开局不利但后劲十足 2015年济南楼市大有看头

　　新年起航，2014年的省城楼市虽然走得跌跌荡荡，但最后两个月的冲刺还是让人看到了回暖的希望，虽然仍身处迷雾之中，领军房企的销售额之争还是让人看到了房地产积极向上的一面。1月至今，省城楼市开局不利，开盘数量同比锐减，网签量大幅下降，市民观望情绪渐浓，但是唯有土地市场一片繁荣，“基础”还在，接下来的楼市发展大有看头。

　　楼市开局不利但有新盘加推

　　济南楼市在经历了2014年12月的网签“高潮”后，2015年的头半个月，楼市的高成交量突然戛然而止，转而进入低迷状态。据统计，1月前半月，济南共成交新建商品房3500多套，新建住宅成交日均不足250套，与2014年12月份的日均成交457套相比，跌幅不小，尤其是1月11日新建住宅仅网签89套，创下近两月以来济南楼市单日成交较低值。在新房成交量下跌的同时，各大房企的推盘热情也骤降，截止到昨日，仅有中海华山珑城、保利中心华府、帝华鸿府等寥寥几个楼盘加推，而原本计划在1月中上旬推盘的楼盘也延迟了推盘计划。

　　有业内人士称济南楼市开局不利，楼市陷“倒春寒”;　但面对突然而至的“寒流”，各方并没有表现出太大的惊诧，反而觉得是在“意料之中”。因为1月份本来就是传统的淡季，加上各大楼盘在进行上一年的销售盘点，制定新的一年的销售政策、楼盘调整，所以暂时放慢了销售节奏。

　　从购房者来说，也因春节临近，新的一年楼市走势不明朗，而选择再等等看，这也让各大开发商收紧了推盘节奏。据业内人士分析，这种低迷状态，或将持续到春节后。

　　但从楼盘预售证审批来看，截至到目前共有近20个项目获批，如果这些楼盘全部在近期开盘，楼市将增加近5000套的新房源，这些房源的入市或会刺激购房者积极出手。

　　西部将迎“二次”发展

　　本周三，编号为2014-G102至G114共计13宗国有建设用地全部底价成交。在成交的地块中，西客站片区占7宗，除1宗公共设施用地外，其余6宗均为金融商务用地;被山东西进股权投资基金管理有限公司、济南泉源置业有限公司、山东建邦集团有限公司等公司摘得。记者了解到，目前西客站片区已有金科、龙湖等多家房企入驻，但商业配套相对欠缺，而此次西客站片区6宗商业用地的成交恰好可以弥补片区内商业配套缺乏的劣势。

　　西客站片区除商业配套传来利好之外，轨道交通建设也有推进。记者了解到，济南城轨建设规划已正式获批，至此济南轨道交通建设正式进入实施阶段，按照规划，长清至济南西站段(R1线)和济南西站至郭店段(R2线)会在济南西站相交。而此次成交中，山东西进股权投资基金管理有限公司摘得的四宗地块2014-G102、2014-G105至G107地块均位于济南西站附近，在未来，片区内交通的便利也会为经济发展提供便利。前几年，西客站片区楼市虽然发展较快，但是受限于商业发展的缓慢和交房房源较少，造成片区内虽然高楼林立，但人气相对不足，今年，除了上述成交的西部商服用地，还将有多处位于西部的商服地块迎来拍卖，这些项目一旦建成，将大大缓解西部商业项目不足的窘迫现状。

　　东部依旧是楼市主战场

　　近几年来，济南的城市发展可以用日新月异来形容，在东西南北四个城区来看，济南东城可以说是发展得较快较好的一个。现在的济南东城，又可以划分3个区域，分别是奥体文博片区、高新区以及新东站片区。奥体文博片区以及高新区可以说已经发展得比较成熟，而新东站片区将成为未来发展的重点。

　　在2014年济南楼市发展中，整体呈现出低迷的态势，就各个区域的楼市发展而言，东城与北城的楼市可以说是表现得非常高调，2013年活跃的西城在今年的表现稍显低调。这种现象在去年年末看的更为透彻，去年11月济南有近20家楼盘开盘，而这些楼盘大多位于历城区的东部，同样北城也有不少新盘入市。但是综合土地市场来看，去年下半年土地供应恢复以来，出让的土地也大多位于济南东部。于是，东城的房地产市场在2014年俨然成为了赢家。

　　新东站的建设，将紧接着就会带来周边土地的升值以及楼盘价格的提升。根据规划，济南新东站将打造成为全市较大的立体化、现代化综合客运枢纽，未来将有多条城铁在此交汇。如此利好必然会引起济南市民的极大关注，并且东城相比西城而言，本身就具有较为成熟的发展基础。所以随着人们对新东站的关注度的提升，在2015年，它或许仍是济南楼市的主战场。

　　北部迎来新发展契机

　　提到省城北部楼市，大多数人首先会想起滨河新区，或许人们对其范围的认识比较模糊。滨河新区核心区范围西起顺河高架路，东至历黄路，南起标山南路，北至新黄路南侧城市次干道，总面积约184.10公顷。而这个区域中最需要特别提出的就是华山片区以及北湖片区。华山片区首批土地在2013年末已经入市，并在2014年位于华山片区的中海华山珑城项目盛大开盘，取得了单日销售5000套的成绩，目前华山片区安置房已经开工建设。在2014年底，华山片区4宗土地再度入市，而这4宗地不出意外也将被中海收入囊中，或许会在今年投入开发。

　　除了华山片区，北湖片区也是非常受人瞩目的一个区域，该区域内的北大时代以及海尔云世界在2014年盛大开盘，受到了广大市民的热捧。同样北湖片区在2014年有了实质性的进展。去年8月初，北湖和华山片区21宗土地征集熟化人，根据规划，济南北部将出现400米的超高层建筑;　去年11月13日，济南海智房地产开发有限公司以35295万元的价格拿下天桥区顺河高架路东侧、水屯北路南侧B4-1地块，这是北湖片区海尔云世界项目排名前列次正式经过出让程序成交的土地;　去年12月11日，北湖核心区首次出让土地，3宗土地面积197万平方米，这3宗土地已在近期被济南海智房地产开发有限公司收入囊中。所以在华山片区以及北湖片区的带动下，滨河新区将会成为2015年济南房地产市场又一颗耀眼的城市明星。

　　南部新城迎百亿投资

　　南部作为济南市生态环境较好的区域之一，一直以来都是市民选择居住场所的优选之地，近几年，老项目不断深耕，新项目进驻，把省城南部楼市打造成了一个大盘云集的片区。

　　虽然省城东部、西部、北部楼市发展迅速，但南部受到的冲击较小，主要原因便在于其地理优势和环境优势。在今年市中区的政府工作报告中也提出，市中区未来将重点打造三大板块即北部核心区、中部拓展区、南部生态区。

　　北部核心区主要是英雄山以北约8平方公里的区域;中部拓展区指英雄山以南至规划建设用地范围线之间约70平方公里的区域;　南部生态区则指规划建设用地范围线以外200多平方公里的区域。

　　针对北部核心区，市中将进一步扩大高端楼宇资源，推进现代金融、总部经济等高端产业向楼宇汇聚，新增一批“亿元楼”;在中部拓展区，市中将重点推进六大片区的建设，打造南部新城，建设一个在人口、产业载体、产值规模上超越老城区的新市中。

　　南部生态区，则发挥南部山区、玉符河沿岸资源优势，发展文化休闲、户外拓展、农家食宿、田园采摘为主的旅游观光项目，发展都市型现代农业，建设环境优美的生态城。六大片区，是指兴隆泛旅游综合体、鲁能领秀城、南北康片区、中海国际社区、文庄片区、融汇文化创意城，在二环南路沿线依次展开。这6个投资过百亿、建筑体量超过300万平方米的重大片区项目，建成后将形成一座崭新的南部新城。