下行周期已经到来 “后降价”时代引发的思考

2011-10-27 06:37:48 来源：中国证券网-上海证券报

　　当楼市降价预期已经在全国蔓延，下行周期已经毫无疑问地到来。此时也是我们思考“后降价”时代的时候了，这包括：降价幅度会扩大到什么程度？降价周期会持续多久？保障房与商品房的双轨制发展会有怎样的趋势？房价会不会反弹？而近期一系列现象已经为我们提供了一些思考的方向。

　　先说降价潮的蔓延。也不过十天左右的时间，我们看到以上海为先导，一线城市普遍出现降价趋势。部分楼盘降价幅度超过30％，引发上百位老业主围攻售楼处。一位有政府背景的人士称上海将要求降价20％以上的楼盘及时备案。尽管这一说法不过是对原有政策的另外一种解读，但也可以看出，政府对楼市如此快速的大幅度降价始料未及。

　　而根据我们的调查，除了一线城市外，大量二三线城市开发商普遍感到销售压力，降价动力正在加大。

　　数据显示，包括四个一线城市，以及成都、杭州、大连、石家庄、青岛、合肥、长沙、南宁、西安、长春、兰州等20个典型城市，上周商品住宅成交面积总量为217.25万平方米，环比下降5.3%，其中长沙下降53.7%。南京、武汉等城市降幅也在21％至35％之间。

　　房子卖不出去是开发商降价的动力，而这一现象已经在二、三线城市出现。“现在不是我们不想降，是有关部门并不想让我们降。因为这些小城市房地产业才刚刚发展起来，地方政府担心，一旦大面积降价会使这个产业一蹶不振，所以从目前来看价格虽然没降，但这种下行趋势已经形成。今年冬天会有越来越多的城市房价下降。”一位在山东开发房地产的浙商称。

　　根据我们的判断，除了降价潮会在全国蔓延外，降价幅度还将继续扩大。因为有龙湖、中海这样的大开发商做先导，更多企业或将采取30％以上的降价幅度，以吸引资金入市。不过，降价周期也许没有很多人预期的那么长。开发商此轮降价主要是为年底的资金缺口解决问题。如龙湖这样的企业，一旦华东等地数十亿的资金回笼打平了现金需要，可能就会停止降价，以等待新的出货窗口。

　　相比之下，政策周期最难预测。经济学家樊纲曾公开表示“开发商多哭一阵子是好事”。在他看来，中国宏观政策已进入“防泡沫”周期，不可能半途而废，前几年出现的房价在调控下跌后就反弹的现象很难再次出现。但是，如果降价速度过快，市场反应过于激烈，政府决策部门也一定会有所表现。毕竟，房地产市场对中国银行业的影响是宏观经济不可回避的重大问题。中国银行业协会近日发布的《2011年中国银行家调查报告》显示， 67.2%的银行家认为“房地产市场大幅度调整带来的风险”是其面临的最主要风险。具体来说，银行业认为，随着房地产调控政策的密集出台，房地产市场的不确定性增加，其关联的众多上下游产业都会受到影响。倘若未来房地产市场出现大幅调整，会给中国银行业带来较大风险。

　　“中国房地产市场形势依然十分复杂，这期间不排除开发商仍有翻盘机会。我们只是不建议开发商过度指望这种机会。”一位房地产代理业巨头非常委婉地说。

　　所谓的翻盘机会是楼市到底在何时会出现反弹。有一种说法是，在目前商品住宅用地供给大幅下降的情况下，在2013年会因为供给减少而出现房价反弹。比如，今年前5个月，北京通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量的一成。这种趋势也已经引起中央政府重视。10月21日，在广西南宁考察时表示，目前，房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。