信贷影响集中在热点城市 楼市整体进入下行周期

楼市与信贷“脱钩” 上涨两大逻辑逆转

导读

回顾我国房改以来近20年信贷变化，不难看出楼市走向与信贷变化存在着一致性。但传统的信贷逻辑并不完全适用于新的变化。多数人士认为，本轮房地产市场的降温，虽有信贷杠杆提高的影响，但货币政策并未出现大幅调整，其根本原因仍在于市场本身进入到下行周期。

历史总是惊人地相似。在总结本轮房地产市场升温的原因时，人们较先想到的，是2015年“3·30”和“9·30”新政中对信贷的松绑，以及当年的5次降息。

这一情况像极了2009年。同样因为经济环境不佳，央行在2008年启动了5次降息，并在当年年底将较低首付比例降至20%，较低贷款利率降至基准利率的7折。于是，2009年全国商品房销售面积录得历史较高涨幅42.1%。

回顾我国房改以来近20年的信贷变化史，不难看出楼市走向与信贷变化存在着一致性。在这背后，货币政策的调整，也影响着购房杠杆的尺度。两者共同构筑的房贷环境，成为影响楼市的诸多复杂条件中，较具决定性的因素。

值得注意的是，随着房地产市场过渡到过剩时代，支撑楼市增长的内生动力——城市化进程，亦有乏力之势，信贷环境对楼市的影响，恐怕不再像以往那样强烈。

三度宽松与四轮高点

对于贷款购房者来说，最关注的莫过于两点：资金杠杆率和资金成本。前者由信贷政策所决定，后者由货币政策决定。从政策制定者的角度来看，信贷政策通常针对楼市本身，其调整取决于市场的冷热程度；货币政策则事关全社会的资金成本，其调整多取决于宏观经济形势。

这也从侧面反映出一个问题：房地产市场虽然容易受到专项调控政策的影响，但也不能脱离经济大势孤立来谈。

我国最早的住房信贷政策始于“排名前列次住房体制改革会议”（1988年）之后的1991年。当年，建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务。

但随之而来的是1992年房地产过热，以及其后的政策收紧。1995年，央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时不仅要求贷款人提供担保，贷款的较高期限也仅为10年。同时，借款人需先有存款，金额不少于房款的30%。

1998年一系列房改文件颁布后，信贷政策开始逐步放宽。当年出台的《个人住房贷款管理办法》，首次规定了利率优惠：商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行，即期限5-10年个人住房贷款执行3-5年一般贷款利率，期限3-5年的执行1-3年一般贷款利率。

次年，购房较低首付款比例被降至20%，最长贷款期限延长至30年，贷款利率可在“减档”的基础上再降10%。在2003年的“121号文”予以强化后，我国住房信贷政策迎来排名前列宽松期。

这一轮宽松环境一直延续到2006年，并造就了房改以来的首轮旺市。

为了遏制市场过热，监管层在2006年末将90平方米以上首套住房的较低首付比例提高至30%。次年，二套房的较低首付比例上调至40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。于是，市场在2007年末开始降温。

2008年，国际金融危机对中国经济带来冲击。年末，多项刺激房地产的政策出台。虽然首套房贷款的较低首付比例仍为20%，但贷款利率可降至基准利率的0.7倍，二套房贷款利率也明显下滑。这被认为是第二轮信贷宽松期。

在2008年5次降息作用下，这轮宽松无论从购房杠杆还是资金成本，都创造了合适的购房时机。这也直接催生了2009年的市场爆发，当年商品房销售面积突破9亿平方米，增长42.1%，为史上销售增幅较大的一年。

2010年至2011年，旨在打压楼市的“国十条”、“新五条”、“新国八条”先后出台，首套房较低首付比例恢复至30%，二套房较低首付比例上调至60%，利率调整至基准的1.1倍，三套房的信贷被暂停。市场大涨局面被遏制。

此后，由于政策在执行层面有所松动，加之2012年出现连续两轮降息，压抑的需求被大量释放，2013年仍然出现销售爆棚。2013年全国商品房销售面积超过13亿平方米，同比增长17.3%。

2013年年初出台的“新国五条”，将一线城市二套房较低首付比例提高至七成，贷款利率提高至基准利率的1.2倍，但仍然未能阻止“史上第二销售高点”的到来。

2014年开始，市场又进入成交调整期。9月开始，信贷政策出现连续宽松。在2014年的“9·30”，2015年的“3·30”、“9·30”三项新政出台后，非限购城市的较低首付比例时隔9年后再度降至20%，二套房较低首付比例降至30%。

与此同时，2015年央行连续5轮降息，贷款利率降至近20年新低。在信贷、货币政策双双宽松的情况下，信贷环境迎来第三轮宽松期。

自2015年末开始，史上较大规模销售热潮出现。截至11月，2016年全国商品房销售面积13.6亿平方米，超过2013年全年的高点，同比增长24.3%。

信贷逻辑生变

过去多年来，信贷政策的变化，与楼市走势有着惊人的一致性，其影响力甚至超过了后来的限购、房产税等调控手段。但这并不能断定信贷政策真的起到了决定性作用。

按照中原地产首席分析师张大伟的观点，背后还有两个不能忽略的背景。

一是过去十多年来，M2一直维持着较高的（约15%左右）年均复合增长率；二是在2013年之前，全国房地产市场处于整体供不应求状态，且区域分化并不明显。

这说明，在货币供应相对充足、房地产市场具备足够内生动力的情况下，信贷政策能够很好地引导资金对房地产的流向。事实上，楼市走势还和M2出现极大的正相关性，在销售增速较大的2009年，M2余额增长27.68%，创下最近20年来较大增幅。

如今，这两个背景似乎都已不复存在。

据央行统计，2016年前11个月，M2余额增幅为11.4%，低于去年全年的13.3%。在货币政策“稳健中性”的基调下，预计近几年M2恐难有大幅增长。

房地产市场的转折更为明显，且不可逆转。按照多家机构的研究，自2013年之后，我国房地产市场正式过渡到“整体供大于求、区域分化加剧”局面。广大二三线城市的“去库存”压力巨大，内生动力极为缺乏。

在多数业内人士看来，本轮房地产市场的降温，虽有信贷杠杆提高的影响，但货币政策并未出现大幅调整，其根本原因仍在于市场本身进入到下行周期。

事实上，自今年下半年以来，房地产“大周期见顶”的言论就甚嚣尘上。其理由在于，城镇化进入后半程（中小城市动力不足）、人口红利减退（新增购房人口不足）、整体供应过剩等。这也意味着，房地产市场将进入低速增长，甚至负增长阶段。

因此，传统的信贷逻辑并不能完全适用于新的变化。根据大多数分析人士的观点，由于整体需求乏力，除非M2增幅再度提高，否则即使信贷政策放松，对市场的刺激仍然有限。且这种影响将集中在热点城市，而非整体市场。