优惠利率难现降息实为加息政策春风难拂地产

2012-06-13 09:23:10 来源：金融投资报作者：陈美

　　
8.5折的贷款利率都并非人人可得，8折贷款利率仍处于理论层面

　　此次央行降息后，楼市又再一次成为市场关注的焦点。一线城市如深圳的房地产市场再现千人排队买房，销售率超过8成的消息不断被各大网站转载。对于楼市再现火爆场景，信达证券分析师梁浩表示：“降息只能吸引刚需购房者的进场，这类购房者没有抬升房价的能力。在资金链压力的背景下，增加供求回笼资金仍然是当下开发商的当务之急。而从限购政策的调控来看，房价并没有上升的动力，因此开发商也只有老老实实增加供给，像2009年赚取暴利的好日子还远远没有到来。”

　　刚需购房者支撑不了房价

　　对于目前的楼市，刚需购房者几乎成了所有开发商眼中的“上帝”。然而问题是，能够撬动房价的具有一次性购房能力的投资者或许在此时并不太愿意将钱向楼市里投。

　　以成都为例，目前二环的房屋售价基本在1万元/平方米，一套具有投资价值的小户型房屋面积为80平方米，这意味着目前要先购一套二的房子至少需要80万元。如果该投资者以80万元进行房产投资，将其买的新房或者二手房出租，按每月1500元的价格计算，5年下来的收入有9万元。但5年之后，房屋的折损程度以及房价上涨的情况，从目前来看，仍无法明朗。

　　但如果该投资者拿这80万做固定收益率投资，5年之后的收益率将极大超过地产投资。据悉，目前成都一些金融机构推出了一年8%的中低风险收益率投资，投资5年，资金就从80万元变成112万元，5年增值64%。即便不以8%的收益率计算，目前很多银行理财产品都能给出5%的收益率，如此5年下来80万的本金也能变成100万元！

　　信达证券分析师梁浩认为，房地产已经过了黄金投资时期。“现在买房的人基本上都是刚需者，这意味着房子在今后仅有保值的价值，而增值的价值已被大大挤压。因此，市场上多余的钱可能不会再次批量流入楼市。如此，开发商也只能紧紧抓住刚需来做。”

　　8折房贷利率不曾落地

　　备受购房者关注的5年期以上贷款利率下调0.25%，同时央行将金融机构贷款利率的下限由0.9倍扩大至0.8倍，此举意味着购房者理论上可以从金融机构申请到8折的房贷利率。但银行和市场的实际情况到底如何呢？

　　记者近日走访几家成都楼盘发现，目前想要在成都拿到8折放贷利率几乎不可能。在和信融锦云湾楼盘，其楼市部的工作人员表示：“想要拿8折利率，首先要等待，估计成都还不会这么快出台8折利率，毕竟政策上是以调控房价为主基调。其次，还要看你的个人信用资质，比如有些银行对相关客户有存续50万元的资产要求，并要求不能采用公积金组合贷款。最后，还要看你有没有逾期还款留污的不良记录。”

　　银行方面，根据记者了解，别说的8折放贷利率，8.5折的优惠利率也不是每个人都能享受到。建设银行成都西安南路营业部一工作人员告诉记者：“现在我们还没有对放贷利率放开，基本上首套房利率仍按照基准利率执行。”

　　由此来看，目前8折房贷利率仍在理论阶段，即便执行下来，也不是人人都可以享受这一“便宜”。

　　地产调控政策未松动

　　降息之后，市场均开始质疑后续的地产调控政策会否放松，特别是地方楼市的“微调”政策频出，屡屡引发楼市疯狂。然而，根据记者多方了解，管理层对房地产的调控力度仍未改变。

　　据悉，最近住建部新闻发言人再次表示：要坚持房地产调控不动摇，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　对此，有分析师认为，住建部在这个时候表态，绝非无的放矢。梁浩认为，总体上管理层在调控房价的政策上不会动摇，管理层否认"出台2.0版四万亿投资"，这意味着管理层并没有把以房地产拉动GDP作为解决途径。另外，限购政策依然没有动摇，这在很大程度上限制了第三、四套房的需求，极大地封死了房价上升的弹性，扼杀了房价上升的空间。

　　与此同时，梁浩认为，与2009年的楼市相比，本轮房价始终没有较大幅度下调，在限购背景下，房价也不存在出现报复性的反弹和房价炒作。