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政策“误伤”下的刚需购房人群 三种贷款选择

2011-09-04 07:24:09 来源: 第一财经日报

  在目前严厉的房地产调控政策下,三套房无法获得贷款,二套房首付比例、贷款利率也都比较高。那么对于一些政策“误伤”下的刚需购房人群,选择何种购房方式才能达到性价比呢?

  案例一 改善型购房者

  王先生,私企老板,年收入100万元左右。结婚前在上海浦东用商业贷款购买一套90平方米小户型住房,目前贷款已经还清。结婚后,计划与太太买一户140平方米左右住房。王太太名下目前无房产也无任何贷款记录。王太太任职某国有企业,单位予以缴纳公积金和补充公积金。目前两人看中一套总价值500万元左右的房子,但王先生手头现金200万元左右,父母资助50万元,目前名下小户型房产市场价252万元左右,出租价格每月4000元左右。

  贷款方案:“卖旧换新”or“1+1置业升级”

  有财建议:像王先生这样名下已有房产的人群,按照目前“认房又认贷”的标准,即使王先生出售名下房产也仍然会被列为“第二套购房”。如果申请商业贷款,首付比例50%,贷款利率在基准利率基础上上调10%,贷款成本较高。王先生可选择将名下房产出售,不申请任何商业贷款方式,全额购买新房。

  但鉴于王先生生意流动资金的需要,王先生也可以考虑“1+1”置业升级模式,用手头现金支付首付,用自己和太太的公积金申请贷款,因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下,公积金贷款利率优惠确实能够让借款人省钱不少。此外,之前的小户型房可以保留并出租,用租金来减轻还款压力。同时,王先生夫妇再次购房应该考虑日后生育小孩问题,不如一步到位选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房,做好长远打算。

  案例二 两套房产者

  李先生,目前在上海有一套房产,和太太、儿子一起居住。总价值300万元左右,有贷款但目前已经还清。此外,李先生还在老家帮父母买了套房产养老,总价值50万元左右,有贷款但也已还清。目前李先生计划在上海再为儿子购买一套房子供结婚用,看中一套总价值200万元左右的房子。但目前李先生家庭现金只有50万元左右。

  贷款方案:房产抵押消费贷款

  有财建议:像李先生这样在本地和外地均有贷款记录的人群,通过央行个人征信系统可以查出李先生的两次贷款记录,按照现在政策李先生根本无法申请到商业贷款或公积金贷款。的办法是通过“房产抵押贷款”来购房。“如果申请房屋抵押贷款,前提是抵押房屋贷款已经还清。然后由专业评估机构对房产进行估价。”招商银行理财经理林先生在接受排名前列财经日报《财商》采访时表示,如果评估价格是300万左右,那么大约可获得150万元贷款,抵押率为50%左右。贷款利率方面,如果是银行优质客户的话,按照贷款基准利率上浮15%~20%。

  林先生表示,抵押消费贷款办理后,银行将这笔钱转入林先生银行账户,但不能转账、取现,只能在POS机刷卡。对于刷卡具体用途,银行不做过多干涉。

  案例三 外地务工人员购房

  金小姐,江苏人,在上海工作一年半,一直在上海租房,房租大约1500元。但考虑长期租房成本很高,而且自己有在上海定居的打算,计划先购买一套40平方米左右的小户型房屋居住。看中一套100万左右住房,目前个人无太多存款。金小姐以往并无贷款记录,但父母在江苏为她全额付款购买了一套40万元左右房产。

  贷款方案:卖掉外地房付首付

  有财建议:对于金小姐这样的外地人,按照目前新政要求,在申请贷款时需要提供在上海一年以上的纳税或社保缴纳证明,金小姐基本满足这一条件。在第几套房的认定上,目前上海房地产交易中心并未与全国联网,无法查出金小姐在江苏的房产记录,如果在上海申请贷款仍被视为首套房,但银行也会让金小姐提供房产情况承诺书,所以建议金小姐可以卖掉江苏房产,作为首付款,然后依照自身情况申请公积金贷款或商业贷款。

  在还款方式上,建议采取等额本息还款方式,每月还款额比较固定,压力比较小。

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