法律界人才指出：房屋质量问题购房者可索赔

2013-01-28 02:52:56 来源：兰州晨报作者：陈霞冯正花

　　买房人与开发商签订房屋买卖合同后，发现所购房屋存在严重的质量问题。而在房屋买卖合同解除后，由房价上涨带给买家的损失，该由谁来弥补？

　　法律界人士指出：根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　案例1

　　房屋存质量问题索赔证据不足被驳

　　2011年2月，张先生购买了某房产公司住宅楼一套。房屋竣工后，张先生发现房屋存在质量问题，遂将房产公司诉至法院，请求退还全部购房款43万余元，并赔偿房屋差价16.5万元。

　　2012年6月，河南省漯河市舞阳县法院审理认为，张先生主张的房屋存在漏水、起沙等质量问题，房产公司不予认可。由于张先生在规定的期限内未交纳鉴定费用，应视为其对该项诉讼权利的放弃。张先生提供的照片不能证明房屋存在质量缺陷，由于证据不足，没有其它证据相互印证，判决驳回张先生的诉讼请求。

　　案例 2

　　别墅藏30多处毛病法院判决退房款退差价

　　卢先生家住在上海市长宁区定西路，2010年3月卢先生与房产公司签订商品房买卖合同，买下该公司某楼盘西区A18号别墅，建筑面积218平方米。半年后，卢先生在签收房子时看到好几间朝南卧室的墙面出现灰层大面积脱落，便立即要求房产商维修墙面。三个月后，卢先生第二次来到新房，发现新房墙面灰层剥落的老毛病非但没有整改，反而更多的毛病被他发现：房屋基础下沉，屋顶漏水，电线漏电，部分墙面出现空鼓现象……于是，他第二次向房产公司投诉，并要求其立即整改。一个月后，卢先生第三次来到新房时发现屋顶防漏出现空鼓，主卧室阳台窗框上部变形等10多处毛病，细细数来，新房大小毛病加起来都有30多处。卢先生遂要求退房并拿回全部购房款。

　　经专业机构鉴定，房屋质量不合格。苏州市中级人民法院最终判决，解除双方购房合同，房地产公司退还购房款，并补偿卢先生房屋差价21.7万元。

　　案例 3

　　新房质量不合格被判退房赔差价

　　2009年8月，周某与甘肃兆远房地产公司签订了一份商品房买卖合同，购买了永登县城关镇“兆远小区”的一套房屋。2010年7月，周先生发现房屋存在客厅与阳台之间主梁断裂、饭厅顶部多处裂缝等严重的质量问题。于是，周先生向该公司提出换房，而公司却以无房为由予以拒绝。无奈之下，周先生将甘肃兆远房地产公司诉至法院，要求解除商品房买卖合同，退还购房款并赔偿房屋差价。甘肃兆远房地产公司在庭审时表示，不同意补偿房屋差价，愿意按照银行利息对周先生进行赔偿。

　　永登县法院审理后认为，依据相关法规，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失应予支持。法院一审支持了周先生的诉讼请求，周先生不仅成功退房，拿回12.8万元的购房款，还拿回因房价上涨因素而产生的房屋差价15.1万元。

　　主持人：陈霞冯正花

　　嘉宾：甘肃勇盛律师事务所律师周文杰

　　甘肃合睿律师事务所律师周侃仁

　　主持人：房屋出现哪些质量问题，购房人可以请求解除合同并索赔？

　　周文杰：房屋买受人购买的房屋出现质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身、财产安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问题，造成地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形等，一般难以通过修复办法解决，因此买受人请求解除合同的，人民法院应予准许。但房屋出现质量问题，是否属于严重影响正常居住使用的情形，在实践中情况是非常复杂的，一般做法是由工程质量检测机构进行检测，并根据检测结论进行确认。

　　周侃仁：房屋质量、开发商开发的房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准，是目前最常见也最容易引发纠纷的问题。具体来说包括：主体结构质量不合格，屋面漏雨、墙面脱落，门窗开关不灵或缝隙超过规范规定，有防水要求的地下室漏水，室内上下水滴漏、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题，应由开发商向购房人承担法律责任，包括修理、退房、换房、赔偿等。

　　主持人：如果购房人认为房屋质量不合格，应该怎样申请鉴定、保存和搜集证据？

　　周侃仁：《建筑法》第六十条排名前列款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

　　周文杰：房屋质量争议当事双方如果协商一致，可以共同委托房屋质量缺陷损失评估机构做评估报告。在司法实践中，当事人不能协商确定时，法院将在评估机构中指定。对房屋质量缺陷损失评估机构做出的评估报告，人民法院依法进行审查，评估机构会出庭接受当事人质询。购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。首先是房屋出现质量问题的证据，其次是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据，购房人自行修复或者委托他人修复的证据，最后是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。例如案例1中，张某提供的照片不能证明房屋存在质量缺陷，证据不足也没有其它证据相互印证，所以索赔没有得到支持。

　　主持人：房屋买卖合同解除后，因房价上涨因素而产生的房屋差价是否应当赔偿？

　　周文杰：这个应视案件的具体情况分别作不同处理，当事实上合同的履行已不必要或者系因违约方恶意违约导致合同的履行不可能时，对非违约方提出的可得利益损失赔偿请求应予支持，业主提出退房时，开发商应按照规定给业主办理退房手续，并退还业主所交纳的购房款。在退款过程中，一旦房价上涨，开发商应补齐房屋差价；房价下跌，开发商应按照银行执行的利率结算利息并退款。对于合同明确约定了违约损害赔偿计算标准或者数额时，即合同双方对违约金作出明确约定时，不再考虑非违约方提出的可得利益损失赔偿请求。

　　主持人：购房者在验收房屋时应注意哪些问题？

　　周侃仁：购房者在验房时要注意看开发商的文件是否齐全，尤其要注意开发商能不能出具两书一表，如住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表。注意入户检查房屋质量，如检查厨房、卫生间的地板和天花板是否漏水；检查室内墙面是否平整光泽；地面是否平整、清洁等。最后还要提醒大家，不同的房屋质量问题法律规定了不同的救济办法，购房者在维权时一定要选择正确的途径，不能出现了一般的房屋质量问题比如墙面掉漆，就要求开发商退房，并为此找专业机构检测问题，请律师代理，结果花了很多钱还是得不到法院支持。