泉州多区域房价过万元　引发泉州置业新选择

2013-04-19 11:50:48 来源：海峡都市报作者：陈振伟

　　五六年前，泉州鲜有楼盘房价过万元，当时，过万楼盘湖景花园甚至一度引发热议。如今，随着泉州城市格局的进一步展开，泉州正从原先的一个中心区域迈向多中心区域的城市新局。体现在价格上，泉州中心城区房价每平方米约15000元，周边板块核心地段楼盘房价每平方米过10000元。至此，泉州多区域中心房价过万元已成事实。

　　房价过万下的泉州楼市是否会迎来新变化？当前价格局面下，购房者置业如何选择？本期《海都地产会客厅》特邀行业多位嘉宾，畅谈新价格形势下置业新选择。

　　声音 1

　　当前房价过万元高了还是低了？

　　房价渐涨但仍处合理阶段

　　在盛荣集团总经理陈战胜看来，近年来，泉州房价持续上升，是综合因素导致的结果。陈战胜认为，随着房企拿地成本的增加、建筑成本的加大，如钢筋水泥等建筑原材料价格呈逐步上升趋势，工人工薪也不断增加，再加上通胀、买房保值等综合因素，导致房价降不下来，促成当前楼市价涨态势。

　　“当前泉州房价仍处于较为合理状态。”泉州东海开发有限公司营销总监肖克认为，一方面泉州经济较为活跃，连续多年GDP总量省内排名前列，城市具备强大的购买力；但另一方面，与福州厦门不同的是，泉州购房需求中，基本以本地客群为主，“内需型”市场决定其楼市需求相对稳定，投资投机的占有成分较少，房价多年呈温和上涨状态。

　　“购房需求的数量加质量决定着一个区域的价格走势，”聚贤庄房地产营销代理有限公司常务副总经理胡志坚说道，“泉州市区的购房群体中，以中心市区和周边县市客群为主，加上当前周边县市如晋江、石狮等县域地产开发品质的提升，造成了部分客群的截留，楼市投资氛围并不浓厚，这些因素决定当前泉州房价泡沫的成分不大，价格较为健康。”

　　声音 2

　　价格过万元高度动力何在？

　　城市格局改变，改变置业消费观

　　福建金爵营销策划中心总监郑启忠并不认为当前泉州房价正处于快速上涨的过程。在他看来，当前泉州房价的上调，实质上是楼市价格的回升阶段。这种回升表现在：2010年之后，限贷政策抑制了市场的真实需求，形成了2011年楼市价格波动，随着购房者逐渐走出观望，形成了2012年下半年泉州市场价格开始回升的局面。

　　这种回升的因素又因为城市进一步外延，随着城市功能不断向新区域分解，发展至今逐渐形成多个中心区域格局，特别是得益于新城发展，交通路网升级、大生活上也配套跟进、楼市开发水平的进一步提升，拉升了新城的居住品位，形成新中心的居住价值，从而拉升了新板块的价格上涨。这种相互影响作用，改变了购房者的置业消费观，购房者跟进成为水到渠成。

　　宏益房地产开发有限公司营销总监何晓波非常认可当前泉州城市化水平提速对楼市形成的多方影响。在他看来，经过多年发展，泉州楼市趋于成熟，这表现在：进入2013年，泉州地产竞争已经开启品质竞争实质阶段，同时，购房者更加成熟，开始追捧真正宜居的房源。接下来，楼盘品质、户型优劣、配套设施及居住的舒适度，都成为客户的关注点。价格走高，购房者买不买账，关键是自身产品是否有足够竞争力，中心地段好产品同样能跑赢对手。

　　声音 3

　　房价变化影响房企产品开发结构？

　　刚需仍为主力，房企产品线或现两极

　　今年一季度，泉州楼市明显回暖，刚性需求得以释放，助推当前楼市成交回升。肖克就表示，东海湾近期产品去化理想，这得益于刚需客群持续进场的结果。

　　当前楼市成交热度仍将延续是业界较为一致的观点。郑启忠认为，特别是第二季度，在各大楼盘加推新品的拉动下，泉州市场仍将延续一季度上升态势，成交量稳健态势仍可以保持。但理性来看，由于供应量进一步放大，市场竞争压力将进一步加剧，对各楼盘的品牌与营销也提出了更高的要求，多层次竞争、多产品供应、多形态营销都将涌现。

　　针对价涨会不会使得购房者买房更加理性，从而影响房企在开发产品方面对户型面积开发更加细分？陈战胜则有自己独到的判断：“可以肯定的是，随着整体房价的走高，需求群体将出现明显的变化。刚需客群受总价的制约，势必要求在控制总价的基础上，对中小户型功能性方面提出更高要求；改善型需求则因为受到政策限制的因素，而要求一步到位选择更加舒适的居住空间。这将倒推房企在产品研发上形成思路转变，小而精和大而舒适的产品成为市场供应主流。”

　　声音 4

　　当前供应量充足价格后续乏力？

　　稳中微涨不变，万元“过渡期”被拉长

　　价格走势一直是购房者关注的话题。但是，在当前泉州供应量较为充足的情况下，后续价格是否乏力，成为关注焦点。

　　对此，“稳中微涨”的价格论是多位行业人士比较一致的看法，但短期价格大涨的可能性较小。

　　郑启忠和肖克都认为，随着第二季度一些热点楼盘的持续供应，营销活动力度加大，带动部分客群入市；同时，排名前列季度需求活跃程度得以延续，特别是当前购房者对政策效应的观望心态逐渐淡化，需求活跃带动楼市价格上扬。但理性来看，市场存量进一步加大，市场竞争压力将进一步加剧。市场竞争较为充分情况下，楼市价格大涨的可能性较小。肖克进一步说道，当前泉州房价过万元，虽然看起来是一个价格上涨的过渡价格阶段，但这个“过渡期”将是一个较长的周期，至少在两年内，泉州房价涨幅将被控制在2000~3000元区间。

　　不过，胡志坚则对泉州房价的长期提升空间较为乐观。在他看来，泉州购买力强，一旦城市居住价格进一步提升，加上通胀、GDP发展水平、人均收入进一步提升，房价上涨的空间仍然很大。

　　声音 5

　　城市价值魅力影响楼市向上动力？

　　做深城市内涵，有助打破“内需”怪圈

　　一直以来，泉州购买群体中，周边县市和中心城区的客群成为主流，泉州以外客群置业比例偏少，如何打破这种需求结构，嘉宾认为，泉州城市魅力的进一步提升，城市价值进行深挖掘，或许能改变这种现状。

　　郑启忠进一步阐明，从城市发展的角度看，泉州城市仍处于追量的过程，为什么当前楼市购房群体中，异地客群比例偏少，这与当前的城市居住价值有很大关系。以厦门为例，厦门购房群体外地人比例很高，这是源于其城市价值魅力，厦门有很美的人居环境、城市的包容性足、城市的配套设施足够齐全，其居住价值吸引了来自全国各地的人群前往居住经商，形成了良好的楼市发展潜力。事实上，泉州城市本身的文化底蕴足够深厚，在当前城市扩容阶段，若能够将泉州城市固有的价值进一步挖掘，形成城市价值核心竞争力，自然能够吸引更多外来人才、客群前往经商、居住，对于未来城市发展、楼市进一步提升，将有很大促进作用。

　　肖克表示赞同这种观点：“泉州当前产业仍以第二产业为主，若能够进一步‘退二进三’，提升城市服务业比例，城市形成宜居宜业家园，城市潜在价值得以进一步提升，自然拉升的整体的需求量，这样的话，泉州房价才能较为健康平稳的发展。”