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花旗银行降低富力评级 开发商运营模式遭质疑

2012-02-16 14:43:58 来源: 21世纪网-21世纪经济报道 作者:荆宝洁

  弱市之下,开发商的运营模式遭到投行的质疑。

  近日,花旗银行发布报告称,富力地产表现落后,其结构性问题又需要时间解决,旗下投资物业组合增长空间有限,未来销售前景依然艰难,故维持其“沽售”评级。

  报告指出,与其他内房企相比,富力并没有一个明确的营运模式,因此盈利增长难以长期持续之外,更有碍其抵抗周期风险。2012年及其后,富力的销售前景会维持艰巨,加上今年需缴付的土地款高达31亿元人民币,预期未来两至三年需致力改善基本因素。

  然而,不单是富力,所有的开发商的经营模式都必须面对变革。

  在盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长张民耕看来,除生存以外,开发商要在未来的竞争中脱颖而出或进行产品细分,或进行区域布局调整,或改变开发模式。

  富力模式的思考

  披露的经营情况显示,2012年1月份富力实现合同销售金额12.3亿元,环比和同比分别跌59.4%和56.7%。富力大多数项目都在限购范围内。不过,非唯富力,大型上市房企1月份销售额普降。

  过去的市场低迷期,投行也曾多次调低地产企业评级。“有时可以不必太理会外资评级机构的评级,他们习惯性唱空,也很善于打压股价,也可能有其他商业目的。”一位本土券商分析师对本报记者说。

  但透过表面的经营现象,开发商确已站在十字路口。早前,克尔瑞(中国)研究中心曾做过对富力地产运营模式的调研。克尔瑞指出,富力一直坚持一体化地产运营之道,在不断扩大企业实体的同时,形成了一条完整的产业链。富力地产通过对现有资源的整合,从选址、购地、策划、设计、工程到销售、售后服务都有相应的实体完成,对地产产业链的运营制定出一套严格的程序,真正地实现了一体化的地产运营之道。

  早期,富力的一体化运营之道使得企业在市场中处于先机地位。数据显示,2005年,富力地产和老大万科之间的差距并不大。当年,富力营业额为58.12亿元,纯利达12.64亿元。万科销售收入虽达139.5亿元,净利润13.5亿元几与富力持平。

  2005年在香港上市后,富力地产展开了新一轮急速扩张。2006年大举拿下21宗土地;2007年拿下20宗土地,其中不乏高价地王。激进的发展策略,令富力净负债率大幅攀升,2005年上市之初仅为20.5%,2006 年升至71.5%,2007年底则为139.5%。此后,公司净负债率长期高于70%警戒线。

  此后,富力放缓了拿地步伐,加大了商业地产的比重,和万科之间的差距也越来越大。但富力的转型效果初现,2011年上半年,富力商业地产盈利能力已经显现,酒店营运收入增长37%,投资物业收入增长32%,达2.1亿。

  寻找反周期的力量

  惨淡的市场里,开发商无法摆脱生存问题的困扰。“市场好的时候,大家纷纷吃地,大干快上,市场不好的时候,又普遍资金紧缺,难以逆周期行事。”高力国际咨询服务部董事夏军指出,开发商摆脱不了这样的轮回,政策大变动,开发商很难做出迅速的调整,每次都会淘汰一批开发商。

  夏军认为,房地产企业若想在竞争中存活,取决于三个条件。在房地产公司资源情况相似的情况下,品牌处于排名前列位。其次是运气,有可能该公司的地块正好不在限购范围内,公司的股东提供额外帮助,或者是其他因素帮助公司躲过这个周期。再次是运营模式。虽然开发商还没有改变拿地、借钱、盖房子、销售的模式,但微妙的变化已经发生。

  转型地产商张民耕认为,滚动开发模式在一线城市已经走到了尽头。地产的本质是金融,未来中国的房地产也必将走向成熟国家的道路,开发商和投资商的角色分野,互分利益。开发商更专注于商品制造,而投资商负责筹集资金。绿城开启的代建模式,也是开发商走向专业化方向的道路。

  变革管理也显得十分重要。不同公司设计的产品成本到最后可能不会相差5%,而商品房的建造和精密的工业生产有很大差异。“博士做设计,农民工来施工,必须要抓管理。”张民耕说。

  北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬在接受本报记者采访时也指出,房地产对管理的要求越来越高,如果说以前更多的靠选择资源来获取利润,而未来必须靠精细化管理来赢得更多的利润。同样是一块地,管理好的公司,如龙湖、万科等公司,就会获得更高溢价。

  郝炬还指出,从这一轮调控万科和恒大的表现来看,高周转、快速拿地、快速发展,在房地产金融没有发展完备的情况下,依然是最主流的发展模式,快速回笼现金,以保证企业的生存。其次,房地产企业逐渐将走向“轻资产”模式。中小企业应更加聚焦和细分市场。

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