房价上涨买方代位清偿债务抵押房屋可以转让

2012-03-23 15:14:18 来源：羊城晚报作者：董柳马伟锋谭绍丁

　　买卖双方就实际处于抵押中的房屋签订售卖合同，后因房价上涨，卖方拒绝办理抵押登记涂销手续，买方诉至法院要求履约，法院应否支持？22日，广州中院通报了这起房屋买卖纠纷案的终审判决情况。

　　二手房买卖纠纷中，由于卖方的恶意违约等原因，买方往往无法独立完成尚处于抵押中的房屋的转让。法官表示，法院此时应直接赋予买方代位清偿债务的权利与义务，帮助买方实现设有抵押权房屋的最终转让。

　　变卖抵押房屋突遭违约

　　徐先生和牛小姐在1992年登记结婚，后来，两口子有了一处位于广州市白云区九石岭路的房屋。2006年2月14日，该房登记在徐先生名下。

　　而在此之前的2005年12月，徐先生与一家银行签订了《楼宇按揭合同》，约定由徐先生将房屋抵押给该行以借款60万元，并办理了抵押登记手续。

　　后来，徐先生有了卖房的打算。2010年7月，买主张先生与徐先生及一家房地产中介签订了《房屋买卖合同》。合同约定：买卖房屋共199.33平方米；卖方持有房产权属证明，保证对该房屋拥有完整的处分权，且在交易时没有产权争议，没有被查封或冻结的情况，如果有抵押权人，卖方保证通过合法手续涂销抵押登记，并与买方办理过户手续；因卖方原因，造成该房不能办理产权过户登记或发生债权债务的，由卖方承担违约责任及损失。另外，合同约定，该房屋的成交价为170万元，2010年7月30日前买方支付首期款50万，约10天后（即交税过户当天），须一次性支付余款120万。同年8月，张先生支付了首期款50万元。

　　然而，在2010年，楼市瞬间万变，房价急剧上涨。此时，徐先生不想继续交易，拒绝办理赎契与抵押登记涂销手续。随后，张先生以违约为由起诉徐先生，要求法院判决《房屋买卖合同》有效，并让徐先生协助办理过户手续。

　　设抵押权的房屋终获转让

　　审时，经法院释明，张先生同意代替徐先生清偿拖欠银行的抵押贷款。

　　根据物权法的规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制，现张先生明确表示愿替徐先生清偿涉案房屋的抵押贷款，故其要求在清偿抵押贷款和涂销抵押登记后，由徐先生协助办理过户手续的请求合理合法。

　　法院一审判决：张先生与徐先生于2010年7月签订的《房屋买卖合同》有效；在判决生效起5日内，张先生直接向银行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本金279161.69元及相关提前还贷费用；在清偿上本金和费用后5日内，银行和徐先生协助张先生办理房屋的抵押登记涂销手续，该手续办妥后5日内，徐先生协助办理房屋过户登记手续。

　　判决后，徐先生和牛小姐不服并上诉，广州中院二审判决驳回上诉、维持原判。

　　法官说法

　　设有抵押权的房屋，允许有条件转让

　　经办法官称，本案中，原告买方最初只是直接提出过户的诉讼请求，完全没有提及房屋的抵押权应如何处理，这种忽略抵押物转让条件的诉讼请求在二手房买卖纠纷中非常典型和常见。对此，法官表示，设有抵押权的房屋允许经判决有条件的转让。

　　具体来说，二手房买卖纠纷中，限于卖方之恶意违约和银行对提前还贷条件、流程要求的原因，善意买方往往无法独立成就转让条件。这时，法院应在判项中直接赋予买方代位清偿债务的权利与义务，帮助买方实现设有抵押权房屋的最终转让。