房地产市场量价齐升或刺激楼市调控政策加码

2013-02-08 09:36:53 来源：经济参考报作者：李佳鹏

　　1月份一般是楼市销售淡季，但今年却走出一波“量价齐升”的反季节行情。统计显示，2013年1至5周，重点城市楼市成交面积均同比上升，其中天津、深圳、北京、广州、杭州、成都、南京等地涨幅超过100%。上海某房地产研究院统计显示，1月份20个典型城市新建商品住宅成交面积同比上升269%。

　　成交量的持续回暖也带动价格连续上涨。1月份百城住宅均价出现连续第8个月环比上涨，涨幅突破1%；同比也连续第2个月上涨。尤其值得注意的是，北上广深四个一线城市住宅均价环比涨幅均超过2%。

　　仔细观察可以发现，三大因素催涨1月份楼市。

　　一是信息不对称导致部分购房者恐慌入市。自去年年底以来，“一夜提价数十万”、“排队抢房”等消息频频曝出，尽管部分消息被确认为开发商违规炒作，但客观上影响了部分购房人的预期，并助推部分需求提前入市。

　　二是政策处于静默期，楼市回暖刺激部分改善性需求加紧入市。伴随着改善性需求的入市，二手房市场表现十分活跃，部分开发商和业主开始惜售，挂牌房源价格上调，使得成交价格持续走高。

　　三是鼓励刚需政策不断出台以及政策微调城市增加。随着新一年银行信贷额度的释放，近期南京、宁波、济南等城市传出首套房贷优惠利率恢复8.5折的消息。中原地产研究中心报告显示，沈阳调整144平方米以下二手房交易的个税缴纳方式，由原先按差额的20%缴纳调整为按交易额的1%或差额的20%缴纳，两者就低不就高。

　　目前楼市正进入新一轮博弈期和政策观察期，不难预见，地方政府的态度、商品房和保障房的供给量以及去库存的进度等，将直接影响下一阶段楼市走向。

　　从最近几个月看，开工、投资等供应指标已逐步企稳回升，部分房企拿地力度加大，房屋新开工面积可能止跌反弹，投资增速趋稳。而保障性住房的大举建设和投入使用，也将增加市场供给并缓冲价格。但由于市场运行惯性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一线城市楼市或将延续上行走势。

　　就地方而言，虽然中央调控楼市依然从严从紧，但地方可能迫于财政压力而在政策框架内采取更多微调手段。实际上，去年以来有30多个城市陆续进行了各种政策微调，涉及户籍待遇、普通商品房标准、公积金限额等。

　　需要特别指出的是，如果楼市持续出现“量价齐升”，势必增加调控再度加码的可能性。北京市有关人士就坦言，对于房地产调控，政府还有手段。对于房价上涨过快的项目，租金上涨过快的区域，可以利用差别化税收政策增加其交易成本。

　　已有观察家建言开征房产税、停贷二套房等。信贷、财税、土地等方面可能会是新一轮调控发力点。