北京楼市：传统热销区上演“乾坤逆转”大戏

　　时间进入11月，天气愈发寒冷，萧条了大半年的京城楼市仍无回暖迹象。

　　抄底时机已到？

　　“年底之前调控政策肯定会放松，到时候房价又会涨上去，现在正是‘抄底’的时机”，11月6日，当记者以购房者的身份探访位于房山线篱笆房附近某项目时，该项目售楼处的置业顾问魏先生如是说。仿佛是为了佐证这句话，他又补充道，“我们项目10月份只卖出去60套房子，这个月刚刚过了几天就已经卖出18套了”。

　　周日下午四时许，偌大的售楼大厅内只有寥寥几组客户在置业顾问的陪同下参观沙盘。尽管有“赠送大面积飘窗”的承诺和近在咫尺的大型商业广场、几大公园环绕的诱惑，但仍有前来看房的客户认为该项目“16000元/平方米以上的价钱高了”。

　　为女儿选购婚房的王阿姨最终选择了距离此处两站地的另一项目，“国庆期间我就来看过房了，附近几个项目中，只有这家价格相对，交通方面往返城郊也算方便”。

　　多方统计数据显示，在经历今年“金九银十”这个史上的楼市低迷期后，北京市的住宅市场继续走低，价格高低依然是左右购房者选择的因素。

　　卖家故作轻松？

　　从区域上来看，北京市上半年成交量、签约率均位于低谷的通州、大兴等区县，滞销程度继续加深；而像房山这样的传统热销区域，下半年的销售量也开始发生乾坤逆转。事实上，自7月起，房山的商品住宅成交均价就一直呈现下降趋势，截至10月份，房山的成交均价已降至14717元/平方米，较上半年下降约12%。

　　事实证明，区域性的价格下降并未唤回购房者更大的热情，置业顾问的故作轻松多少有“强颜欢笑”之嫌。

　　根据链家地产市场研究部统计，房山下半年商品住宅供应3403套，入市节奏和上半年相比并未有所减缓，但各月新项目的签约却发生较大落差，均保持在10%左右，远低于上半年60%的签约率。

　　开发商的供应节奏多少反映了他们对房山下半年热销延续的预期。但伴随着通州、大兴的价格下调，房山这一“价格洼地”对于刚需的聚集优势已经逐渐减弱，加之上半年房山高入市高成交消化了不少市场购买需求，短期内难以再迅速积累起更多的人气。有关专家认为，房山这种传统热销区域明显“由热趋冷”的现象，较之大兴、通州的持续低迷状况，更能表现出目前楼市滞销范围的扩大化、购房观望的深度化和房企销售压力的骤增化。

　　限购年底松绑？

　　10月底以来，市场上关于“中央将放松房地产限购政策”的传闻不绝于耳。

　　11月6日，国务院总理温家宝在上合组织成员国总理第十次会议期间的讲话却打破了这一传闻，他指出，“对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇。”

　　温总理的公开言论透露出官方对于楼市调控的态度。调控政策的坚决不放松和保障房建设工作的持续推进，预示着全国范围内的住宅成交量依然存在一定的下探空间，整体楼市的成交均价也将产生更大幅度的松动。

　　截至10月末，房山库存住宅已达9636套，和上半年末相比增加2390套，相当于去年8月至今年6月房山10个月的库存增量；而另一方面，房山住宅的月消化量却由上半年的984套减少至400套，这将直接导致房山库存住宅的消化时间由上半年末的7-8个月，大幅延长至24个月左右。

　　一方面是库存积压，另一方面是需求不足、观望持续，楼市的降价压力已从持续低迷区域扩散至传统热销区域，由中高端项目蔓延至低端项目，由小幅降价转变为更频繁、更明显的价格回落。

　　限购以来，市场各方面依然对房山持有良好预期。链家地产分析师张月认为，如今房山价格“扛不住”所释放出的市场信号，可能会加速买卖僵持局面的扭转。

　　亚豪机构副总经理高姗则指出，此前开发商一度对“政府救市”存有一线希望，但这种侥幸心态很快被温总理的这番讲话所打破。在年底之前现有的楼市调控政策都不会有所松减的情况下，大部分房企只能选择制定应对继续淡市的销售策略。（记者 束杰）

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　　房山良乡底价拿地成主流

　　11月8日，房山区新城良乡挂牌出让的一宗二类居住、商业金融用地被北京城建房地产开发有限公司和泰富德投资集团有限公司联合体斩获。该地块项目起始价5.58亿，历经三次报价，最终成交价5.64亿，溢价率1.1%。该地块规划建筑面积132705平方米，折合楼面价4250元/平方米，这一价格和9月同区位的居住地块相比下降了42%，和去年相比降幅过半。

　　今年以来，房企房山居住地块拿地意愿明显减弱，居住地块成交宗数、土地出让金不足去年三分之一。由于万科、北京城建、绿地、中铁、首创、金地等多家名企均提前布局，目前房山市场渐趋饱和，新房企进入难度增大。有关专家透露，市场消化空间缩小，价格颓势已现，或是开发商房山拿地意愿减弱的重要原因，房企对后市的价格预期、资金流动现状由此也可见一斑。

　　链家地产分析师张月指出，未来一段时间内地块底价成交，保证利润空间和降价空间将成为主流，这绝不仅局限于房山良乡一隅。相关数据显示，2011年前10月全国主要城市居住地块成交7734宗，其中4619宗底价成交，占比60%。

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