楼市调控政策力度不会太大 深水区改革是良道

　　近日，地产股大幅下跌，水泥、建材、机械等相关板块跌幅也靠前，从而拖累了大盘。地产股大幅度下跌更多地是受到了近期房地产调控政策的影响，如1月份以来各地公积金政策收紧，特别是20日国务院常务会议提出的“国五条”（以制订房价控制目标和扩容房产税试点范围为主要内容）。尽管房价控制和房产税扩容在地方如何实施（如房价上涨控制幅度有多大？房产税在哪些城市扩容？是否覆盖存量物业？税率有多高等）还不明确，但绝大多数机构认为，股市的这波行情会持续到何时，要看本轮调控政策走向何方。

　　这样的观点不无道理，一方面，四季度以来上涨行情的直接驱动力就是经济见底回升和流动性改善，而经济之所以能够见底，除了出口止跌外，更多的还在于下游房地产市场从6月份以来的加速回暖，带动了上游和中游去库存速度加快，部分行业（如上游的铁矿石和中游的钢铁、机械等）销售价格和毛利出现回升和反弹；楼市销售回暖带动土地市场回暖，显示开发商良好的前景预期，这将驱动新开工旺季的到来。如果楼市政策出现预期之外的收紧，资本市场必然会以回调来纠偏过分乐观的预期。

　　楼市调控政策对于大盘的影响取决于政策的力度和波及范围，而政策力度和波及范围如何定调则取决于房价上涨的幅度和范围。根据相关机构披露的数据，2012年，一线城市房价整体上涨在6%~10%，二线城市在5%左右，而三四线城市则基本没有出现上涨，有的甚至还在继续下跌。去年四季度以来的市场有几大新的特征：一是一线城市房价上涨在加速，同比涨幅上升到10%左右，而且环比涨幅在持续地上升；二是一线城市房价上涨对于二、三线城市房价的风向标效应开始体现，直接的证据就是百城房价在2012年12月同比止跌回升后，1月份的同比涨幅在扩大，这意味着房价上涨从一线城市蔓延到了二、三线城市；三是二手房价格上涨超过了新房，目前披露的房价（主要是一手房）低估了房价上涨的速度和楼市回暖的程度，因为在大多一、二线城市，新房均处在城市的周边而非中心区内，而二手房则由于区位优势在成交规模和可代表性上早已超过了新房；四是土地市场回暖和“地王”频现意味着开发商看好楼市前景，这对于已经回升的市场预期将起到火上浇油的作用。

　　笔者在之前就谈到2013年楼市调控政策的变数将主要来自一线城市，这主要基于一线城市是我国楼市的风向标，调控政策是否变动也主要参考这些城市楼市的态势。目前，在我国资源和人口主要在一线城市和主要二线城市集聚的情况下，一线城市的带动作用和调控压力。目前，尽管楼市冷热不均，但难掩一线城市异常“火热”的购销局面，而这种火热的势头正在向二、三线城市蔓延，因此调控来临是必然的事情。

　　问题的关键是限价和房产税扩容在力度上有多大？范围上有多广？首先，从楼市冷热不均和部分二线城市以及三、四线城市仍旧在去库存的泥潭里不能自拔的现状来看，出台新的调控政策不可能是全国一刀切的，针对一、二线城市或房价上涨过快城市出台紧缩性政策的可能性大；其次，从目前经济见底回升并不稳定的趋势来看，调控政策的力度不会太大。一方面，目前上中游去库存化较好的行业（如钢铁、机械等）均为与房地产密切相关的行业，典型的例子是机械行业中的中挖细分行业由于受房地产回暖利好而回升明显，而其他子行业则回升不明显，受出口和用工成本影响的纺织服装行业则持续不见好转。此外，不仅大多数行业去库存并没有完成，而且如建材、煤炭等行业去库存压力还非常重。同时，经济见底回升的态势非常脆弱。1月份进口同比仅增长3.4%，维持了连续疲软的态势，尽管略好于2012年三、四季度最糟糕时期，但较低的进口增速体现出内需回暖的力度依然偏弱。因此，房地产行业回升主导下的去库存过程还将会受到依赖，至少在短期内；另一方面，市场普遍预计，定于3月初人大会议期间公布的2013年中国政府预算，将把财政赤字目标水平从2012 年的8000亿元显著提高至人民币1.2 万亿元，这预示着2013年将由积极的财政政策主导产业升级转型和经济的平稳增长，这对于地方政府配套投入的要求也将比较高，地方政府依赖房地产的局面难以改观；另外，新一届管理层房地产调控的思路已经发生了微妙的变化，从限购政策实施以来屡次强调的控制房价，转变到了提高住房保障的有效性（重点是分配管理和公共服务配套管理）和新型城镇化来缓解和消化房价上涨的负面影响。

　　深究来看，房价上涨深层次原因还在体制性，如中央地方关系、财税制度、收入分配、要素市场化等改革不到位或者难以推进。这些深层次的体制性矛盾的负面影响只是在房地产领域得到更直接的体现和释放，也就是说，房价上涨只是深层次矛盾在下游的爆发点而非矛盾在源头的制造点。在承认房价上涨在较长时期内难以“堵塞”的基础上，需要加强住房保障和推进新型城镇化来舒缓房价上涨的负面影响，特别是民生受损的影响，而非一味地试图堵塞房价上涨。与此同时，需要重点推进中央地方关系、财税制度、收入分配、要素市场化等“深水区”的改革，这才是可行的道路。本质上来看，2010年以来，不管是限购政策、限贷政策，还是限价政策，房价在数据表现形式上得到了控制，但驱动房价上涨的购买力（背后是体制性因素在驱动）只是被暂时拦截而形成“堰塞湖”。2012年下半年以来的市场回暖也不过是其泄洪而已。（作者单位：深圳市房地产研究中心）