年2月24日,清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房 同质价格指数”(CQCHPI)。CQCHPI指数通过剔除区位和住房品质差异因素的影响,最大限度地保证了房价指数的同质可比,目前包含北京、上海、天 津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市的中心城区(不含远郊区县)。
  
  CQCHPI新建商品住房价格指数显示,中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度仍然保持快速上涨势头,但涨幅较2015年第三季度已经有所回落。2015年第四季度,典型城市新建商品住房价格较上 一季度上涨3.0%,涨速比上季大幅回落了2.6个百分点。尽管涨速趋缓,但本季度房价相比上年同季仍上涨了10.3%。
  
  黄金十年经济增长红利多为房地产业所获取,房地产发展模式有待重新审视。从一个较长的历史时段来审视中国城市房价,就会发现几乎所有城市的房价都经历了巨大的涨幅。 CQCHPI新建商品住房指数显示近十年典型城市的房价都上涨惊人,一线城市尤为突出。从2006年第一季度到2015年第四季度十年间,典型城市房价总 体上涨255.1%,年均上涨13.5%,涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。这意味着房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度,不 同群体的财富差距由此拉大,中低收入阶层住房困难问题高度凸显。典型城市中,十年房价涨幅前三位城市依次为:深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨 20.4%;上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%;北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。十年房价涨幅后三位城市依次为:大连房 价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%;西安房价总体上涨132.9%,年均上涨9.1%;成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。
  
  金 融与宏观政策因素对房价的影响力趋弱,房价走势则更多地为城市特性及区域性因素所主导。分城市的CQCHPI新建商品住房指数显示,各个城市之间的差别很 大,而且2015年第四季度各个城市的房价表现出现进一步分化。主要一线大城市房价呈现快速上涨势头,环比涨幅继续扩大或至少保持在高位。特别对北京和上 海而言,2015年第四季度的房价上涨是全年涨幅的主要贡献者。也有武汉等部分二线城市住房市场在第四季度成为新兴热点,带动全年房价涨幅出现一定上扬。 但多数二线城市并没有从本轮房地产上涨行情获利很多,不少城市在第四季度反而呈现房价继续回落的情况。
  
  具体而言,上海在2015年第四季度 的环比涨幅高达8.0%,较上季度的2.6%扩大很多,显示上海房价仍处于加速上涨的通道,虽然2015年全年上海房价涨幅只有15.2%,但第四季度的 大翘尾显示上海在2016年上半年很可能面临巨大的房价控制压力。深圳2015年第四季度环比涨幅为7.6%,虽然仅次于上海,但较第三季度的26.2% 已经有明显回落,然而深圳2015年全年房价累计涨幅高达十分惊人的54.2%,如此巨大的房价涨幅一方面反映了深圳高新技术产业的红火,同时也可能蕴藏 着不理性的市场气氛。相比深圳和上海,北京中心城区新建商品住房市场在2015年度的增长率并不算很高,全年累计涨幅为5.7%(但如将远郊区县包含在内 全年累计涨幅将达到9.2%),这与北京“自住型商品房”占比扩大有关,同时北京中心城区的交易量相比于远郊区县继续下滑。作为准一线城市的天津,虽然房 价在2015年第三季度出现9.1%的环比涨幅,但在2015年第四季度出现明显降温,该季度环比涨幅不足0.1%,表明天津的本轮房价上涨行情有可能出 现强弩之末的态势。
  
  在二线城市中,武汉和西安表现相对较为火热,武汉中心城区2015年第四季度的房价环比涨幅为3.1%,甚至高于北京, 带动了2015全年上涨了5.1%;西安的楼市情况与武汉类似,2015年第四季度的房价环比涨幅为2.8%,是2015全年4.7%涨幅的最大贡献者; 然而,曾经的明星城市大连的楼市在2015年表现十分黯淡,虽然第三季度一度有1.0%涨幅,但第四季度房价意外地掉头向下,出现1.6%的环比下跌,导 致2015年全年只有1.1%的涨幅;成都情况与大连类似,2015年除了第三季度基本一直在小幅阴跌,第四季度的跌幅是0.3%,全年的跌幅是 0.2%。
  
  CQCHPI存量住房价格指数与CQCHPI新建商品住房价格指数反映了一致的信息。CQCHPI存量住房价格指数显 示,2015年第四季度北京、上海、深圳和天津这四个核心城市的二手住房加权平均价格指数环比上涨7.1%,环比涨速比上季度提高2.5个百分点,全年上 涨17.8%。2015年第四季度各城市房价环比涨速从高到低依次是深圳(12.7%)、上海(7.3%)、天津(3.9%)和北京(3.0%)。 2015年第四季度其余四个二线城市二手住房价格环比变化几乎为0,涨速比上季下降0.9个百分点。各城市二手住房价格环比涨速从高到低次为武汉 (2.0%)、成都(0.9%)、西安(-0.9%)大连(-0.7%)。
  
  财富分配与住房需求空间结构出现显著变迁,各大城市财富正向以金 融服务、科技创新等为代表的新兴产业板块聚集,而传统产业板块购房需求相对下降。CQCHPI存量住房区位子市场指数显示,各大城市内部,新兴板块特别是 金融服务产业板块房价涨速居首,传统商圈房价上涨相对乏力。从存量住房价格在2015年第四季度的同比涨速看,各区位子市场中,深圳后海板块(比上年同季 上涨57.9%,下同)、北京金融街板块(27.7%)、上海陆家嘴板块(15.0%)、天津滨江道板块(12.3%)、成都高新南区板块(8.4%)、 武汉光谷板块(8.4%)、大连华南区板块(-0.9%)、西安曲江新区板块(-1.1%)等金融服务或新兴业产业板块,均在各自的城市板块中房价表现最 佳或最为抗跌;而深圳东门-翠竹板块(44.2%)、北京国贸CBD板块(17.6%)、上涨徐家汇板块(11.2%)、武汉江汉路板块(5.9%)、成 都建设路口板块(4.7%)、大连青泥洼板块(-2.0%)、西安钟楼板块(-3.2%)等传统商圈均在各自的城市板块中房价表现较弱或垫底。
  
  住 房产品需求结构不断升级,低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示,小户型住房市场增速有所下降,中大户型时代正 来临。从存量住房价格同比上年同季涨速看,在八个典型城市中,有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现最好或最为抗跌的套型均在 120m2以上;有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现最差的套型均在90m2以下。只有北京比较特殊,在高企房价的压力下,70m2以下住房同比 涨幅最高,140m2以上住房同比涨幅最低。产品需求结构的变化,与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。
  
  2015 年第四季度,在复杂的国内国际经济形势下,虽然城市间分化特征愈加突出,但典型城市房价总体稳中有进,尚未发生系统性风险。这既得益于政府的住房政策能够 根据市场形势及时调整,也得益于经济结构转型带来的新的楼市机遇。局部高库存、资本市场动荡、汇率波动、经济增速下调等,都对楼市形成向下的压力。但利率 下调、住房信贷政策的不断宽松、限购政策的进一步弱化、计划生育政策的调整等,在一定程度弱化了国内国际经济疲软对楼市的冲击。一线城市金融和科技功能的 强化,也对其房价形成有力支撑。
  
  2016年,尽管国内国际经济形势将更加复杂多变,但由于政府政策支持力度的持续加大,中国城市房价出现整 体硬着陆的可能性很小,但仍需要重点关注以下三种局部房价风险:一是2015年房价暴涨的城市如深圳等,随着投机需求和不理性购房热退潮,房价有快速回调 的风险;二是部分高铁明星城市如武汉等,由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性,繁荣的楼市存在退热的风险;三是一些住房库存过高、去 化周期较长的城市,如天津、成都等,楼市有持续阴跌、有价无市的风险。
  
  2016年及未来更长的时期,中国城市体系将发生重大调整,城市功能 将进一步分化,部分城市房价在震荡中将迎来新的发展机遇。世界级的城市与城市群将形成,其房价也将与国际住房市场共进退,如北京、上海、深圳等房价将逐步 与世界超市明星城市处于同一水准;另一方面,由于交通通信技术的长足进步,以及一线城市服务半径的扩大,部分二线城市服务功能将相对退化,其房价也难以有 很好的表现;但在城市群内,新兴城市将不断崛起,成为楼市新的增长点。
  
  在各大城市内部,优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等,其房 价表现及抗跌能力都将较其它板块高;而传统商业中心、制造业聚集区等,由于产业地位的相对下降和居住环境不佳,其房价将相对其它板块难涨而易跌。从产品结 构看,随着舒适型住房观念的扩散,中大户型产品的吸引力要高于小户型。
  
  针对当前及未来房价变化的新动向,我们建议开发企业顺应市场形势降低住房价格、调整产品结构,建议政府以提高居民住房支付能力为中心来 设计住房相关政策。具体而言,一是开发企业对滞销产品,应放弃幻想主动降价,避免被债务拖垮;二是开发企业应调整经营策略,注重开发性价比高、能快建快销 的住房产品,避免囤地和高价抢地,同时应挖掘提高房地产服务的价值;三是政府应该鼓励发展低价可负担的商品住房产品,通过税费减免、土地出让优惠、合理规 划、制度创新等手段,扩大低价可负担普通商品住房供应,给予中低收入阶层较低成本获得商品住房的机会,实现藏富于民;四是政府应该努力进一步降低城镇居民 购房压力,如出台按揭贷款利息抵扣个税政策,减免普通商品住房的营业税、契税、个人所得税等交易税费,对居民首次购买普通商品给予适度补贴等。

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责任编辑:傅伟红  JN447
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href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970552.html" target="_blank">泉州万科城</a></h4> <p class="ave-price">平均价格 <em>11000元/㎡</em></p> <p class="tag">丰泽区</p> <a class="detail" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970552.html" target="_blank">查看详情</a> </div> </div> <ul class="loupan-list"> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970650.html" target="_blank">泉州星光耀广场</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970650.html" target="_blank">泉州星光耀广场</a> <p>平均价格 : <em>16000元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>泉州市丰泽区安吉路泉州五中旁,世界城斜对面</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 92483</em></p> <a class="btn" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970650.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">丰泽区</em> <span class="loupan-price">16000元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970556.html" target="_blank">东海湾太古广场三期</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970556.html" target="_blank">东海湾太古广场三期</a> <p>平均价格 : <em>9200元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>泉州市丰泽区东海滨城东海大街中段</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 92440</em></p> <a class="btn" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970556.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">丰泽区</em> <span class="loupan-price">9200元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970054.html" target="_blank">绿创山语城</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970054.html" target="_blank">绿创山语城</a> <p>平均价格 : <em>10500元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>城东华侨大学东侧(324国道边)</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 92330</em></p> <a class="btn" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970054.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">丰泽区</em> <span class="loupan-price">10500元/㎡</span> </li> </ul> </div> <div class="item last "> <div class="top clearfix"> <a class="loupan-img" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970644.html" target="_blank"> <img src="http://img1.focus.cn/thumb/180/bj/36704/a_367039543.jpg" alt="东海泰禾广场"/> </a> <div class="info"> <h4><a href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970644.html" target="_blank">东海泰禾广场</a></h4> <p class="ave-price">平均价格 <em>12000元/㎡</em></p> <p class="tag">丰泽区</p> <a class="detail" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970644.html" target="_blank">查看详情</a> </div> </div> <ul class="loupan-list"> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970705.html" target="_blank">泉州恒大御景湾</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970705.html" target="_blank">泉州恒大御景湾</a> <p>平均价格 : <em>11000元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>中国·泉州·桥南(兴霞路与望江路交汇处)</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 92827</em></p> <a class="btn" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970705.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">晋江市</em> <span class="loupan-price">11000元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970500.html" target="_blank">翰林华城</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970500.html" target="_blank">翰林华城</a> <p>平均价格 : <em>4100元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>南安梅山镇光前学村对面</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 92328</em></p> <a class="btn" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970500.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">南安市</em> <span class="loupan-price">4100元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970720.html" target="_blank">大清摩登城堡</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970720.html" target="_blank">大清摩登城堡</a> <p>平均价格 : <em>7800元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>泉安北路滨江商务区(池峰路与泉安路交界)</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 98594</em></p> <a class="btn" href="http://quanzhou.focus.cn/loupan/970720.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">晋江市</em> <span class="loupan-price">7800元/㎡</span> </li> </ul> </div> </div> </div> <script type="text/javascript" src="//static4.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/suggestion.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static3.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-detail.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static3.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-slider.js"></script> <script> ;$(function(){ changeHref($("#zyb")); function changeHref($element){ //element是jQuery对象 if(!$element){ return } $element.find("a").bind("click",function(){ var $ele=$(this); if($ele.attr("data-init")!=="true") { var href="http://go.focus.cn/url="+$ele.attr("href"); 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