世联地产：中国房地产业市场发展将何去何从

2011-09-21 10:16:16 来源：燕赵都市网

　　背景简介

　　“中国房地产业高峰论坛”是中欧国际商学院与世联地产携手联合打造的高端产业论坛，每年举办一届。论坛以中国房地产行业发展前景、问题与解决之道为核心，邀请众多国际国内行业、资深学者及专家，以东西方高端对话的形式，为房地产业在中国的健康发展建言献策。

　　9月17日，第二届“中国房地产业高峰论坛”在深圳成功举办。论坛吸引了近300位政府官员、行业精英、知名学者以及媒体朋友参加，与会者围绕当前形势下房地产业的发展前景展开了热烈的讨论。重庆市副市长凌月明先生、原中国住房和城乡建设部副部长宋春华先生、香港房屋协会副主席邬满海先生等嘉宾做了精彩的主题演讲。

　　本届论坛的主题是“中国房地产市场发展破局对话”，破局意味着转折，意味着拐点，意味着突破。对话围绕“保障住房建设与市场参与”、“房地产融资困局的突破”和“商业地产的机遇与挑战”等三个核心主题展开。

　　观点实录

　　主题一：保障住房建设与市场参与

　　1、关于保障房建设，国家的态度

　　中央政府对于保障性住房的建设，排名前列、必须要做；第二、正在做；第三，要做好。

　　（1）必须做。1996年在伊斯坦布尔召开第二届人居大会，在这个大会上提出两个同等全球性重要意义的目标：排名前列，人人享有适当的住房。第二，城市化进程中住区的可持续发展。从人权高度，各国政府都毫不例外地要在住房方面承担某种形式的义务。

　　人人享有适当住房，这是人权的一部分；保障人人享有适当的住房，这是政府的义务。

　　（2）正在做。十一五是我们保障性住房取得了重要成果的一个五年计划，一共建成保障性住房1100万套，新增租赁补贴是406万户；到“十一五”末，实物保障一共解决近2200万户，覆盖率是9.8%，如果加上租赁补贴418万户，目前保障覆盖率大概11.7%。“十二五”一共是3600万套，十二五末估计保障覆盖面能达到20%。

　　（3）要做好。依靠制度创新和科技进步，把保障房建设得更好。

　　排名前列、确立保障责任。应该明确政府的责任，中央和省级政府主要是制定政策、设计制度、编制规划、提出要求、监督检查，组织落实是城市政府，包括镇政府。

　　第二、明确保障对象。保障对象包括：双困（住房、经济困难）户；有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保户，根本无力购房的家庭；有一定支付能力，但是无力购买商品房。

　　第四、动态准入机制。尽快进行全国的房屋普查，把房屋产权、户籍管理与个人信息系统相结合，以身份证号为主建立个人终身住房档案。

　　第五、明确保障标准。以中国目前的核心家庭，三口之家作为基础来设计保障标准。廉租住房以40平方米为主；公租房三口之家可以做到40、50、60。

　　第六、精心规划设计。搞好保障房设计，提高适应性。理念就是在较小空间内创造比较高的居住舒适度。

　　第七、确保工程质量。保障房建设要做到安全耐用、节能、环保，目的是减少维护和运行费用，减轻居住负担。

　　第八、全面配套问题。面积小，更小注重配套。

　　2、重庆保障房模式的借鉴意义

　　（1）重庆模式的核心：低端有保障、中端有市场、高端有约束。

　　（2）保障住房的内容：国家的保障房一共七大类11个科目，重庆将经济适用房、廉租房、双限房都取消了，全部采用公租房来覆盖。廉租房不再单独建小区，而是建在公租房小区里面，有7.8%是廉租房。两者的差价由政府来补。

　　（3）保障与建设计划：到去年年底保障了63万户，175万人；重庆市政府提出三年建4000万平方米保障住房的目标，2010年建了1300万平方米，今年已经完成946万平方米，明年还有1350万平方米。未来建设发展的21个公租房小区全部建在一环、二环周边，在轨道交通附近，容积率控制在3.5-4.0，绿化率35%，户型有四种，30-80平米，平均下来52平米一套。

　　（4）管理与准入机制：重庆保障住房由政府来主导，产权姓公；保障对象包括：排名前列、人均住房面积低于13平米；第二、大中专毕业生；第三、进城务工及外地工作的无住房人员。建立社保、民政、工商的联网系统，严格控制准入资格。

　　（5）土地与建设资金：重庆所有未来建设30万亩土地，都在市政府控制范围内。保障房建设实行四个不收，土地出让金不收、配套费不收、规费不收、建设企业不收建设利润。资金来源于中央政府给的160多亿保障房补贴、土地出让金的11.3%、社会融资。

　　3、怎么建立一个机制来鼓励开发商参与保障房建设？

　　（1）企业参与保障性住房建设，要分清楚参与什么样的保障房建设。大概分两类，一类是产权式保障，经济适用房、限价商品房、棚户区改造。第二类是租赁式保障，公租房、廉租房。凡是产权式保障住房，企业都可以参与，没有问题。

　　（2）在保障房建设资金筹集方面，中央政府可以发保障性住房国债，来专门支持公租房长期建设资金的问题。

　　（3）企业可以通过代建、开发及参加配建等方式来参与保障房建设。

　　4、保障住房建设的市场参与——远洋地产的实践

　　远洋地产参与保障房建设，做了三件事：

　　排名前列，解决企业参与保障房建设问题。企业是逐利的，企业如果做少部分不盈利项目是可以的，但是如果作为一个经营范围参与保障房建设，一定要解决经营性盈利问题。

　　第二、做好产品。把保障房做成能够提供更好生活功能的产品。

　　第三，妥善解决好后期物业管理的问题。

　　主题二：商业地产的机遇与挑战

　　1、商业地产在中国的发展正处于转型的初期

　　（1）商业地产目前面临着很大的机遇，的确也有很多的挑战和未来的一些不确定性，商业地产在中国的发展正处于一个转型的初期，也就是大部分公司是从住宅当中转型到商用地产。

　　（2）大部分采取的模式都是过渡性模式，所谓过渡模式有两个特点，排名前列是用住宅思维来做的；第二是形式上做商用不动产，但是更多是以这个名义圈了更多的地来做住宅，把住宅销售掉以后留下一部分配套的商业设施，名义上是做商用不动产，本意是做住宅，这些都是目前转型当中的一个初级阶段容易发生的问题。

　　（3）向商业地产转型需要很长的时间。新鸿基用了15年时间完成了一个转型，也就是商用不动产的收入占到了一半，而住宅的收入占到了另外一半。作为一个企业如果要转到商用不动产，一定要意识到这是一个长期过程，至少也要准备七到十年时间，这样才能够达成转型的目标。

　　（4）美国模式的特点：美国的模式是导演加制片的模式，最主要的能力在经营上，在每平米的回报率的经济基础上安排合理的财务模型。简单概括美国模式是中期持有、能力导向、资本权益核心、收入多样化。

　　2、住宅开发企业如何进入商业地产领域？

　　（1）很多住宅开发商真正转向商业地产，实际上并没有做好非常充分的准备，或者说对商业地产里面可能面临的一些问题并没有很充分的认知。住宅地产开发商进入到商业地产领域，存在三个壁垒：排名前列、资金壁垒；第二、专业壁垒；第三，竞争壁垒。

　　（2）模仿别人的模式或者照搬别人的模式是非常危险的，可以考虑非标准模式，关键词是：副中心、中规模、全业态、非标准。

　　3、如何防止商业地产泡沫？

　　从住宅房地产到商业房地产的转型期，如何防止商业地产泡沫，实际上牵扯到三个问题：

　　排名前列是人才。商业地产的开发、建设、运营需要与住宅的开发经营完全不同的人才。

　　第二是资本。从住宅转向商业房地产，必须要有比较好的金融机构能够融资，包括保险公司等。同时，要考虑住宅地产、写字楼、购物中心、酒店的不同类型房地产的回报问题，如果从住宅房地产转向商业房地产，千万不要觉得在住宅房地产的回报也能够在商业房地产的回报里面出现，因为这里面的风险和回报肯定是不一样的。

　　第三是政府。房地产的发展都是周期性的，它会上扬，建的太多了就会下滑，建少了需求减少了，价格又会提升，又会有更多的供应，这是一个很明显的周期性的行业。不论是住宅房地产还是商业房地产，必须清楚行业正处在周期的哪个环节，而在这个环节，政府到底鼓励市场干什么，不干什么。

　　4、如何解决商业地产产权销售模式中的问题？

　　排名前列、掌握产权销售对业态完全的可控制权。

　　第二，对于销售型的商业地产，是街区式的商业，这是产权销售里面一个很重要的关。

　　第三，对价格的定位，不要过于贪婪，对于商铺销售价格的透支不要超过5年。

　　主题三：房地产融资困局的突破

　　1、在美国等成熟的经济体，房地产信托基金成为房地产融资的主流形式之一，为什么会产生这样的结果呢？中国引进房地产信托基金是否是建立房地产融资的一个健康和长效的机制和好办法呢？

　　从投资者的角度看问题，REITS能够给房地产市场带来稳定、长期的资金流入，更重要的是它能够协调有房者与无房者这两部分民众不同的利益。

　　2、对于保障房的融资，我们到底应该建立一个什么样的机制呢？如何能够吸引保险资金参与呢？

　　要吸引保险公司投资保障房项目，必须要有一个清晰的结构，要有规模，要有强大的资产管理或者说要给保险公司一个收入回报的保障。

　　3、房地产私募基金未来会不会成为一个普遍的主流的融资渠道？

　　对房地产私募基金的探索过程是人间正道，是金融市场细分、房地产市场细分，是金融产品细分和创新的人间正道。

　　4、在目前复杂多变的房地产形势下，如何看待房地产私募基金投资的风险呢？

　　私募基金是有基本的真实股权、真实负债，私募股权基金没有像银行融资和公开资本融资那些的外部风险和系统风险。在真实股权加真实债权的情况下，房地产基金在目前的形势下风险是很小的，是可控的。

　　5、如何反思从2006年开始房地产的局势以及融资的局势？

　　（1）房地产市场不是一个合一的市场，至少它要分成两块，一个是保障房，再有一块是商品房，这两个市场是截然不同的两个市场。保障房应该是给社会层的民众提供一个最基本的保障，那就是廉租房、公租房，这完全不是一个市场，这是政府的义务。保障归保障，市场归市场，政府从监管、调控的角度就会清晰很多。

　　（2）没房子住是社会问题，但没拥有房子是商品问题。假如把这两个问题混合而谈，永远搞不清楚。

　　（3）从2010年开始，银监会推出一些措施，把这个市场来开放给国际的投资者。在未来的一年半时间里面会有越来越多国际的投资者参与，这个市场会更加的开放，而且也能够从融资渠道方面满足房地产业的发展。在中国的国内市场上，在未来到2012年的年末将会出现更多的国际投资的局面。

　　主题四：中国房地产是否存在泡沫

　　1、什么是泡沫？

　　泡沫的定义是在某一个时间段里面，这个估值是处于不具有可持续性的高位，经常是由于猖獗的投机所带来的，而不是由一些经济的基本面来驱使。比如说像自由现金流，另外还有租金收入，不是受这些基本的经济动因而驱使的。泡沫有它的影响力，它可以导致资源的不当配置，当这个泡沫破灭，会造成广泛的负面经济影响。

　　2、中国房地产是否存在泡沫？

　　（1）在争论到底有没有泡沫时，要针对指数性的数据进行分析，但是指数并不能反映一个真正的价值面。有可能是在一开始的时候该地产是被低估的，之后反映出来的是它的真正供应价值，这也是有可能的，所以怎么去解读这些数据是要非常小心的。也不能只看表面的这些数据，还是要结合其他的一些深入的图表或者是一些专家的评论。

　　（2）从房价与租金比的角度来看。从这个角度要更多来分析一下到底是房价过高，还是租金过低。从1990年到2009年的城市化进程，3亿城市人口增加到了6亿人口，这么大的一个城市化的人口基数，会带来许多的问题，会影响到房地产的市场。在这段时间，房价租金比在中国是上升的，从比例上来讲，城市化率从20%多增长到45%左右。人口学上面发生这么大的一个转变，也影响到了房价和租金比。中国现在的房价租金比是处于高位的，但是这几年它的整个增长趋势还是保持比较稳定的。

　　（3）在中国，如果说真是一个泡沫的话，那么中国这个泡沫已经持续5年了，现在泡沫还没有破灭，就说明这不是一个泡沫。