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二手住宅成交持续萎缩 新房倒逼下跌房源增加

2011-09-19 09:59:24 来源: 解放日报

  中原地产监测数据显示,8月份,全国六大主要城市二手住宅成交持续低迷,成交面积均有不同程度回落。二手住宅价格指数走势和7月保持一致,北京、深圳价格延续下跌,上海、广州、天津和成都则继续小幅上扬。随着中央不断释放出收紧信号,加上正值楼市淡季,各地二手住宅市场处在浓厚的观望氛围中。

  成交降至低谷,价格继续下跌。目前,限购和限贷仍是限制成交的最重要的两大因素。据中原地产统计显示,8月份,六大城市二手住宅成交量合计约300万平方米,环比回落14%,是近14个月(除春节外)以来的值。其中,北京、深圳和成都二手住宅成交量环比减少约两成,上海和天津环比减少约一成,广州环比减少约3%。据中原指数系统数据显示,8月份,北京和深圳二手住宅价格指数继续下跌。其中,北京连续第5个月保持下跌,深圳连续3个月保持下跌,且环比跌幅有扩大趋势。其他四个城市价格仍保持上涨。中原集团研究中心高级经理瞿安新认为,随着二手房成交低迷以及新房降价范围和幅度的逐步扩大,预计未来二手房价格下行压力将进一步加大。

  新房促销增多,二手住宅有价无市。监测显示,自6月份以来,北京、上海、广州和深圳四个一线城市陆续出现一二手房价格倒挂现象,其中以限购政策最为严格的北京和深圳尤为明显。如位于北京市东五环的首开常青藤家园,8月开盘销售均价为每平方米22729元,同项目挂牌的二手房均价则为每平方米25000元。深圳水榭春天三期6月以每平方米21000元的价格入市,目前该项目二期部分二手房价格达每平方米25000元。出现一二手房价格倒挂的区域主要集中在外围郊县。瞿安新表示,虽然限购和限贷政策对购房需求产生较大抑制作用,但同时限购还使得业主惜售心态加剧,二手房报价高企。随着开发商降价促销力度的加大,部分一手房项目采取低价入市策略,售价低于同类二手房,一二手房价格倒挂致使二手房有价无市。随着9月和10月新房供应高峰的到来,新房市场的降价促销现象还将继续增多,且降价幅度也会有所扩大。在一些新房供应较为充足的板块,二手房价格有望受新房影响出现较大幅度调整;在市中心地区,二手房价格则会维持稳定。

  政策持续收紧,价格下行压力加大。近日,温家宝总理在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中指出,目前房地产市场调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松,而且要利用目前房地产市场相持的这段时间,抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。瞿安新预计,短期内调控政策不会有所放松,与此同时,各地信贷政策也在收紧。受此影响,楼市观望氛围仍将持续,二手住宅成交将继续低迷。一手住宅价格降价趋势正在逐步扩大,二手住宅价格下行压力加大。中原监测数据显示,8月份,六大城市报价指数均在40%以下,且较7月报价指数有不同程度回落,显示出价格下跌房源的占比在继续增加。其中,深圳报价指数跌破15%,北京跌破25%,上海、广州和天津的报价指数相对较高,在30%以上。

  租赁成交活跃,租金稳步上扬。8月份,二手住宅租赁市场与买卖市场呈现出截然相反的态势,六大城市二手住宅租金指数继续上扬。中原指数系统显示,今年前8月,除成都二手住宅租金指数累计跌幅为0.8%外,其他五大城市累计涨幅在2.9%-9%,其中,上海以9%位居榜首。瞿安新认为,由于现阶段观望氛围浓厚,买卖成交低迷,且受限购影响,部分购房需求转向租赁市场,预计近期租赁成交仍将保持活跃,租金有望继续上涨。

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