调控难挡地价涨势五月一线城市迎土地供应潮

2013-05-07 12:03:37 来源：中国证券报作者：孟畅

　　受“国五条”细则落地等政策的影响，4月全国土地市场成交量环比有所回落，一线城市供地量出现短暂“空窗期”。不过，这一局面将在5月终结。北京、上海等城市5月都将有大量土地入市，广州和深圳连续3个月的住宅用地“零成交”也将在5月被打破。

　　地价涨势不改

　　根据某研究院数据，4月300个城市成交住宅用地635宗，环比下降18%，同比增加13%;成交面积共计2564万平方米，环比减少21%，同比增加3%。

　　尽管成交量环比下滑，但土地与住宅用地的成交楼面均价仍延续着上涨态势。统计显示，4月全国300个城市成交楼面均价为1062元/平方米，环比上涨5%，同比上涨32%;其中住宅类用地成交楼面均价为1476元/平方米，环比上涨1%，同比上涨17%。住宅类用地的平均溢价率为22%，较3月增加了6个百分点，较去年同期增加了17个百分点。

　　近期全国各城市陆续公布了全年供地计划，与去年相比，今年全国商品住房用地量有所下滑，这也是住房供地连续第二年下降。不过，从前四月重点城市土地市场的供求来看，并未出现明显降温迹象。

　　数据显示，1-4月全国十大重点城市中，有7个城市的住宅用地成交量同比增加，其中，杭州（楼盘）、北京、上海的成交量同比涨幅分别达到2096%、381%和133%。这三大城市的住宅用地累计供应量也均大幅超越去年同期，同比涨幅达到2066%、817%和137%。

　　受房地产调控政策持续从严的影响，开发商拿地日趋谨慎，但重点城市的优质稀缺地块仍受到追捧。4月北京住宅用地成交楼面均价为10907元/平方米，这是继1月后楼面均价再次高于10000元/平方米。可以看到，从2012年4月至今，北京住宅用地平均溢价率一直维持较高水平，其中2012年6月和12月平均溢价率分别达到50%和75%，

　　5月将迎供地高峰

　　尽管前四月十大重点城市的住宅用地成交出现大幅增长，但主要源自前三月的“功劳”。仅从4月单月来看，不少一线城市的住宅市场出现短期降温。不过，随着5月土地供应量大幅提升，一线城市的土地市场将迎来小高峰。

　　数据显示，4月上海土地市场进入密集出让期，住宅用地供应与成交量均超过100万平方米。相比之下，北京4月仅有通州区推出两宗地块，供应量不足20万平方米。与一季度大幅推地相比，市场有所降温。广州和深圳更是已经连续3个月无住宅用地成交。

　　土地短期“断供”的局面正随着5月的到来而逐渐打破。根据北京市土地储备整理中心的信息，5月北京市推出的经营性用地达到13宗，包括3宗商业金融用地、7宗其他类多功能用地及3宗居住用地，土地面积合计76.52万平方米。其中，丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目挂牌起始价13.1亿元，将配建建筑面积不少于1万平方米的公租房。

　　5月上海也将迎来大规模土地入市。不过与前几月不同的是，商业用地将成为土地市场的“主角”。统计显示，上海有近20宗商业用地5月入市，世博会地区的6宗土地更是吸引了市场关注。据业内计算，5月上海入市的土地初始出让金已经在百亿元以上。

　　同样，5月广州挂牌的土地项目达到15宗。根据广州市国土局的信息，白云区沙太路梅花园20号地块和海珠区南洲路1026号地块均为二类居住用地，这两宗土地的推出将结束广州住宅用地“零成交”的局面。在推出多块工业和商办用地的同时，深圳在5月底也将成交一宗住宅用地，挂牌起始价1.49亿元。

　　业内人士指出，一季度由于住宅市场销售情况良好以及融资环境好转，开发商资金压力缓解，购地热情恢复。尽管4月一线城市出现暂时的供应短缺，但开发商在一线城市的拿地意愿仍然强烈。5月土地市场恢复供应后，一线城市的竞争仍将激烈，优质地段的土地价格仍会继续维持热度。