上海买家转投降价新盘　二手房市场仍然胶着

2011-11-20 08:45:35 来源：东方网

　　据报道，临近年尾，许多开发商为了回笼资金而纷纷选择降价打折，使冷清的楼市瞬间活跃了不少。一手楼盘领降，周边二手房业主仍不愿让价，这使不少二手房买家转投新房，二手房市场则仍处于胶着状态。

　　受到近期一手房降价的影响，现在部分房东心态已开始放低，面对诚意客户，开始给出更大的议价空间。嘉定新城，松江新城、周康三个板块为例，虽然出现一手楼盘的价格跳水，但对二手住宅的价格下调的带动作用依然有限，大多数房东普遍表现出较强的抗跌心理。

　　比如嘉定新城板块，由于受到板块内个别楼盘大幅降价的影响，购房者分流现象比较多。现在二手房东的议价空间在3%－5%，但是买家对于二手房的降价预期已加大到了10%－15%，故板块内的二手房市场处于僵持状态。在嘉定新城，目前倒挂现象较为明显，当前主要在售新盘的实际成交均价大致集中在11000－14000元/平方米，但周边类似品质的二手房源挂牌价格却为14000－15000元/平方米，二手房主的议价空间普遍为3%－5%，除非极个别急售房东议价能超过5%，与九十月份相比，并没有太大变化。

　　周康板块房东对议价空间依然保持坚挺，幅度为3%－5%，近期一手楼盘的深度降价对其撼动作用比较有限，房东依然对楼市前景依然抱有信心。目前购房者的议价期望普遍在10%左右，二手房市场局面仍未能充分打开。

　　降价风尚未波及中心城区二手标杆楼盘

　　近期频频有消息称，降价风波及市中心区域，事实果真如此吗？的确有部分中心城区的新盘低开，但记者经过调查中心城区几个标杆性楼盘后发现，市中心的标杆性二手房市场由于限购等原因，普遍成交量极低，而除非极个别个案，大部分中心城区业主都不愿让价，无论是成交价和挂牌价都没有出现大幅降价，如中远两湾城本月更是没有一套成交。

　　普陀长寿板块(标杆:中远两湾城)

　　以往交易火热的中远两湾城本月居然没有一套成交，可见现在的楼市冬意之浓。目前挂牌均价在3万－3.3万元/平方米，较上月基本无变化，且业主很少提供议价空间。究其原因，本市某中介长寿路店经理宋丹丹分析，一是二手房市场消息滞后。虽然新盘打折促销进行得如火如荼，但传递到二手房市场仍需时间；二是小业主与开发商不同，无回款压力，因此部分房东心态较为轻松，不愿降价售房。同时小业主众多，无法制订统一的销售策略，因此即使有个别业主降价售房，短期内也难形成规模，引发降价潮。而客户方面是不降价不出手，降得少也很难打动客户，双方在价格方面依旧存在一定的差距，导致目前二手房市场交投平淡。

　　浦东陆家嘴(标杆:仁恒河滨城、菊园)

　　浦东小陆家嘴板块的标杆楼盘仁恒河滨城、菊园等，11月中旬的成交价格同比下降5%－8%，部分可达10%。不过，由于地处市中心，小陆家嘴的挂牌价格自年初以来一直保持稳定。目前业主成交房源降价，主要是通过和客户协商议价达成。而现存议价空间，并不能满足市场上大多数客户的心理预期。目前购房者普遍心理价位低于市场价10%－15%，而这个价格挂牌的房源，其挂牌量不足板块内二手房总挂牌的1%。

　　本市某中介浦东区域经理余冠华表示，小陆家嘴板块地段优越，业主心态较为稳定。多数降价出售房源的业主，是出于资金需求抛售；而就目前自住型需求较高的梅园新村等老公房性质的标杆楼盘而言，其议价空间不足1%，成交价格相较去年同期价格基本没有松动。

　　就置业需求而言，板块内客户大幅减少，仅为去年同期的一成左右。大部分客户流失，是因为被限购而“不能买房”。不过由于业主对小陆家嘴地段优势的看好并具备一定经济实力，不愿意降价抛售。加上板块内整体挂牌量少、租赁需求旺盛等综合因素，大部分业主还是按照正常的市价挂牌。

　　南黄浦(标杆:上海滩花园、金外滩花园)

　　在南黄浦板块，市价挂牌的业主也占据多数。由于该地段为传统的市中心地段，板块内业主较为惜售。目前板块内业主基本都被“限购”，卖出就不能买进，大部分挂牌价格维持年初水平。

　　上海滩花园和金外滩花园这两个楼盘，10月份以来一共只卖出了一套。德佑地产金外滩分行经理廖敏说，卖出的那套是金外滩花园的，209平方米，单价在4.5万元/平方米左右，没怎么跌。而且就现有的挂牌而言，也很少有业主愿意降价，实在卖不掉了，就干脆不卖了。廖敏说，有几个挂牌了两三个月还没卖掉的业主干脆撤牌不卖也不愿让价。

　　杨浦(标杆:合生江湾国际公寓)

　　合生江湾在新江湾城板块内属于中档楼盘，2房一般总价为300万－350万元，3房总价约为450万－500万元，因其总价、单价均较低，且小区品质不错，受到置换型买家的偏爱。合生江湾分为四个区，其中一区品质稍差，目前均价约为2.9万元/平方米，二、三区品质较好，均价为3万元/平方米。价格较上月基本无变化，较为平稳，但目前部分业主心态略有松动，可提供3%－5%左右的议价空间，大概10万元左右。不过由于买房人普遍抱着”捡皮夹子“的心态去看房，一般认为房价起码下降20%－30%才会出手购房，所以造成目前交投平淡，成交量继续下滑。四区是一手房，销售中，现开发商报价为3.2万－3.5万元/平方米，带精装修，明年4月交房。因新房基本无税费，而合生江湾在卖的二手房基本上房东都要求到手价，所以算下来一二手房价格基本相符，导致不少客户转投新房，这也是造成二手房交投平淡的重要原因。

　　虹口(标杆楼盘瑞虹新城)

　　作为虹口的标杆性楼盘，瑞虹新城同样是本月一套都没有卖出。门口一些中介门店的主营业务已经完全转向了一手代理，有的门店经理甚至大半个月都没有进过门店了。尽管十月初曾有温州业主因为资金问题挂牌急售，但这并没有撼动整体楼盘的价格。从挂牌的房源报价看出，即便是标注“急推”的瑞虹新城一期房源，报价也在3.1万－3.3万元之间，依然与市场价相当，没有大幅降价的迹象。

　　二手房也有打八折

　　在近期的成交案例中，“打八折”的情况已出现。一套祁连一村一房的房源，挂牌价107万元，最终成交价为88万元，降价幅度达近20%。仅从降价幅度上看，在这类小户型房源成交中并不多见。中介门店经理表示，之所以打折幅度较大，一方面是房东家另有房子要装修急需用钱；另一方面房东对于后市的价格预期比较悲观，出售意愿较强。二手房市场虽然整体上依然表现得很“耐扛”，但个别区域房源的议价空间却有松动迹象。近期新盘项目频现的大幅度降价现象，多少坚定了房东出手的意愿，以免在可能紧随而至的二手房市场"降价潮"中陷入更被动的境地。某中介统计的门店交易数据反馈显示，近期成交的房源基本都是属于房东让价类型。据粗略统计，让价成交的案例在整个成交所占的比重中已经超过83%。

　　二手房市场的议价空间越来越大，部分房东喊出到手价的底气有些不足，也开始考虑通过承担税费来减轻下家的买房成本，以尽快促成交易，这种现象近期已越来越普遍。某中介中兴分行最近以总价320万元，低于市场价5%的价格，成交了一套位于闸北区精文城上城的二手房源。房东承担了一半的中介费用及相关税收，实际到手房款仅为310万元左右。据介绍，成交的这套物业处于楼盘较好位置，按理说挂牌价格应该是高于市场价格。“房东打算将房子卖掉后出国发展，挂牌价格为330万元的到手价，要求买家承担所有税费及中介费。由于一直无人问津，房东开始有所动摇。此次好不容易迎来了买家，在几个回合拉锯后，房东最终选择让步。”中介人士坦言，虽然房东少要了20万元，但这套房子让价幅度还不算大，在眼下低迷的二手楼市中能够成交，多多少少还有些运气成分。

　　买房故事

　　目前楼市风云突变，对于一个普通工薪族来说，辛辛苦苦攒点钱买房，当然期望房价能稳步升级，岂料前10年房价一直是保持上涨势头，可轮到自己出手时，房价却开始掉头下跌了，终免不了懊丧。

　　却也有王女士这样精打细算的买房人，无论楼市涨跌起伏多大，她的买房十年记倒是踏得准出手快，虽然也会经常对楼价发些牢骚。

　　住在浦东的王女士曾在30－40岁间收租金、攒首付，让自家的房子从小房换成大房，从旧房变成新房，从1套变成数套，而现在，她依然选择维持现状，安心做起房东。

　　10年间4次购房安心做个“食租族”

　　有了首付就买房

　　30岁时，作为一名普通工薪族的王女士正忙于准备婚房，小两口的存款加起来，只够1套边远地区旧公房的房价。于是，当时只买了那套小小的房子作为婚房。笫二年，孩子出生了，有了住家保姆，房子太小了。于是王女士开始到处看房，那时房价便宜，她看中了黄浦区的1套两室1厅，6000元不到每平方米，50多万的总价，首付只要20%就可以，王女士算算手中的积蓄，正好够首付，于是买下了第二套房。

　　1年后，装修完房子，王女士入住市中心。对于浦东的旧房有朋友建议出租，“每月1200元的租金，不算高，但总比空关着好。”于是王女士笫1次当起了房东。在离繁华的南京路很近的地方住了1年左右。这时，王女士的母亲得了重病，每月医药费很高，加上还要还贷款(幸亏夫妻两人都有公积金可以还贷)。颇感压力的王女士打算出租市中心的房子，住回旧房。于是出租了市中心的新房，每月收租约4200元，这样，每月多了近3000元的收入。

　　34岁时，王女士永远失去了母亲，看到母亲留下的14万元遗产这是母亲省吃俭用一生的积蓄，王女士不禁感叹，母亲一辈子的积蓄最后还不够支付一年的药费。“存钱不如买房。房子可以有租金回报，会升值，干脆就做个"食租族"吧。”

　　再攒首付再买房

　　这一年，正好王女士身边的一个同学要到浦东联洋去看房，她就一道去了。当时联洋的房子也就每平方米4000－5000元。王女士看中了1套底楼的三房。这时，她和先生早已提前将原先的贷款还掉了，手头上还有些富裕，加上母亲的遗产和每月黄浦房子的租金，王女士又付了首付，买下了联洋社区的这套三房。

　　搬进联洋社区后，王女士全家有过一段很舒适的生活，这时每个月黄浦的房子能收回4500元的租金(涨了)，还有浦东旧房1800元的租金，每月的日子还是不错的。可孩子要上小学了，这时的王女士开始为孩子的择校问题而头疼。为了孩子，她和先生开始关注学校附近的学区房。几年的租金收入又让她提前还完了联洋的房贷。可要再购入1套学区房压力还是很大的，怎么办？老公提出一个大胆的想法联洋正在发展成为国际社区，外籍人进来很多，租金也在水涨船高。不如把联洋的房子出租，这样租金收入就高多了。最后，王女士再次买下了1套学区房，同时把联洋的房子以每月6000元出租。这一年，王女士37岁。

　　限购了只出租不卖房

　　现在由于有数套房子在手，作为新上海人的先生，也把老家的父母接过来住了。

　　去年，国家实行限购令，按照王女士家的情况，已经不能再买房了。王女士说，房价涨还是跌其实已跟她无关。因为她只出租，不卖。卖了，有那么多钱怎么办呢？再存银行？想想母亲的经历，她不愿让血汗钱在银行里不断贬值。

　　虽然租金每年涨幅很少，但王女士觉得平稳就可以。从长期来看房子还是保值的，虽然今年的房价跌了一些，但距离她买入的成本价还是有相当大的差距的。对于房产的走势，王女士一直是凭感觉，她从来不要求自己，一定要在的时候买进，的时候卖出。再好的股评家也不可能在的时候把股票卖出，何况是买卖不能很迅速操作的房子呢？房子有的时候是必需的东西，比如儿子要上学了，不可能等。那么，就在自己最需要的时候，也能够承担的时候出手，永远是最正确的。她对于炒房的买进卖出没有兴趣。她说:“我是长钱投资，价值投资。可能是中国人的观念，有了房子，心里就比较安定，比看着存折上的数字和股价的数字强。”

　　说到房价，现在的房价基本是她过去买进价的5－6倍甚至7－8倍。但租金确实涨得不多。结婚时买的旧公房，10年前是1200元的租金，现在市场价是2500元月租。黄浦区的房子，从8年前的4200元涨到了现在的6000元。联洋社区的三房，从6年前的5000元涨到了如今的7000元。

　　说到限购，王女士认为，房价最近几年涨得太快了，有必要调整一下。其实在高位把房子抛掉，然后把钱存入银行，现在的利息应该高于租金，还不需要过多的劳心劳力。可是，钱依然会贬值。从长远看，她还是选择维持现状。

　　先买新房再卖老公房

　　精明房东:赚个差价去首付

　　新房降价，甚至比二手房还低，对于有改善居住条件想法的人来说，为何不趁此机会“以旧换新”？在徐汇、普陀等区，目前的确有部分老公房房东低价售房，迅速回笼现金购入降价的一手房。

　　王先生有一套位于徐汇区的两室老公房，虽然地段较好，但毕竟是上世纪八十年代的老房子，设施比较陈旧，王先生早就想换房，只是苦于周边新房、次新房的单价都在4万元/平方米以上，实在是换不起。

　　然而就在上个月，目光敏锐的王先生发觉机会来了，嘉定一个楼盘在降价促销，原价2.5万元/平方米，促销价仅1.8万元/平方米，而且还是精装修的三房。去看过一次房后，由于优惠活动只有3天，王先生晚上几乎睡不着。尽管此时王先生的手上根本没有那么多钱，但他决定放手一搏先付了定金签约再说。“毕竟自己现有的房子地段很好，而且面积不大，仅50平方米左右，总价也不算高，应该很好卖出手。”

　　付了定金后，王先生立即到附近所有中介门店挂了牌。挂牌时他了解到像他那样的房子，按照市场价应该可以卖200万元，不过中介不敢担保很快能卖出。为能尽快脱手，王先生直接挂牌180万元，与同质楼盘相比，价格下降幅度在15%左右，结果才挂牌2天就有人出价一次性付清，他赶紧拿了这笔钱去付新盘的首付。

　　“虽然还要多出100万元，但新房面积是原来的3倍，还是精装修，过了这村就没这店了，我认为这笔买卖值.”

　　点睛之笔

　　王先生的以旧换新固然有运气的成分，但是也和他的果断决策是分不开的，试想如果他稍加犹豫不挂牌，或者不愿多让价，那么也就彻底失去这次低价以旧换新的机会。

　　“此类房东相当精明，一方面将老公房出手改善自身的生活品质，另一方面，乘势低价购入新房，赚取未来"差价""上海中原副总经理陈宇珏表示，目前，市中心的二手房确实存在这样的情况，一些房龄在20年左右、面积在60平方米以下的老公房，房东出售意愿高，议价空间大，不过房东对下家的要求是一次性付款，以便其迅速回笼资金购入新房。而接手的客户往往看中的是此类房源地段的优异、属学区房。

　　反过来，对于买王先生老公房的买家来说，这样的选择也很合适。因为市中心的老公房交通便利、配套成熟，对于预算不多的刚需买家来说，如果确

　　有因为置换需要而急抛的房子，是入手的好机会。