政策巧走“擦边球” 北京“商住两用房”调查

2012-06-26 10:56:37 来源：中国经济时报作者：吕红星

　　最近京城楼市的回暖，使得已经沉寂了很长时间的 “商住两用房”再一次走进了购房者的视野。

　　目前京城的商住两用房销售是一种什么状态？为什么受到众多年轻人尤其是白领的青睐？商住两用房和一般的商品住宅房有何不同？针对这些问题，记者对北京的商住两用房进行了调查。

　　事实上，开发商也好，购房者也好，在限购已持续了两年多且依然没有大的松动的大背景下，都在迫切寻找一个“突围”的出口，都在寻找一个使政策和市场持平的平衡点。面对普通商品住房的诸多限购措施，不限购成了商住两用房的卖点。开发商将商业地产设计成“公寓”或是“开间”以及LOFT等适宜居住的户型，而强大的市场需求则是开发商此举屡试不爽的依托。

　　但商住两用房的弊端也是显而易见的。如商住两用房的水、电和物业费都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅；商住两用房无法迁入户口，这就意味着即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入而无法就近入学；出现纠纷不好解决等等。

　　因此，国务院发展研究中心市场所刘卫民接受采访时提出，应对“商住两用房”加强监管。他建议：排名前列，要规范商住两用房的销售环节，销售者要尽到告知义务，使消费者对所购商住两用房的产权属性、贷款方式、居住成本等有全面了解，减少因为不知情造成的法律纠纷。第二，要严格按照相关建筑规范进行设计，综合考虑房屋功能，而且主管部门也应加大对该类房屋的监管力度。第三，由于商住两用房的人群结构比住宅更为多元化，这对运营管理提出更高要求，应重点提高物业管理水平，保证满足安全、卫生、舒适和宜居的要求。 5月份以来，各地楼盘销售一扫前几个月的低迷，成交量大幅上升，北京等大城市更是拔得头筹。数据显示，5月份北京楼市迎来成交高峰，新房成交量突破1万套，创15个月来新高，楼市成交量已恢复至调控前水平。进入6月份，北京楼市继续延续了5月份全面“飘红”的业绩。京城楼市的再次火爆，也使得已经沉寂了很长时间的“商住两用房”再一次走进了购房者的视野。

　　进入6月份，北京楼市继续延续了5月份全面“飘红”的业绩。北京市住建委网站数据显示，6月上半月，北京新建住宅签约套数为4426套，二手房住宅签约6150套，合计签约10576套，环比上涨9％，成交量再次出现明显上涨。据媒体报道，北京鲁能7号院项目505套房源开盘后6个小时清盘，“日光”楼盘时隔数月再次出现。

　　京城楼市的再次火爆，也使得已经沉寂了很长时间的“商住两用房”再一次走进了购房者的视野。面对普通商品住房的诸多限购措施，不限购成了商住两用房的卖点。目前京城的商住两用房销售是一种什么状态？为什么受到众多年轻人尤其是白领的青睐？商住两用房和一般的商品住宅房有何不同？针对这些问题，记者对北京的商住两用房进行了调查。

　　商住两用房的卖点

　　精装小户型、交通便利、LOFT户型、火热销售中、商住两用不限购，记者近期几乎每隔一段时间就会收到这样的短信，虽然楼盘不同，但几乎每条都在强调“不限购”这几个字。

　　“我们是5月26日开的盘，LOFT户型，35平方米的小户型本来就不多，现已卖完，目前最小的户型是45平方米。 ”北京市丰台区方庄桥南300米路东的方嘉国际售楼处一沈姓售楼人员告诉记者。

　　“方嘉国际均价每平方米33000元，因为我们是LOFT户型，层高5.4米，可以装修成复式格局，折合每平方米才16500元。 ”当记者问价钱如何时，这位沈姓售楼人员这样说道。

　　“虽然产权是50年，但它是LOFT户型，而且我们差不多位于南三环边上，交通便利。 ”她向记者补充道。

　　“你们的商住两用房和商改住有什么区别，是一样的吧？ ”记者问。

　　“这个问题看你怎么说，是房子都能用来住，现在有些居民住宅不也有注册公司、从事公司业务的吗？ ”沈姓售楼人员对这个问题的回答显得有些闪烁。

　　关于房子水电是民用还是商用，该售楼人员表示目前还没有确定，只有房子交工以后才能最终确定。 “我们这种商住两用房最明显的优势就是不限购，不受户口和二套房限制，不管是自己住还是投资，都是很好的选择。 ”另外，她还表示除不限购外，小户型是这种商住两用房受欢迎的另一个原因。 “现在商品房面积最小的差不多也得60平方米，再小的几乎没有或者数量极其有限，而且一经推出马上就会售罄。商住两用房一般在40平方米—50平方米，而且是LOFT户型，相当于80平方米—100平方米，超划算。 ”

　　“但是首付要高一些，首付是50％，利率是住宅贷款的1.1倍，最多贷10年。 ”她向记者补充道。

　　“从6月4日开始，以周为单位，每周推出5套九五折的特价房源，一共推4周共计20套。您要真想买，可要趁早啊！ ”她向记者极力推荐。

　　记者从方嘉国际的网站上了解到该楼盘楼层共计11层，主推45平方米户型，预计2013年10月交房。

　　政策的“擦边球”

　　记者来到位于东城区东花市南里8号楼的MOHO公寓，进入楼内看到整个公寓布局和宾馆比较相似，只是在门前的墙上都有电表。经电话联系记者见到了朋友介绍的业主刘女士。

　　“我这房子27平方米，别看小，可它什么都有。 ”刘女士向记者介绍。

　　记者一进屋就看到这是一个开间布局，门的右侧是厨房，左侧是卫生间，前面是卧室。

　　“卫生间和厨房都是开发商给做的，但是没有天然气，只能用电磁炉做饭。 ”刘女士说。

　　据记者了解，2011年5月16日北京市住建委等五部门联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，通知规定商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间。

　　“我们这里是商业水、电，水是6.2元每吨，电是1.25元每度，但空调是中央空调，由大厦控制，费用是80元每平方米，一年2000多元，另外物业费也比普通住宅要贵，但是房子面积小啊，所以整体算下来也不觉得有多贵，关键是方便。 ”她向记者补充道，“这所房子既可以住又能够注册公司，这样就可以在家办公了，很方便。即使自己不开公司，也可以租给别人，让别人注册公司，费用是几千块钱。这可以说是商住两用房一个公开的秘密吧。好多人都和我联系让我把房子租给他们，他们挂个牌子注册公司，不过我都没有答应，一年几千元不多，主要还是对注册人不了解、就怕出了问题担责任，心里不踏实。 ”

　　记者问：“如果是北京户籍，买这里的房子能不能把户口落这儿啊？ ”

　　“这个不能。 ”刘女士回答得很干脆，“当时和东花市派出所有个约定，户口不能往这儿迁，另外在这儿上学也不能，因为户口没在这儿。但上学这是活的，可以商量，有的人在这儿买了房，通过各种途径子女就在这儿上学了。 ”

　　“听说这种房子有的没有房产证，你这房子有吗？ ”记者继续追问。

　　“我们这儿有，差不多是2008年交的房，当时有房产证。听说亦庄那儿有的商住两用房就没有单独的房产证，只是一个大产权的集体产权证，这样的话就很麻烦，将来买卖会受到影响。但我们的房产证目前并没有得到认证。 ”

　　据媒体报道称，由于土地性质的原因，国家对“商改住”房屋每年都征收房产税。当记者就这一问题询问刘女士时，刘女士表示她并没有交过这笔钱，现在是不是情况有变自己并不清楚。

　　“但这种房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠；贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50％左右，且不能申请公积金贷款。 ”刘女士补充道。

　　“购买这种商住两用房的人有投资的，也有居家办公的，也有买来自己住的，还有一部分人专门买来出租用。像我这套房子出租年付4万元，如果按季度的话一年差不多4.5万元。主要是这里设备齐全。另外，商住两用房一般都在市区，交通便利，像这里年底地铁7号线就要通车了，到时候会更加抢手。目前基本上是推出一套，租一套，没有剩余。 ”

　　刘女士认为，这种房子目前之所以受到一些人尤其是年轻人的青睐主要有两个原因，一是不限购，不用看户籍也不用看纳税证明，这无疑满足了非京籍和没有5年完整纳税证明这两部分人的需求；二是房屋格局好，LOFT户型，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。

　　刘女士的儿子向记者表示这种房子住着特舒服，和住在宾馆感觉没啥两样，很适合年轻人。 “我们这幢楼是宾馆和公寓的混合体，4层和6层是宾馆，不足之处是房子隔音效果不是很好，平时还行，但在旅游旺季可能要稍微吵一些。 ”

　　“商住两用”——“商改住”的别称？

　　针对商住两用房是不是“商改住”改头换面后的又一称谓，刘女士表示这个自己并不是特别清楚，开发商一直都以“商住两用”来称呼。

　　记者致电中弘北京像素售楼处，对于记者的询问，售楼人员仅表示他们的房子立项就是商住两用，与商改住是有差别的。当记者进一步询问有何差别时，该人员表示有意想买的话可以来售楼处看一看，具体情况可以见面问询，便匆匆挂掉了电话。

　　记者通过百度搜索了解到“商改住”是这样定义的：指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，如常见的商业房改为住宅。

　　关于“商住两用房”，有学者认为，就是既能办公又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。

　　记者通过走访北京市的商住两用房发现，几乎所有商住两用房都是以商务公寓或酒店式公寓的形式推出的。在这一点上“商改住”和“商住两用”并没有什么两样。