与地产中介签订委托出租合同房主权利难保障

2012-02-28 06:35:09 来源：经济参考报作者：王锰王哲

　　2011年9月份，房主刘先生与中天佳业房地产中介公司签订了一份房屋出租委托代理合同，双方约定，刘先生委托中天佳业公司代理出租其名下的一套房屋。

　　签约后，中天佳业公司将房屋租与三家租户。由于中天佳业公司未依约按时支付10月份租金以及租户使用房屋漏水等原因，刘先生于10月8日通知中天佳业公司解除合同。然而三家租户依照与中天佳业公司签订的租赁合同一直在房内居住，致使刘先生利益受损。刘先生将中天佳业公司诉至法院，要求解除其与中天佳业公司之间签署的房屋出租委托代理合同；中天佳业公司负责腾退房屋，并支付迟延还房期间，即2011年11月、2011年12月、2012年1月三个月的租金。

　　法院经审理后认为，根据我国《合同法》第410条的规定，委托人享有对委托合同的任意解除权，故法院对刘先生要求解除合同的诉讼请求予以支持。

　　本案中，中天佳业公司作为受托人依约取得刘先生的授权，以刘先生的名义对外出租房屋，根据《民法通则》关于委托代理制度的规定，中天佳业公司出租房屋的法律效果应直接归属于被代理人即刘先生本人。由于中天佳业公司在诉讼中承认其代理刘先生向租户收取了2011年11月份的租金，对于该部分房租，刘先生有权向中天佳业公司主张。由于刘先生未能向法院提供中天佳业公司代其向租户实际收取2011年12月份和2012年1月份租金的证据，法院对刘先生的该部分诉讼请求不予支持。

　　此外，由于中天佳业公司作为刘先生的代理人负责出租房屋，并非承租方，亦非诉争房屋的实际使用人，故对于刘先生要求中天佳业公司腾退房屋的诉讼请求，法院亦不予支持。

　　最后，法院判决解除双方的房屋出租委托代理合同，并向刘先生支付2011年11月房屋租金2850元。

　　随着房屋租赁市场的升温，许多房主选择将房子“托管”给中介公司对外出租，但本案中的刘先生存在一个认识误区，认为与中介公司签了合同，就可以直接向其主张权利，但其实不然。

　　目前，房主与中介公司签订的主要是两种合同，即租赁合同或委托合同，两种合同的性质不同，对房主和中介公司权利义务的规定亦有所不同。

　　本案中，房主刘先生与中介公司签订的是委托合同，中介公司通过取得房主的授权，以房主的名义与租户洽谈签约，并代理房主向租户收取租金。在没有特别约定的情况下，中介公司作为代理人，并不负有按期向房主支付租金的义务。从上述案例也可以看出，房主要想索要租金，需举证证明中介公司从租户处实际收取了租金。此外，中介公司并非实际承租人，也不负有在租赁合同终止时返还租赁物的义务。

　　由上看出，如果签订的是委托合同，一旦发生纠纷，房主的维权成本比较高。因此，房主选择与中介公司签订房屋租赁合同，因为中介公司作为承租人，负有向房主支付租金以及在租赁合同终止时返还租赁物等义务。若房主权利受损，可以直接根据租赁合同向中介公司主张权利。