楼市开始由卖方转向买方市场房价谁说了算？

2011-12-09 09:52:15 来源：京华时报

　　“房价谁说了算”一直是一个争议不断的话题，2010年3月，全国两会期间，总理强调要关注民生，控制房价过快上涨；两会刚结束，一线城市的房价带头上涨，于是媒体笑言房价“不看总理，而是看总经理”。

　　进入2011年来，随着商品房和保障房市场调控的发力，楼市供需的天平开始向买房者倾斜，卖房如同卖白菜的时代不复存在，之前傲慢的开发商们在制定房价时似乎愿意倾听买房者的感受，实践也证明，类似龙湖时代天街这些将价格定在购房者“可承受范围内”的项目也受到购房者的好感与认可。当楼市开始由卖方市场转向买方市场，房价该由谁决定，业界专家和开发商代表表达了不同看法。

　　SOHO中国董事长潘石屹把定价权交给客户

　　现在开发商怎么降价客户都不买账。无论你是八折、七折。为什么不把定价权交给客户呢？在公证机构的监督下，让客户自己出价。SOHO中国就是这样做的，希望更多的开发商加入进来，放开你垄断多年的定价权吧。这样房地产市场困境和尖锐的矛盾将彻底解决。

　　东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏限购下定价测算客户承受能力

　　市场好的时候，项目定价会参考周边项目，也就是它的竞品的价格，采用市场比较法，然后根据自身的条件来定价。但在限购的背景下，定价成为每个项目的难题之一，尤其是一些新开盘的项目，在这种情况下，再参考周边项目的价格来定价就没有意义了，因为周边项目的定价可能有价无市。所以目前不少项目采用的是成本法，先计算自己的成本，再根据公司需要确定盈利标准，在此基础上，对客户进行价格测试，看看客户的承受能力，来最终确定价格区间。比如说，成本价是1万元/平方米，客户的反馈是承受能力在1.2万元/平方米左右，这样的话，如果开发商想获得非常好的销售效果，那么他可能会定在1.1万元/平方米，如果想获得正常销售，那就定在1.2万元/平方米。当然还有一种情况，如果客户反馈的承受能力低于成本价，这时就要考虑把项目放一放。目前，北京市场上没有出现低于成本价出售的项目。

　　易居中国董事长周忻打折要一步到位

　　很多的朋友在问开发商怎么活下去？开发商的日子好不好过？开发商的日子一定不好过，但是每家都有每家的活法。在今天的住宅房地产行业当中，不是降价的问题，而是降多少的问题。首先，打折不会影响长期品牌。房地产项目是商品，需要随行就市，所以打折不会影响品牌。此外，打折不要偷偷摸摸，要堂堂正正！越是偷偷摸摸，自己越没有发言权。打折要一步到位，切忌小打小闹。

　　链家地产分析师张月定价标准已越来越贴近购房者

　　随着调控的进行，当前楼市量价回调的趋势越发明显，低价开盘和降价项目层出不穷。虽然房价定价权形式上仍掌握在房企手中，但在当前量价回调、深度调整的过程中，房企定价标准已越来越贴近购房者，在保证价格底线的情况下，降低利润来博取较高的销量。房企降价的两个主要原因，一方面是出于当前资金回笼的需要，还有就是因看淡后市提早销售，其根本原因都是限购下市场需求的大量减少。无论是当前房价的下跌，还是旺市下购房需求大量入市带动的房价上涨，房价都由供需双方共同决定。房企在定价前进行客户调研也并非为淡市下才会进行，旺市下也同样会依据客户反应来决定最终开盘价格，因此房价始终是双方进行博弈后的最终结果。

　　亚豪机构市场总监郭毅将定价权交购房者只是噱头

　　目前普遍出现的所谓“将房价定价权交给购房者”的网上购房行为，更大程度上只是一种营销手段，是一种象征意义大于实际意义的噱头。通过网上购房，一方面利用网络资源增加了对房源感兴趣的基数，另一方面也通过网上竞价来试探购房者的心理价位，最终促成成交。随着年底施工款、贷款等资金回款压力增大，今年年底到明年年初将会出现一轮规模更大、涉及项目更多的降价潮。

　　伟业我爱我家研究院经理程浩业企业定价向买方预期靠拢

　　在一般市场环境下，开发商对房价的价格预期要普遍高于购房者预期，但在现有的市场普遍观望和僵持局面下，企业率先下调价格预期，使定价水平与购房者的预期不断缩小，助推交易实现。目前北京住宅库存量合计已达到11万套，预计今年年底或将超过13万套，市场供需关系基本达到平衡，在此情况下，定价权已经逐渐转向购房者，房价标准变成购房者能够“买得起”的价格。在政策基调大体不变、高库存压力背景下，预计明年依旧呈现买方市场格局。

　　北京市房协副秘书长陈志根据供需定价但成本是底线

　　开发商定价的过程中，供需关系是定价非常重要的参考标准，但是底线就是自己的成本。这种成本包括土地的成本、税费的成本、人力以及材料等各方面的，在此基础上，开发商会考虑供需关系，然后就是挣多挣少的问题了。然而在现在的市场环境下，还可能出现一些房企低于成本价出售的情况，毕竟要“两害相权取其轻”，要么赔钱，要么死掉。值得一提的是，开发商降价也未必有用，或许会出现无论降到什么程度消费者都不买账的情况，未来的房价走势还要看各方的博弈。

　　调查

　　六成网友赞同定价权交买房人

　　近日，在网上进行的一项“房价应由谁来定”网络调查中，调查结果显示，超六成（65.03%）网友赞同将定价权交买房人的做法，只有26.19%网友表示不赞同，另外，不足9%表示不好判断。

　　对于目前在售楼盘的降价幅度，86.61%的网友表示不满意，楼市还将继续探底，仅有5.06%和5.21%的网友表示已几乎达到底部或者局部达到底部。

　　在“房价应由哪些因素决定”调查中，20.32%的网友认为应由供求关系决定，位居首位，值得注意的是，18.28%的网友认为应由政府决定。