东方证券：销售提速房地产库存压力稳步改善

2012-11-08 07:16:52 来源：金融投资报作者：东方证券

　　房地产行业反映短期偿债能力的现金覆盖率指标2012年三季报继续反弹，龙头企业与非龙头企业的现金对短期负债的覆盖率均好于2008年，其中龙头企业覆盖率虽较中报下降但覆盖率仍大于1，非龙头企业现金仍不能覆盖短期负债。收入及净利润增长分化明显。2012年三季报开发类房企营业收入增23%，其中招保万金整体营业收入增50%，扣除招保万金的营业收入增9.8%;开发类房企归属母公司净利润增速6.7%，其中招保万金整体净利润增27%，扣除招保万金的净利润下降3%。

　　房地产行业2012年三季报开发类企业销售增速继续上升，开发类企业销售商品收到的现金增速16.3%，招保万金为16%，非龙头为16.6%;今年7、8月销售较好，9月销售虽然低于预期但去年基数低;预计今年四季度销售仍有望实现正增长(去年四季度基数低是主因)。

　　房地产行业存货再创历史新高，三季度去化周期虽下行但预计未来会上升。2012年三季报存货较中报上升3%，招保万金环比中报升5%，扣除招保万金环比上升2%。龙头企业与非龙头企业存货均再创历史新高。三季报开发类企业的存货去化周期为9.5个季度，其中龙头为8.03个季度，非龙头为10.7季度，去化周期好于2008年，但较2009年低点高出50%，四季度乃至明年一季度楼市进入传统淡季销量下行，预计未来1-2个季度去化周期会上升。从预收款的锁定性及前三季度利润增速的角度判断，龙头企业全年仍将有望保持25%左右的增长，但非龙头企业利润增速预计仍将维持在低位。

　　今年销售好转导致万科等大中企业三季度主动加杠杆补库存(开工、在建、拿地提速)，但考虑到行业整体库存仍处于高位且“金九银十”销售不理想，11、12月乃至明年一季度是楼市传统淡季，预计未来1-2个季度行业财务状况大幅改善空间有限。