文显堂：房地产欲现“拐点”取决于三大因素

2012-02-29 07:13:58 来源：经济参考报作者：文显堂

　　目前，媒体都在纷纷报道房价出现的下跌。于是，房地产业的“拐点论”也随之出现。

　　近日，国家统计局发布的2012年1月房价数据显示，全国70个纳入统计范围的大中城市新建商品房价格环比全面停涨，价格下降的城市达到48个，持平的则有22个，40个出台商品房限购政策的城市房价平均下跌0.17%，没有一个城市出现环比上涨。同时，二手房平均价格指数同比也出现了下降。

　　如果这些数据是真实的话，那么，1月份全国70个城市房价，只是由过去的“涨停”变成了“停涨”。那么，未来这些城市的房价是继续下跌？还是转为有涨有跌？或是报复性反弹？楼市的“拐点”何在？

　　从房地产市场来看，拐点首先反映的是房地产这个行业(或市场)的转折性发展趋势变化，而不仅仅是楼盘价格停涨。

　　中国房地产业拐点的出现，必须有两大标志：一是房地产业洗牌；二是房地产业从暴利行业中出局。

　　在中国目前的国情下，如果依然按照完全市场化的思路让房地产业自由发展下去，“拐点”难以出现，崩盘却是必然。因为在市场经济中，任何一个行业离不开需求与供给的矛盾关系，而且这种矛盾关系的紧张程度是由稀缺性的程度来决定，稀缺性越高，供需矛盾就越尖锐。当房地产业发展成为一个市场的时候也不例外。并且，土地的稀缺导致房屋产品的稀缺性在未来五十年内无法改变，尤其是快速发展的城市化提出了更多的住房需求。未来二十年内中国将有三亿左右农民进入城镇；到2020年，我国城市化水平可能达到60%左右。所以，快速发展的城市化，产生了大量住房(不等同购房)的需求，这种需求是刚性的，不会因为价格高低而受影响。为了满足这种需求，自住与投资满足他人居住的购房需求将持续增长。如果完全按照市场化的变量分析，目前的房价涨停只是一种假象，不仅没有出现“拐点”，而且还蕴藏着强大的反弹力量。

　　未来房地产业“拐点”的出现，必要因素很多，但决定性因素只有三个：一个是保障房或低价房的大量供应，挤压商品房市场。另一个是维持现行的房贷政策不变，让其资金链条陷入危机状态，促使房地产业洗牌，促使房地产业从规模中获利，而不是从高房价中获利。再一个是不仅要持续限购政策，而且还应出台限价政策，这不仅是遏制投机炒作行为的需要，也是我国国情所决定的，这三大因素一个也不能少，一个也不能弱化。否则，房价必然会出现报复性反弹，前期调控成果将化为乌有，甚至会造成更为严重的后果。这就意味着目前的房地产调控政策不仅不能变，而且还要继续强化。

　　我们期待着房地产业拐点的出现，从而真正实现居者有其屋的理想。